La ciudad de Buenos Aires, desde el aire (IStock)
La ciudad de Buenos Aires, desde el aire (IStock)

Esta semana ingresó en la Legislatura porteña una iniciativa que busca poner un tope a las ganancias extraordinarias que podría generar la reforma del Código de Planeamiento Urbano, que habilitará más metros de construcción en varias zonas del distrito.

¿De qué se trata? Básicamente se crea un instrumento que permite regular esa mayor capacidad constructiva por la que los propietarios o desarrolladores deberán pagar una contribución por el beneficio que les dará la nueva norma.

El Estado, al permitir mayor edificabilidad en algunas parcelas, hará que muchos propietarios sean beneficiados por un aumento en el valor de su terreno; como contrapartida, deberán contribuir, al solicitar el permiso de obra que aproveche la mayor edificabilidad, con un porcentaje de acuerdo a la localización de la parcela. La administración porteña destinará esos fondos exclusivamente al financiamiento de obras de infraestructura de
transporte y servicios, equipamiento social, espacios públicos, vivienda social, promoción del alquiler social, reurbanización de villas y planes de sector priorizando las áreas de mayor déficit. Para eso se creará el Fondo Público "Hábitat Sustentable" que se integrará con lo recaudado mediante el pago del Derecho para el desarrollo urbano y el hábitat sustentable.

"Esta ley será una herramienta valiosa para la planificación urbana ya que propone proveer de instrumentos a la administración pública para que pueda compensar el desequilibrio territorial en la gestión del desarrollo de la Ciudad. Al mismo tiempo, permitirá una intervención razonable sobre el mercado inmobiliario, imponiendo costos sobre los beneficiarios reales y desalentando la especulación sobre el suelo", indicó Maximiliano Ferraro (Vamos Juntos), uno de los impulsores de esta iniciativa y aclaró que esta versión del proyecto fue trabajada en sintonía con el Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte.

Para poder calcular la plusvalía generada la iniciativa incluye una tabla de valores de incidencia del suelo en UVA's generado por la Dirección General de Datos, Estadística y Proyección Urbana. El cálculo, según explicaron en el despacho del diputado, se obtiene teniendo en cuenta la edificabilidad adicional a aprovechar por el valor de incidencia del suelo, eso es igual a la base imponible, y ésta se multiplica por la alícuota diferencial por zona. Ese resultado es el importe a pagar al Estado, pago que se debe realizar antes de obtener los derechos de construcción.

Por ejemplo: en una parcela del barrio de Nuñez donde el valor de incidencia por metro cuadrado en UVA´s es de 680m2 y donde la diferencia entre lo que permite construir el código hoy y lo que permitirá construir la nueva norma urbana da como resultado 490 m2, multiplicado por la alícuota diferencial por zona – que en este caso es del 35%- se deberá pagar como Derecho para el desarrollo urbano sustentable y hábitat sustentable 116.620 UVA´s (hoy, unos 2.800.000 pesos). Núñez, por caso, es uno de los barrios que tomará el valor máximo de incidencia que es el que se menciona, en Villa Lugano, la alícuota diferencial que se propone es del 10 por ciento.

Cynthia Goytia, que dirige la maestría en Economía Urbana y Centro de Investigaciones de Políticas Urbanas y de Vivienda (CIPUV) de la Universidad Di Tella estima que ese fondo podría recaudar anualmente entre 100 y 200 millones de dólares al año, aproximadamente un 2% de la recaudación anual del distrito.

"Muchos sugeríamos que era necesaria una iniciativa de este tipo al aumentar el potencial constructivo en una cantidad considerable en la ciudad. Hay muchos antecedentes en otras ciudades. La nueva normativa permite captar parte de esa valorización para invertir en todo transporte, infraestructura y vivienda para la Ciudad", explicó la experta a Infobae.

Rosa Aboy, docente de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UBA y del Instituto Ciudad de Políticas Públicas para Buenos Aires (iCiudad), explicó: "A diferencia del Código de Planeamiento Urbano vigente, la nueva iniciativa no usa fórmulas matemáticas para calcular la constructibilidad de las parcelas, sino que establece alturas máximas, distinguiendo distritos de baja, media y alta densidad. Las mayores alturas estarán sobre las avenidas, donde los corredores altos tendrán 38 metros, es decir, planta baja y 11 pisos. En los distritos de media densidad la altura será 16 metros, equivalentes a planta baja y 4 pisos, y en los de densidad baja se podrá construir planta baja y hasta 2 pisos altos. Los edificios en torre se reservan para áreas específicas, sobre el Riachuelo. Es por eso que es saludable que se discuta acompañado de una norma de captación de plusvalías".

Goytia agrega que también será necesario discutir "cuál es la estrategia de captación, cómo se estima el valor, cómo se recauda, qué va a pasar y quién va a administrar ese fondo y cuáles son las excepciones que podrían caber". El proyecto oficial, para la Ciudad de Buenos Aires, se presentó esta semana a las comisiones de Planeamiento Urbano y Presupuesto.

Un trabajo realizado por Martim Smolka, para el Lincoln Institute, recopila estudios de caso en América Latina que muestran cómo la inversión en agua potable en ciudades como Curitiba, Brasilia y Recife, en Brasil, el valor del suelo aumentó en hasta once veces. Por otra parte, la densificación permitida por la autorización de construir edificios de cinco pisos en barrios de casas en Bogotá aumentó el valor del suelo hasta en 100%, dependiendo del estrato económico y la localización.

Y también incluye ejemplos de valorización del suelo a partir del mayor acceso al transporte: en la capital colombiana el servicio del TransMilenio aportó un valor de entre 15% y 20% más a las propiedades que estaban ubicadas a un radio de 1 km de alguna de las estaciones. Los modos de captación de plusvalías pueden ser impuestos, regulaciones o tarifas por las mejoras.