Ley de Alquileres: qué debe modificarse para generar un mercado pujante que satisfaga a propietarios e inquilinos

La legislación vigente desde julio 2020 modificó aspectos esenciales del contrato y provocó un rechazo generalizado de los sectores afectados ¿Cuáles son las fallas principales y sugerencias?

La satisfacción de los deseos de propietarios e inquilinos es el valor principal a preservar sin prejuicios sobre las habilidades o necesidades de cada una (Télam)
La satisfacción de los deseos de propietarios e inquilinos es el valor principal a preservar sin prejuicios sobre las habilidades o necesidades de cada una (Télam)

El valor de la Libertad: El primer paso es entender el valor de las cosas y contratos. Los bienes valen exclusivamente por su capacidad de satisfacer necesidades individuales; el precio que los interesados están dispuestos a pagar. Y no valen porque su diseño complazca a políticos determinados. Esa es la razón por la cual los bienes privados son creados, estructurados, por personas, empresas, enfocados en complacer a todos los involucrados en la cadena de creación de valor de los diferentes artículos y contrataciones.

La competencia entre los diversos participantes descubre diseños, condiciones, valores superiores, progresos continuamente más satisfactorios. Constituyendo verdaderas interacciones altamente complejas para remunerar y complacer mejor a todos los participantes. Por eso no existen bienes privados diseñados por gobiernos. Es más, los países se retrasan cuando los burócratas imponen productos, empresas públicas, contratos, etc. ¿Por qué entonces insisten en propuestas forzadas de las que todos escapan?

Los inmuebles son bienes importantes, muchas veces principales generadores de rentas para sus propietarios. Del mismo modo, el contratar un alquiler satisfactorio proporciona una tranquilidad muy relevante al inquilino que lo libra de invertir en la vivienda u optar por peores alternativas. La satisfacción de los deseos de propietarios e inquilinos es el valor principal a preservar sin prejuicios sobre las habilidades o necesidades de cada una.

Contratar un alquiler satisfactorio proporciona una tranquilidad muy relevante al inquilino que lo libra de invertir en la vivienda

La Argentina de alteraciones permanentes y enormes incertidumbres, que angustian a las partes contratantes, abona las ventajas de convenios libres de restricciones forzadas por la legislación. No obstante, en el país prevalece cierta inclinación a tratar al inquilino como la parte débil del contrato que debe ser preservada, defendida de la codicia del propietario. Sin embargo, imponer condiciones favorables al inquilino debilita a los propietarios y los retrae a contratar, como ocurre con la última modificación de la Ley de Alquileres, dejando huérfanos de propuestas viables a los potenciales inquilinos.

Algunas observaciones

Por razones de espacio, resumo cláusulas particulares y, en destacado mis propuestas:

Artículo 2: no puede requerirse del locatario:

a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes, no hay razón para ello. El pago adelantado liberaría a las partes de evaluar prospectivas de evolución de precios y condiciones que son absolutamente inciertas, conformando un contrato más valioso para las partes;

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. Las partes debieran poder convenir las garantías y modalidades que les conformen. El depósito en garantía debiera poder efectuarse en cualquier moneda;

c) El pago de valor llave o equivalente. No hay razón para impedirlo, reduciría la incertidumbre sobre la evolución del precio en el mercado y se reflejaría indirectamente en el precio de la mensualidad;

d) La firma de pagarés u otro documento que no forme parte del contrato original. Asegurar el cobro ejecutivo del canon locativo sin condicionamientos -como en el caso de pagarés o cheques-, estimularía la oferta de viviendas para alquiler.

Artículo 3- Sustitúyase el artículo 1.198 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

Plazo mínimo de la locación de inmueble: tres años. Es excesivo, debiera reducirse al que pacten las partes.

Artículo 1.204 bis: Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador d su detalle. Es fuente de conflictividad, porque otorga una prerrogativa unilateral al locatario de cuantificación y selección de reales o supuestos gastos a cargo del locador. Debiera eliminarse.

Artículo 8- Sustitúyase el artículo 1.209 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: Pagar cargas y contribuciones por la actividad. Las cargas que pueden integrar el precio debieran sujetarse a la libre negociación.

Artículo 1.222: Intimación de pago y desalojo de viviendas. Para evitar la rescisión debe pagarse el capital, intereses y gastos causados. Debiera preverse un derecho sustancial de restitución inmediata, impidiendo que las legislaciones locales establezcan procedimientos de desalojo que insuman plazos prolongados, como en rigor ocurre.

Regulación complementaria de las locaciones

Artículo 13.- Garantía. Las partes deben poder convenir las garantías que las satisfagan.

Artículo 14.- Ajustes. El precio, su moneda de pago, la modalidad de cuantificar sus variaciones y los períodos involucrados, deben sujetarse a la libre negociación de las partes.

Artículo 16.- Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP). Condición innecesaria.

Una mejor legislación de los alquileres, con regulaciones básicas, permitiría impulsar la inversión en el aumento de la oferta de viviendas
Una mejor legislación de los alquileres, con regulaciones básicas, permitiría impulsar la inversión en el aumento de la oferta de viviendas

Todos pierden con la ley actual

Las cláusulas observadas restringen las habilidades del propietario de disponer de lo suyo y a encontrar mejores alternativas junto con los posibles inquilinos. Ambas partes están urgidas a satisfacer su objetivo. El propietario pierde ingresos cada día que su inmueble está desocupado; el inquilino pierde la posibilidad de una vivienda mejor. Tales restricciones inciden en el valor y en las transacciones de inmuebles, contratos muy relevantes en nuestro país.

El propietario pierde ingresos cada día que su inmueble está desocupado; el inquilino pierde la posibilidad de una vivienda mejor

Por supuesto, una cosa es la ley y otra son las decisiones puntuales de los particulares y los tribunales. Los interesados deben tener paciencia esperando que la nueva ley, incorporando las observaciones convoque a un ambiente de convivencia y cooperación.

Un mercado pujante de alquileres, con las más variadas modalidades, permitirá descubrir relaciones entre inquilinos y propietarios cada vez más satisfactorias, alentando inversiones en esta actividad.

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