Qué impuestos hay que tener en cuenta por la venta de una propiedad que hasta ahora se destina al alquiler

El Congreso aprobó la Ley de Alquileres y se promulgó este martes. Si bien comenzaría a regir a partir de septiembre de 2020, muchos propietarios están analizando la opción de vender sus propiedades, argumentando que será más caro mantener el inmueble que lo que se ganaría por la locación en sí, porque la norma está destinada a beneficiar a los inquilinos.

Pero hay varios aspectos a considerar desde el punto de vista impositivo:

1. Impuesto a las Ganancias. Lo primero a tener en cuenta es qué tipo de persona realizará la operación, debido a que para una sociedad comercial la tasa del Impuesto será del 30% para ejercicios iniciados a partir del 1 de enero de 2018; mientras que para una persona humana y residente en el país la tasa de tributación dependerá de cuándo haya comprado el inmueble:

a) Hasta el 31 de diciembre de 2017: Debe abonar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), y por ende no será gravado con el Impuesto a las Ganancias. Si la venta es por una única vivienda o como lo llama la ley “casa-habitación”, se deberá solicitar el Certificado de No Retención, para quedar exenta. Solo se aplica ante el reemplazo dentro del año por una nueva vivienda (sea compra o construcción) y no es válido en el caso que sea destinada a casa de fin de semana, aunque muchas veces el contribuyente argumente de forma errónea que permanece en tiempos iguales en ambas propiedades.

b) Desde el 1 de enero de 2018: La Ley 27.430 estableció que la venta de un inmueble debe abonar el Impuesto Cedular.

Así, quien compró un departamento en noviembre de 2017, si lo vende ahora o próximamente, y no califica como casa-habitación, deberá pagar 1,5% del ITI. Mientras quien lo adquirió en junio de 2019, con similares características y lo quiere vender, va a pagar el impuesto cedular a una tasa del 15 por ciento.

En el caso que no se pueda determinar el valor de compra del inmueble, el fisco solicitará una constancia emitida y suscripta por corredor público inmobiliario matriculado, o bien por otro profesional cuyo título le habilite a tal efecto o entidad bancaria estatal.

Si el inmueble está en el exterior, y se compró antes del 1 de enero 2018, no está alcanzado ni por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, ni por Ganancias. Mientras que si fue adquirido después de esa fecha abonará el Impuesto Cedular a la tasa del 15%. En este caso, si resultara difícil identificar el valor por el cual ingresó, la AFIP pedirá una constancia emitida y suscripta por corredor público inmobiliario matriculado, o entidad aseguradora o bancaria del país de ubicación; computándose el de menor valor.

2. Impuesto sobre los Bienes Personales: Si se compró el inmueble desde el pozo: Será el fideicomiso inmobiliario quien deberá pagar el impuesto; mientras en el caso de casa – habitación por una valuación igual o inferior a $18 millones, no está alcanzada por este tributo, y no podrá computarse contra otro inmueble. En caso de superar el importe mencionado, se gravará por el excedente que se sumará a los restantes bienes gravados (incluidos los bienes del hogar, y estará sujeto al cómputo del Mínimo No Imponible de $2.000.000), luego dependerá de la siguiente tabla:

3) Impuesto al Valor Agregado (IVA): La ley menciona una figura a la que denomina Empresa Constructora, sin considerar cuál sea el tipo societario y cuyo fin sea el de ganar dinero con la venta del inmueble. Si la persona compró su casa en junio 2018, se pueden dar los siguientes casos: si la venta antes de los 3 años desde que escrituró o que obtuvo la posesión, estará exenta; si la vende después de los 3 años de adquisición queda gravada; si la vende después del tercer año, pero antes de los 10 años desde el fin de obra o que fuese afectada la actividad, la ley obliga a devolver todos los créditos fiscales, en el caso que el vendedor sea inscripto en el Impuesto; y si ya pasaron esos 10 años no deberá restituir crédito fiscal alguno.

4) Impuesto a los Ingresos Brutos: La alícuota varía según la jurisdicción donde se encuentra el inmueble. Las operaciones vinculadas con la venta de la casa- habitación en la mayoría de los casos está exenta.

5) Impuesto a los Débitos y Créditos Bancarios y Sellos: Las operaciones de compra-venta de inmuebles están alcanzadas por esos dos gravámenes.

La autora es contadora pública UBA

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