La logística como columna vertebral del desarrollo inmobiliario

Para Cristian, la logística no empieza en la obra ni termina en la entrega de llaves. “Hay que ser flexible y estar dispuesto a hacer ajustes en el camino”, dice, y esa disposición marca una conversación que recorre los cuatro planos logísticos del desarrollo inmobiliario: desde la conectividad externa hasta los desafíos que hoy plantea el e-commerce dentro de los propios proyectos.

¿Cuándo entra a jugar la logística en un desarrollo inmobiliario?

Desde antes de comprar el terreno. Es uno de los pilares sobre los que empezás a pensar todo el desarrollo. La primera variable que analizás en la locación es la conectividad: cómo llega la gente, cómo se va, qué acceso tiene a autopistas, transporte, puertos y aeropuertos.

Yo lo estudio en cuatro planos. El primero es el entorno externo: conectividad general del lugar. El segundo es la logística interna: cómo se mueven los flujos de los distintos usos dentro del desarrollo, porque cada uno tiene su propia lógica y circulan por el mismo espacio. Ahí hay que pensar cómo conviven sin interferirse.

El tercero es la logística de la construcción, que es donde entra el tema de importaciones. Si compraste puertas en algún lugar del exterior, esas puertas te las tiene que colocar un carpintero acá, y si llegan mucho antes vas a tener que pagar un lugar de storage y perdés la ventaja que hiciste cuando las compraste más barato. Si llegan tarde, le pagás de más al carpintero porque te tuvo que esperar. Entonces importar tiene sentido, pero solo si planificás bien.

El cuarto plano, que para mí cada vez es más importante, es la última milla: todo lo que tiene que ver con comercio electrónico y delivery. Si hoy desarrollaras desde cero, es una variable que tenés que incorporar desde el diseño. Muchos nos encontramos con que el e-commerce nos desbordó: con más de mil familias viviendo en un desarrollo, colapsan los espacios de guardado de entregas. Eso hace cinco años no existía como problema. Hoy estamos desarrollando una zona de galpones con lockers para resolverlo.

¿Cómo se analiza la decisión de importar materiales?

El vínculo con el comercio exterior estuvo siempre en el sector. A veces fue más difícil y otras más fácil. Hoy está otra vez para analizar, y creo que tiene sentido en ciertos casos. Pero no en todos: hay productos donde la logística que implica no justifica el ahorro, sea por el peso que tienen dentro del desarrollo o por el poco impacto que generan.

Donde sí hace sentido es en cosas que marcan la diferencia, ya sea por volumen de dinero o por calidades que no encontrás localmente. Y creo que hay que ser honesto: a veces conviene que lo haga un profesional especializado en importación, no el desarrollador de punta a punta. La competencia nos hace bien a todos, y le hace bien sobre todo al usuario final.

En un desarrollo de uso mixto, ¿cómo se gestiona la convivencia de todos los flujos de actividad?

Es lo más complejo. Tenés residentes, oficinas, comercios, un hotel, un centro comercial: cada uno tiene lógicas de movimiento distintas, pero circulan por el mismo lugar. El objetivo es que no se molesten entre sí, y a veces eso sale bien y a veces no. Por eso hay que ser flexible y estar dispuesto a hacer ajustes en el camino.

Lo interesante es que, cuando funciona, genera algo difícil de replicar: una propuesta de valor que hace que el usuario no se quiera ir. Alguien puede elegir trabajar ahí, comer en el restaurant que está a metros, y no solo dormir. Eso impacta directamente en el valor del metro cuadrado y en la renta que genera como inversión.

¿Cómo ves el momento actual del sector y cómo te lo imaginás en un futuro?

Los números todavía no cierran: costos altos, precios retenidos, sin financiación para el comprador. Pero es un momento de posicionamiento. Venimos de años con demanda contenida y oferta también contenida porque no daban los números. Eso está cambiando.

Y hay espacio para todos los formatos. No solo para los mega desarrollos: hay muchísimo lugar para los proyectos intermedios, en distintos segmentos. Acomodando algunas variables, el desarrollador inmobiliario está para jugar el juego.