El mercado inmobiliario en Estados Unidos atraviesa una fase de ajuste marcada por el avance de las tasas hipotecarias a 30 años, que alcanzaron un promedio de 6,69%, el registro más alto en más de un año.
Este incremento se produce en un contexto donde los precios de publicación de las viviendas empiezan a ceder levemente y la oferta muestra señales de recuperación tras años de inventario restringido.
La relación entre las tasas hipotecarias y el financiamiento de la vivienda nunca fue tan visible para los nuevos compradores.
Para quienes buscan adquirir una casa en este entorno, la principal consecuencia es un aumento considerable en el costo total del crédito: con la tasa actual, un préstamo de USD 300.000 a 30 años implica pagar cerca de USD 397.620 solo en intereses durante toda la vida del préstamo, según datos del Mortgage Research Center.
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El escenario de tasas y su impacto en la demanda
La reciente medición de Freddie Mac confirmó que la tasa de referencia para hipotecas a 30 años subió desde 6,66% la semana anterior y supera el nivel visto hace un año, cuando rondaba el 6,63%. Mientras tanto, la hipoteca fija a 15 años bajó levemente a 6,01%.
Por otro lado, las tasas de los préstamos jumbo, FHA, VA y USDA también mostraron variaciones: los créditos jumbo a 30 años descendieron a 6,774%, los FHA a 6,097% y los VA a 6,167%, aunque los USDA subieron marginalmente a 6,105%.
El impacto sobre la demanda de crédito ya se refleja en los datos de la Mortgage Bankers Association: las solicitudes hipotecarias cayeron 2,9% en la última semana medida.
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Mike Fratantoni, economista jefe de la asociación, explicó que “las tasas hipotecarias alcanzaron su nivel más alto en más de un año”, lo que debilitó la demanda tanto para refinanciación como para compra.
Precios en moderación y mayor inventario
A pesar de los costos elevados, hay señales de cambio en la dinámica del mercado.
Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac, destacó que los precios de publicación de las viviendas están “modestamente por debajo de los niveles de hace un año” y el inventario disponible comienza a mejorar.
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Este fenómeno contrasta con el período reciente, en el que la oferta se encontraba sumamente limitada.
Quienes analizan el mercado consideran que, aunque la mayor oferta y la leve caída de precios representan un alivio, la presión que ejercen las tasas sigue siendo considerable y mantiene la asequibilidad en niveles bajos.
Factores que influyen en las tasas y el costo financiero
Las tasas hipotecarias dependen de varios elementos. El rendimiento del bono del Tesoro a 10 años, que rondaba el 4,67%, funciona como referencia clave para el crédito hipotecario y suele responder tanto a la política monetaria de la Reserva Federal como a factores internacionales, incluidas las negociaciones geopolíticas.
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La Reserva Federal, si bien no fija de manera directa las tasas hipotecarias, sí condiciona su tendencia mediante la tasa de fondos federales.
En su última reunión, el organismo mantuvo esa tasa en un rango de 3,50% a 3,75%, decisión que contribuyó al entorno de tasas elevadas frente a los mínimos históricos registrados en 2021.
En ese entonces, la tasa promedio de las hipotecas llegó a ubicarse en 2,65% durante enero de 2021, un nivel que los especialistas consideran improbable de recuperar en el corto plazo, salvo una crisis de magnitud semejante a la de la pandemia.
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Perspectivas y recomendaciones para compradores
La volatilidad reciente obliga a los compradores a extremar la cautela. Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com, advirtió que “la reciente volatilidad de las tasas hipotecarias hace que sea un momento difícil para que los compradores de viviendas naveguen el mercado”.
Además, los expertos aconsejan comparar cuidadosamente entre prestamistas: según Freddie Mac, quienes solicitan varias cotizaciones pueden ahorrar entre USD 600 y USD 1.200 al año respecto a quienes solo consultan una opción.
Frente a este escenario, la expectativa está puesta en los próximos indicadores de empleo e inflación, así como en la evolución de las conversaciones internacionales que puedan incidir sobre el mercado de bonos.
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La trayectoria de las tasas y el ajuste de los precios seguirán siendo determinantes para quienes aspiran a acceder a una vivienda en Estados Unidos.