La renta antigua aún protege a cerca de 160.000 hogares en España: los límites del régimen que amparó a Maricarmen durante 70 años

Maricarmen Abascal, una mujer de 87 años con una discapacidad del 50%, fue desahuciada el 23 de septiembre de su vivienda en la calle Alcalde Sainz de Baranda, en el distrito madrileño de Retiro, donde había vivido desde 1956. El contrato que amparaba su permanencia en el piso durante siete décadas correspondía a un régimen conocido como renta antigua, una figura jurídica que en España protege todavía miles de viviendas, la mayoría ocupadas por personas de edad avanzada.

No existe en España un registro estatal que permita conocer con exactitud cuántos contratos de renta antigua siguen vigentes. Rafael Durán, director comercial de Alquiler Seguro, sitúa la cifra en torno a 150.000 viviendas, con base en datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), lo que representaría un 5% del parque total de alquiler, calculado en unos 3 millones de viviendas. La correduría de seguros inmobiliarios Arrenta ofrece una horquilla similar, de entre 130.000 y 160.000 hogares, equivalente a un 3%-4% del mercado arrendado, con un descenso de siete puntos porcentuales en los últimos cinco años.

Enrique Vendrell, miembro de la Comisión Legislativa del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE), aporta una perspectiva territorial distinta desde Cataluña, donde la tradición de alquiler fue mayor que en el resto del país. “Hoy en día te podría decir que el porcentaje de contratos de arrendamiento vigentes en Cataluña está alrededor del 4% del total. En el resto de España seguramente es inferior”, apunta. Arrenta coincide en que Madrid y Barcelona concentran la mayoría de estos contratos, con un peso especialmente alto en Barcelona, donde llegarían al 15% de los hogares alquilados, unos 45.000 en total.

Un contrato anterior a 1985 que se hereda con límites

Se conoce como renta antigua a los arrendamientos de vivienda firmados antes del 9 de mayo de 1985, fecha en que entró en vigor el Real Decreto-ley 2/1985, conocido como decreto Boyer por el entonces ministro de Economía, Miguel Boyer. Hasta ese momento, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 obligaba a mantener la llamada prórroga forzosa, un mecanismo que impedía al propietario dar por terminado el alquiler mientras el inquilino cumpliera las condiciones legales. El decreto Boyer eliminó esa obligación para los contratos nuevos, pero respetó el régimen de los ya existentes.

Esa misma ley de 1964 permitía, además, transmitir el contrato a la familia del inquilino tras su muerte. Vendrell explica que existían dos subrogaciones posibles: la primera, a favor del cónyuge, un ascendiente o un descendiente; la segunda, ya limitada por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Desde entonces, esa segunda transmisión solo se mantiene de forma indefinida si el beneficiario tiene una discapacidad igual o superior al 65%; en caso contrario, el contrato se prorroga únicamente durante dos años. En el caso de Maricarmen, su padre firmó el contrato original en 1956; tras su fallecimiento, la titularidad pasó a su madre y, cuando esta murió en 2005, ella se subrogó por segunda vez. El propietario llevó el caso a los juzgados y el Tribunal Supremo consideró que esa segunda transmisión no cumplía los requisitos para mantenerse de forma vitalicia, al tener una discapacidad reconocida de solo el 50%.

Un parque que pasa de manos particulares a fondos de inversión

El origen de la propiedad de estas viviendas también ha cambiado con el tiempo. Vendrell calcula que, tradicionalmente, alrededor del 85% de los inmuebles en alquiler pertenecía a personas físicas o patrimonios familiares, frente a un porcentaje mucho menor en manos de sociedades, fondos de inversión y administraciones públicas. Esa distribución, sin embargo, se ha ido modificando: “Muchos propietarios, a la vista de la complejidad del mercado y la inseguridad por los cambios constantes en la normativa, se están desprendiendo de sus propiedades, las están vendiendo a terceros”, explica, en referencia a sociedades que compran edificios ocupados con contratos de alquiler para después rehabilitarlos o venderlos.

El negocio resulta atractivo por la brecha de precios: mientras las rentas antiguas rondan entre 300 y 500 euros mensuales, según Durán, el precio medio de mercado alcanza los 1.200 euros. Arrenta calcula diferencias de hasta cinco, siete o diez veces en las grandes ciudades.

El piso de Maricarmen siguió ese mismo recorrido. Perteneció durante décadas a una familia particular hasta que en 2018 fue vendido, primero a la inmobiliaria Renta Corporación y después a Urbagestión Desarrollo e Inversión, sociedad que finalmente ejecutó el desahucio tras litigar desde 2020.