La evolución del mercado del alquiler en España presenta una fotografía con contrastes notables en función de la antigüedad de los contratos y del colectivo arrendatario. Los incrementos de los precios en los contratos actualizados entre el mismo inquilino y arrendador han sido moderados y, en la mayoría de los casos, permanecen por debajo del índice de inflación y ajustados a los límites regulatorios. En cambio, los nuevos contratos de alquiler han experimentado subidas que han superado el 10% interanual al cierre de 2025, según los últimos indicadores internos elaborados por CaixaBank.
El análisis, basado en datos anónimos y agregados de recibos domiciliados por alquiler de vivienda, establece que la tasa de esfuerzo mediana –el porcentaje de ingresos del hogar destinado al pago del alquiler– se ha situado en torno al 30% para todo el conjunto de contratos. Este dato revela una estabilidad relativa en la capacidad de los inquilinos para afrontar el pago, aunque en grandes ciudades y en los colectivos más jóvenes y séniores la presión se eleva de forma significativa. Los datos proceden directamente de la investigación sectorial publicada por CaixaBank Research.
El aumento de la población arrendataria se ha consolidado en las dos últimas décadas. Mientras que, en 2007, solo el 19,4% de la población residía en alquiler, en 2024 la proporción se ha elevado hasta el 26,3%. Este cambio supone una aproximación parcial al modelo europeo, ya que la media de la Unión Europea ha alcanzado un 31,6% en el mismo año. El estudio pone el foco en el marco de pagadores y emisores diferenciando entre renovaciones contractuales y nuevas contrataciones, y construye así indicadores de precios con alta frecuencia y granularidad, en comparación con las fuentes tradicionales del sector.
En el segmento de alquileres repetidos –aquellos donde se mantienen inquilino y arrendador–, el ritmo de incremento de precios en los últimos ejercicios suele oscilar en torno al límite del 3%. Estos aumentos resultan coherentes con el IRAV (índice de referencia de actualización de arrendamientos de vivienda), el cual marca las subidas permitidas para contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, y habitualmente vinculado al IPC para viviendas contratadas con anterioridad a esa fecha.
Qué se sabe del aumento del alquiler en España y su esfuerzo económico
El repunte en los precios en los nuevos alquileres firmados ha sido más acentuado tras el parón durante la pandemia. Tanto la media como la mediana de los crecimientos interanuales de los precios han experimentado un salto, rebasando el 10% en la última parte de 2025, siempre según los datos recabados por CaixaBank. Cabe matizar que la comparativa entre nuevos contratos no considera una vivienda individual concreta, ya que el análisis confronta la evolución mensual agregada.
El informe subraya que la tasa de esfuerzo –es decir, el peso del pago del alquiler en los ingresos del hogar– ha registrado una estabilidad en la mediana, situada en torno al 30%. Sin embargo, cerca del 30% de los inquilinos destina más del 40% de sus ingresos al alquiler, lo que supone una situación de sobreesfuerzo en términos habitualmente aceptados en el sector. Este patrón apenas ha sufrido variación temporal y, según el estudio, la movilidad residencial contribuye a esta estabilidad, ya que parte de los inquilinos opta por cambiar de vivienda para contener el coste, en ocasiones aceptando inferiores prestaciones respecto a tamaño, ubicación o calidad.
El método de análisis se basa en recibos domiciliados, lo que puede sesgar la muestra hacia contratos gestionados por sociedades inmobiliarias. La estructura de ingresos considerada en la investigación –que incluye nóminas, prestaciones de desempleo, pensiones u otros ingresos profesionales de los integrantes del hogar– permite una aproximación granular al esfuerzo, si bien los extremos de la distribución requieren cautela en su interpretación debido a potenciales problemas de medición.
Dos factores que agravan la presión: edad y ubicación geográfica
La descomposición de los datos por franjas de edad expone diferencias notables en la carga del alquiler. Entre los jóvenes y los séniores los niveles medianos de esfuerzo son superiores, aunque entre 2020 y 2025 el esfuerzo de los séniores se ha reducido en 1,4 puntos porcentuales, mientras que en los jóvenes ha aumentado en 1,1 puntos. El colectivo de 30 a 45 años ha registrado el mayor incremento acumulado desde 2018, con un repunte de 2,7 puntos porcentuales. Al mismo tiempo, la tendencia estructural en España muestra que, a medida que avanza la edad, se incrementa la proporción de propietarios de vivienda: entre los mayores de 65 años el porcentaje supera el 90%.
Las diferencias geográficas también son notorias. En grandes municipios –identificados como aquellos con más de 300.000 habitantes–, el esfuerzo mediano escala hasta el 35%, situándose en torno al 35%-40% para contratos de nueva firma y muy cerca del umbral de sobreesfuerzo. En localidades de menor tamaño, el esfuerzo ronda valores entre el 25% y el 30%, aunque incluso en estos casos los nuevos arrendamientos requieren un esfuerzo superior respecto a los contratos ya existentes.
La investigación de CaixaBank concluye que, si bien la mediana de esfuerzo permanece estable, las zonas más tensionadas y los colectivos jóvenes y séniores enfrentan mayores dificultades. Estas tensiones refuerzan la recomendación de aumentar la oferta de vivienda en régimen de alquiler, especialmente orientada a mejorar la asequibilidad en los segmentos más presionados del mercado. Según apunta, una oferta ampliada y enfocada podría aliviar los principales cuellos de botella, suavizando el impacto del precio del alquiler sobre aquellas decisiones vitales como la movilidad laboral, la formación de familias o la propia educación.