Comprar una vivienda en soltería puede parecer una garantía absoluta de propiedad individual. Sin embargo, la notaria María Cristina Clemente, miembro del equipo de NotariaBuendía, sostiene que ese escenario cambia radicalmente si esa vivienda se convierte en el hogar familiar tras una boda bajo el régimen de gananciales. El inmueble podría dejar de ser un bien exclusivo del comprador, incluso desde el día de la boda.
Según el artículo 1.354 del Código Civil, contempla que una propiedad adquirida por uno de los cónyuges antes del matrimonio puede convertirse en ganancial si, tras casarse, pasa a ser la vivienda habitual de la pareja y se financia con recursos comunes. “Si compras un piso como soltero, te casas en gananciales y se convierte en la vivienda habitual, el piso pasa a ser ganancial desde el día de la boda”, advierte Clemente.
¿Cómo se transforma un bien privativo en ganancial?
La clave no reside en quién figura en la escritura o en el Registro de la Propiedad, sino en el uso y la financiación posterior al enlace. Una vivienda comprada antes de casarse y pagada con dinero privativo puede seguir siendo un bien exclusivo del comprador. Sin embargo, si esa vivienda se convierte en el domicilio familiar y la hipoteca se continúa abriendo desde ese momento con recursos de ambos cónyuges, la parte abonada con fondos comunes adquiere carácter de ganancial.
María Cristina Clemente recomienda anticiparse a estas situaciones recurriendo a la figura de la escritura de determinación de carácter ganancial. Este documento formaliza la proporción del inmueble que pasa a pertenecer a la sociedad de gananciales y tiene la ventaja de ser fiscalmente neutro: no genera impuestos por transmisiones patrimoniales, donaciones, IRPF ni plusvalía municipal. Su fin es asegurar tras el matrimonio que el control de la vivienda quede claro y evite futuros conflictos.
Implicaciones prácticas y jurídicas
El desconocimiento de estas reglas puede tener consecuencias importantes en supuestos como rupturas matrimoniales, fallecimiento o venta. Si el inmueble se transformara en ganancial pero no se formalizara ese cambio, el consorte original podría necesitar el consentimiento del otro cónyuge para disponer del bien. En caso de no estar de acuerdo, se podría requerir compensación o abandono de una parte de la tierra.
Este fenómeno ha llamado la atención, especialmente en un contexto donde crece el número de compradores solteros. Según datos recientes, en 2024 casi el 36% de las compras de vivienda fueron realizadas por una sola persona, un alza significativa respecto a años anteriores. Ante este escenario, la advertencia de Clemente cobra especial relevancia, pues invita a reflexionar sobre los riesgos patrimoniales que podrían pasar inadvertidos en un proceso emocional como una boda.
Consejos para quienes tengan vivienda en soltería
Dos de las principales recomendaciones que los expertos en derecho de familia realizan a quienes ya cuentan con una vivienda en propiedad antes de contraer matrimonio están relacionadas con el régimen económico y con la regularización formal del inmueble. En primer lugar, resulta fundamental reflexionar sobre el régimen económico matrimonial antes de casarse. La elección de la separación de bienes puede ser una herramienta eficaz para mantener protegidas las adquisiciones previas al enlace, ya que garantiza que la vivienda comprada en soltería no se incorpore de manera automática al patrimonio común de la pareja, incluso en el caso de que se convierta en la residencia habitual.
En segundo lugar, es igualmente importante regularizar la situación de la vivienda a través de una escritura pública que determine de forma clara su carácter ganancial o privativo. Este procedimiento, conocido como escritura de determinación de carácter ganancial, evita ambigüedades y futuros conflictos, ya que deja constancia oficial de los derechos económicos que corresponden a cada cónyuge. Además, tiene la ventaja de ser fiscalmente neutro, por lo que no implica gastos adicionales en impuestos como transmisiones patrimoniales o plusvalía municipal.