El precio del alquiler sigue siendo una de las principales preocupaciones para miles de inquilinos en España, especialmente en un contexto de inflación y escasez de vivienda asequible. Muchos arrendatarios se preguntan si su casero puede subirles el alquiler de forma unilateral o bajo qué condiciones puede hacerlo. La respuesta, según explica un abogado (@legalmente.rrss), depende de varios factores, entre ellos el contenido del contrato y la fecha en que fue firmado.
Sólo si hay una cláusula en el contrato
La primera clave está en el contrato de arrendamiento. “El propietario puede subir el alquiler solo y exclusivamente si tiene una cláusula específica que contemple la subida de alquiler en el contrato”, explica el letrado. Es decir, si no existe una cláusula que regule la actualización de la renta, no podrá modificarla durante la vigencia del contrato.
La cláusula debe indicar con claridad cómo se revisará la renta y con qué índice. Sin esa previsión contractual, cualquier intento de subida sería improcedente y, por tanto, podría ser impugnado por el inquilino.
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Cuándo puede aplicarse la subida
Incluso si el contrato incluye la cláusula de actualización, la ley no permite subir el alquiler en cualquier momento del año. Según explica el letrado, “si tu contrato es de alquiler de vivienda, te podrá subir la renta una vez al año, normalmente en la anualidad”. Es decir, la revisión solo puede aplicarse cuando se cumple un año de contrato y en los términos previamente pactados entre las partes.
Esto significa que el arrendador no puede incrementar el precio del alquiler de forma trimestral, semestral ni arbitraria, sino que deberá esperar a la fecha de la revisión anual, y siempre dentro de los límites legales.
¿IRAV o IPC?
Uno de los puntos que más confusión genera entre los inquilinos es qué índice se utiliza para calcular la subida del alquiler. Tradicionalmente, muchos contratos incluían el Índice de Precios al Consumo (IPC) como referencia. Sin embargo, esto ha cambiado tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, aprobada en mayo de 2023.
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Según explica el abogado, “para los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023, el índice que se puede aplicar ya no es el IPC, sino el Índice de Referencia para la Actualización de Alquileres (IRAV)”. Esta nueva referencia fue introducida por la Ley de Vivienda como medida para limitar el impacto de la inflación en el mercado del alquiler.
Cómo funciona el IRAV
El nuevo índice elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) se basa en una fórmula que integra varios indicadores económicos, ajustados mediante un coeficiente moderador, con el objetivo de asegurar una aplicación uniforme. Este índice se compone de tres elementos principales:
- Tasa de variación anual del IPC: refleja el incremento general de los precios en un periodo determinado.
- Tasa de variación anual del IPC subyacente: excluye los componentes más volátiles, como los alimentos frescos y la energía, y ofrece una visión más estable de la inflación.
- Tasa media ajustada: resulta de una fórmula que combina ambos indicadores (IPC e IPC subyacente), aplicando un coeficiente moderador de 0,5 y un valor base del 2 % de inflación.
La combinación de estos factores establece el límite máximo de actualización anual de los alquileres. Según los datos correspondientes a noviembre de 2024, la tasa interanual del IPC se situó en el 2,4 %, pero el índice ajustado calculado por el INE se redujo al 2,2 % al aplicar los criterios recogidos en la ley. Por tanto, en 2025 los arrendadores solo podrán actualizar las rentas hasta ese 2,2 %, siempre que el contrato incluya una cláusula de revisión.
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Contratos firmados antes del 26 de mayo
En los casos en que el contrato de arrendamiento se haya firmado antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, puede seguir aplicándose el IPC como índice de referencia, siempre que así lo contemple el documento. En cualquier caso, las subidas también deben respetar los límites fijados por el Gobierno en función de las medidas de contención de precios adoptadas durante los últimos años.