Para que una propiedad sea efectiva en este campo y genere un retorno atractivo para el inversionista, debe reunir alguna de las siguientes características:
– Un precio acorde con la renta que sea capaz de generar.
– Costos bajos de mantenimiento: impuestos, seguros, cuota de mantenimiento.
– Capacidad de rentarse rápidamente entre inquilino e inquilino.
Basado en lo anterior, cabe destacar que las propiedades de lujo -en playas o en centros urbanos (downtowns)-, generan un rendimiento anual muy bajo: entre aproximadamente un 2% y un 3% anual, debido a que no cumplen con ninguno de los tres puntos arriba señalados.
En tanto, las propiedades ubicadas en los suburbios de ciudades como Miami, son normalmente apartamentos y townhouses que sí cumplen con los puntos 2 y 3 y, parcialmente, el primero. De esta manera, su rendimiento real y neto anual se ubica entre un 4% y un 6%.
Este último rendimiento es el mínimo recomendable, pero no se compara con el de las propiedades de, por ejemplo, Filadelfia y Baltimore, ubicadas muy cerca de los downtown de dichas ciudades.
Esto se traduce a una renta neta y fija al mes de, en promedio, entre USD 900 a USD 1.200, tras descontar el costo de administración, los impuestos y el seguro.
Estas, por lo general, son propiedades remodeladas completamente –a veces esta remodelación sobrepasa el costo de adquisición de la propiedad, para llevarla a su valor real de mercado– y ubicadas en vecindarios B, C y D, de personas de clase trabajadora, en las afueras de los downtowns de grandes ciudades que tengan un mercado de renta sólido. Filadelfia y Baltimore están dentro de las preferidas, y las propiedades tienen precios que oscilan entre los USD 85.000 y los USD 120.000.
El demográfico ideal del inquilino para este tipo de inversión es la clase trabajadora, para la cual las propiedades son bastante sencillas en lo que atañe a los acabados: esto se traduce en muy bajos costos de mantenimiento.
Empresas inmobiliarias como el Grupo Alejandro Tabosky/UTG Real Estate, con base en Miami, ofrece y administra este tipo de inmuebles en esas dos ciudades. En su página describen el proceso de forma muy completa y hasta ofrecen dos opciones de seguros de renta y mantenimiento muy interesantes.
Para más información, se puede acceder a su página web.
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