La Comisión Nacional de Valores (CNV) dio un nuevo paso en la flexibilización del mercado de capitales con foco en el sector inmobiliario. El organismo simplificó requisitos aplicables a ciertos fideicomisos financieros destinados a financiar proyectos de real estate.
La medida se enmarca en la estrategia oficial de quitar trabas regulatorias y facilitar el acceso al financiamiento productivo mediante el mercado de capitales
“En línea con la política del Gobierno Nacional seguimos flexibilizando la normativa del mercado de capitales”, destacó el presidente de la CNV, Roberto Silva, al explicar el alcance de la nueva regulación. Según precisó, se trata de “quitar requisitos innecesarios aplicables a fideicomisos financieros que estén destinados a financiar proyectos de real estate a través del mercado de capitales, impulsando así su crecimiento”
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El cambio central pasa por eximir del requisito de identificar a los fiduciantes al momento de constituir programas globales de fideicomisos financieros, siempre que estén orientados al financiamiento de la actividad inmobiliaria o a la cesión de activos como hipotecas, créditos hipotecarios, letras hipotecarias o instrumentos similares.
Esto quiere decir que ya no será obligatorio informar desde el inicio quiénes aportan los activos o fondos al fideicomiso, lo que permite armar estas estructuras con mayor rapidez y salir antes al mercado.
En la práctica, implica que los fideicomisos podrán lanzarse sin tener definidos desde el primer momento a todos los fiduciantes. La identificación quedará para una etapa posterior, cuando se constituya cada fideicomiso en particular, lo que agiliza las emisiones y reduce costos operativos.
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La entidad que regula el mercado de capitales en la Argentina señaló que la flexibilización no implica una pérdida de estándares de transparencia ni de protección al inversor, sino una adaptación del marco regulatorio a la dinámica propia del sector inmobiliario.
La actualización de la normativa apunta a que una mayor parte del ahorro disponible se vuelque a financiar proyectos productivos, en especial del sector inmobiliario, en un contexto en el que el crédito tradicional todavía resulta limitado y no logra cubrir toda la demanda.
En paralelo, la flexibilización del marco regulatorio busca ampliar las opciones dentro del mercado de capitales y facilitar la generación de nuevos créditos hipotecarios, a través de esquemas de emisión más frecuentes y con estructuras más simples, que permitan sostener el financiamiento en el tiempo.
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Con este tipo de medidas, la CNV busca fortalecer el rol del mercado de capitales como una alternativa de financiamiento para la economía real y como una vía complementaria al sistema bancario, con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda y acompañar el desarrollo de la actividad inmobiliaria.
Complemento a los créditos hipotecarios
Los créditos hipotecarios, incluidos los ajustables por inflación, fueron la línea de financiamiento que más creció dentro del sistema de préstamos en pesos al sector privado durante 2025. En un año marcado por la recuperación del financiamiento, este segmento mostró una expansión muy superior al promedio del mercado y se consolidó como el más dinámico del sistema.
Al cierre de diciembre, el stock total de créditos hipotecarios alcanzó los $6,5 billones, según un informe elaborado por First Capital Group. Ese volumen implicó un crecimiento interanual nominal del 258,8% y un avance real del 173,9%, cifras que superaron ampliamente el desempeño del crédito total al sector privado en pesos y no tuvieron comparación con el resto de las líneas de financiamiento.
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En este escenario, el debate pasa por cómo sostener el crecimiento del crédito hipotecario sin que dependa únicamente del fondeo bancario. En ese esquema, el mercado de capitales y los fideicomisos financieros podrían funcionar como un complemento, al permitir que parte de ese financiamiento se canalice por fuera de los bancos y dinamice la generación de nuevos créditos.