El panorama de los alquileres en CABA y la Provincia de Buenos Aires plantea retos económicos significativos para inquilinos que buscan acceder a una vivienda. A pesar del aumento en la oferta, que creció casi hasta un 200% desde la implementación del DNU que derogó la Ley de Alquileres, el desembolso inicial necesario para firmar un contrato de alquiler supera los $2.000.000, lo que representa un importante esfuerzo financiero.
De manera positiva, la reducción inflacionaria de los últimos meses permitió que los valores de alquiler cerraran el año con aumentos por debajo de la inflación.
Según un informe privado, los precios de los departamentos subieron 64,4% en 2024, cuatro veces menos que el incremento de 2023 (260%) y 54 puntos porcentuales por debajo de la inflación anual, estimada en 118,8%. Sin embargo, varios sectores aún no recuperaron el poder adquisitivo, lo que convierte la firma de un nuevo contrato en un desafío económico. Pese a ello, se observa un margen de negociación entre propietarios e inquilinos, mientras que los inmuebles tardan más de 40 días en alquilarse debido a un aumento en la oferta.
“Al margen del crecimiento notorio de propuestas para alquilar desde la derogación de la Ley de Alquileres, la principal dificultad persiste en la obtención de garantías para alquilar, ya que varios propietarios aún exigen garantías tradicionales, como inmuebles a nombre de familiares, lo que resulta complicado para muchos inquilinos sin recursos adicionales”, aseguró a Infobae Daniel Bryn, de Zipcode y quien realiza Monitor Inmobiliario.
Según un análisis del especialista, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes ronda los $550.450 mensuales en ambos distritos (aunque todo depende de la ubicación, como es la vivienda y requisitos solicitados).
Este costo inicial incluye adelantos, depósitos de garantía y, en algunos casos, honorarios o seguros de caución. Para CABA, el monto total inicial llega a $2.311.890, mientras que en la Provincia de Buenos Aires asciende a $2.576.106, debido a la inclusión de comisiones inmobiliarias equivalentes al 2% del total del contrato (ver infografía).
Por otra parte, la duración máxima de los contratos se redujo de 36 meses a 24 meses luego del decreto, situación que impactó directamente en los costos de garantías y comisiones.
Ahora, se calculan en función de plazos más cortos, lo que disminuye parcialmente las obligaciones del inquilino al firmar. Según Bryn, “los cambios en la legislación han permitido que aparezcan viviendas en áreas con oferta previamente inexistente, como Agronomía y Mataderos en CABA, o localidades del Gran Buenos Aires, como Morón y Lomas de Zamora”.
Costos y requisitos específicos para inquilinos
El desglose de costos incluye elementos fundamentales: un adelanto correspondiente a un mes de alquiler ($550.450), un depósito equivalente a dos meses ($1.100.900) y, en caso de optar por un seguro de caución, un gasto adicional del 5% del monto total del contrato (aproximadamente $660.540).
También se tienen en cuenta los registros de seguros y garantías, que varían entre CABA y la Provincia de Buenos Aires.
Entre las diferencias más importantes entre CABA y la Provincia de Buenos Aires, se destaca que, gracias a la Ley 5.859, las comisiones inmobiliarias no son cubiertas por los inquilinos en la ciudad. En la Provincia, en cambio, los honorarios representan un 2% del monto total del contrato, lo que incrementa el costo inicial para los locatarios.
En CABA y Provincia, los requisitos pueden variar según las normativas locales y las preferencias del propietario:
- Garantías:
- CABA: Los propietarios suelen aceptar una propiedad de un familiar, un seguro de caución o incluso recibos de sueldo como garantía.
- Provincia de Buenos Aires: Aunque las garantías tradicionales (propiedad) son comunes, el seguro de caución ganó popularidad, especialmente para quienes no cuentan con familiares con propiedades en este territorio.
- Seguros de caución:
- En ambos casos, el costo de los seguros ronda el 5% del monto total del contrato, pero su adopción es más frecuente en CABA, donde los inquilinos suelen buscar mayor flexibilidad.
Alberto Héctor Loyarte, experto en Real Estate y corredor inmobiliario, explicó que los seguros de caución y las fianzas son alternativas crecientes para quienes no cuentan con garantías propietarias. “Estos instrumentos solo cubren deudas económicas del inquilino, como alquileres, expensas o servicios, pero no contemplan daños a la propiedad. Su costo equivale a una vez y media el alquiler mensual, incluyen expensas, lo que aumenta el gasto inicial para acceder a una vivienda,” puntualizó.
En CABA, los inquilinos están exentos de pagar honorarios, pero los costos asociados al tipo de garantía que presenten pueden incrementar los gastos iniciales. En el caso de optar por una garantía propietaria, es necesario abonar los informes del Registro de la Propiedad para verificar a los dueños, confirmar la ausencia de embargos y determinar que no están inhibidos. Loyarte explicó: “Este trámite tiene un costo aproximado de $50.000, si se supone que sean dos los propietarios involucrados”.
Contratos flexibles y nuevo contexto tras el DNU
Otro cambio relevante es cómo los contratos se adaptaron al nuevo marco regulatorio tras la derogación de la Ley de Alquileres.
Según Loyarte, “en el caso de la Provincia, las partes abonan el 2% del contrato en honorarios, estableciendo mayor previsión sobre sus gastos iniciales. En CABA, en cambio, los honorarios no se aplican a los inquilinos, lo que reduce costos significativamente”.
Consejos para evitar problemas en contratos
Elegir entre una propiedad como garantía y un seguro de caución puede ser un dilema para los inquilinos. Desde el sector reconocieron que las garantías tradicionales son gratuitas, pero no siempre están al alcance de los interesados. Los seguros de caución representan una opción viable, aunque más costosa, que permite mayor autonomía en el proceso. Como recomendación, “si puedes contar con una propiedad de un familiar, esta opción es ideal para reducir los costos iniciales, siempre que esté disponible”, sugiere Loyarte.
La mayor oferta de propiedades abrió posibilidades en nuevas zonas. No obstante, Bryn destacó que “la negociación entre inquilino y propietario es crucial para acordar términos claros que beneficien a ambas partes, especialmente en un entorno de cambios recientes”.
Claves para firmar un nuevo contrato
Al elegir entre una garantía propietaria o un seguro de caución, es fundamental entender las implicancias de cada opción. La garantía de un familiar cubre todos los problemas relacionados con la propiedad, desde deudas hasta daños, pero puede requerir un proceso judicial para recuperar la vivienda o los fondos, lo que retrasa las soluciones.
Según Loyarte, los seguros de caución y las fianzas ofrecidos por compañías aseguradoras o financieras tienen características distintas. “Su ventaja es que agilizan el proceso de recupero al encargarse de las gestiones legales mediante abogados especializados”.
Los propietarios suelen definir las condiciones de la locación antes de ofrecer la propiedad, aunque dejan margen para negociaciones específicas con el inquilino. “Con las nuevas condiciones establecidas por el DNU, algunos contratos presentan cambios respecto de los firmados bajo el esquema anterior, lo que requiere ajustes entre ambas partes para cerrar acuerdos,” concluyó Loyarte.