Sin Ley de Alquileres: cuáles son los departamentos que más se buscan en CABA y cuánto valen

Hace un año, la oferta de alquileres en la ciudad de Buenos Aires era casi inexistente; resultaba difícil encontrar departamentos, y en algunos barrios las opciones eran iguales a cero. Sin embargo, desde que entró en vigencia el DNU que derogó la Ley de Alquileres, la dinámica cambió y comenzaron a regresar departamentos disponibles en distintas zonas.

Un análisis privado detectó que la oferta de inmuebles de 1 y 2 ambientes en CABA experimentó un crecimiento sin antecedentes desde inicios de año. Según datos recientes, los incrementos interanuales en la disponibilidad de estos tipos de departamentos fueron del 320% y 227%, respectivamente.

“Esto se da por la reticencia de algunos propietarios a alquilar bajo la normativa anterior y la decisión de otros de poner en alquiler propiedades que inicialmente estaban en venta o destinadas a alquileres temporarios”, detalló a Infobae Daniel Bryn, socio de Zipcode y quien realiza Monitor Inmobiliario.

Los más demandados son las unidades de 2 y 3 ambientes. Estos departamentos, dependiendo de la ubicación y las comodidades que ofrezcan, suelen tener un valor de entre los $400.000 y $700.000 mensuales.

Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, comentó al respecto: “Desde la anulación de la Ley vimos cómo la oferta se recupera y eso benefició tanto a propietarios como a inquilinos. Los departamentos de 2 y 3 ambientes son los más buscados, ya que se ajustan a las necesidades de un público joven y de personas del interior que llegan a la ciudad”.

Al haber más viviendas disponibles, también se generan mayores posibilidades de negociación entre ambas partes al celebrar el acuerdo. Es común que los inquilinos logren reducir el valor del alquiler antes de cerrar el trato si presentan una situación financiera sólida, cuentan con dos garantes o un seguro de caución privado, y no tienen deudas.

“Los precios varían mucho según la ubicación y el tipo de expensas, lo que determina en gran parte la elección del inmueble”, añadió Altgelt.

Según el análisis de Zipcode, la oferta interanual de departamentos de 3 ambientes creció un 106,27%, mientras que los de 4 ambientes subió un 12,20%; en contraste, la oferta de unidades de 5 o más ambientes se redujo un 14,34% en 12 meses.

Bryn señaló que este descenso se debe, en parte, a la escasez de construcciones de unidades grandes “y a la dificultad de alquilar departamentos con más de dos habitaciones, que suelen tener precios elevados y menos opciones disponibles en el mercado”.

Un departamento de cinco ambientes en CABA no baja de $800.000 mensuales, con expensas que oscilan alrededor de los $250.000, representando un costo considerable para los inquilinos.

Entre unidades en pesos y en dólares se estiman cerca de 18.000 inmuebles en distintos barrios de la ciudad. Según el Colegio Inmobiliario porteño, el 95,72% de la oferta de alquiler en CABA corresponde a departamentos.

Los seis barrios con mayor cantidad de unidades disponibles son Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero, que concentran el 60,92% de la oferta total. Palermo se destacó como el de mayor cantidad de unidades en alquiler, registrando un incremento del 0,94% en la oferta durante el último mes.

Con el aumento de la oferta, los inquilinos ahora tienen muchas más alternativas para elegir, lo que generó un cambio en el mercado. Lo que antes se alquilaba en cuestión de días, hoy puede tardar meses en concretarse. Este aumento en la oferta también ha impactado en los precios, que se ajustaron significativamente.

“El hecho de que haya más opciones en el mercado generó desafíos para los propietarios. Hoy, los contratos de alquiler se cierran principalmente en pesos, con actualizaciones trimestrales basadas en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), lo que permite un mayor control para ambas partes. Esto obligó a los propietarios a ser más flexibles con las condiciones y los precios, ya que los inquilinos tienen más poder de negociación que antes”, explicó Altgelt.

En cuanto a la variación intermensual, se observó un ligero aumento del 2,39% en la oferta de inmuebles de 1 ambiente, mientras que la disponibilidad de propiedades de 2, 3 y 4 ambientes disminuyó.

“Este incremento en los departamentos más pequeños no se considera significativo en el contexto general del mercado”, amplió Bryn.

Un dato interesante es el aumento del 4,93% en la oferta de inmuebles de 5 o más ambientes entre agosto y septiembre, a pesar de que estos suelen tener una menor demanda en comparación con las propiedades más pequeñas.

“Este fenómeno podría estar relacionado con la búsqueda de alternativas por parte de propietarios que no encuentran rentabilidad en otros tipos de alquileres”, amplió Bryn.

A continuación se publican los precios promedios de alquileres en pesos en CABA según varios portales especializados:

Departamentos 1 ambiente: $340.000 (incremento del 190% interanual).

Departamentos de 2 ambientes: $450.000 (incremento del 184,25% interanual).

Departamentos de 3 ambientes: $580.000 (incremento del 175% interanual).

Departamentos de 4 ambientes: $700.000 (incremento del 172% interanual).

Departamentos de 5 ambientes: $900.000 (incremento del 169% interanual).