Cambio de tendencia en el mercado inmobiliario porteño: hay precios a la baja y crecieron un 20% las consultas

Luego de seis años de una crisis prolongada, el mercado inmobiliario parece vislumbrar un cambio de rumbo. El cierre del año pasado y el comienzo de 2024 marcan un punto de inflexión para la compra y venta de viviendas. Según el último relevamiento de escrituras realizado por el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires, correspondiente al mes de febrero, el monto total de las transacciones inmobiliarias alcanzó los $169.632 millones. Esta cifra representa un notable aumento del 447,5% en comparación con el mismo mes de 2023.

Las inmobiliarias, según los últimos análisis, experimentaron un crecimiento del 20% interanual en el número de consultas y en el volumen de actos notariales desde marzo (aún resta confirmarse el resultado final), en comparación con el mismo mes del año pasado, el cual había registrado un total de 2.893 escrituras.

Jorge De Bártolo, titular del Colegio de Escribanos porteño, comentó: “El primer trimestre del año está por marcar un hito en los últimos 6 años, incluso supera los niveles de actividad pre pandemia en 2019. Observamos una tendencia gradual al alza, indicando un creciente interés de las familias por asegurar su hogar. Si bien tradicionalmente los primeros meses del año suelen ser más tranquilos, los primeros de este año fueron notablemente activos”.

Durante períodos con acceso al crédito hipotecario se vio el doble de transacciones, lo que resalta la importancia de estas condiciones para el mercado. En febrero, sólo hubo 79 escrituras formalizadas con hipoteca.

Entre las razones que justifican la recuperación del sector que ya venía advirtiéndose en el último trimestre de 2023, Alejandro Braña, experto del Real Estate y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño, señaló que los precios de viviendas usadas experimentaron una notable reducción en dólares, alcanzando entre un 40% y un 50% en la mayoría de los casos. “Esta baja de valores se vio acompañada de una marcada disminución en la oferta de propiedades en venta reciente. Este fenómeno puede atribuirse en parte a la derogación de la Ley de Alquileres, que multiplicó la oferta en este sector de manera significativa en apenas tres meses y medio”.

Desde la Mesa del Observatorio Estadístico del CPI se observó en el último periodo, que el mercado de departamentos mostró una estabilización en la cantidad de unidades publicadas, con un promedio de 69.961 listados en diversos portales.

“Tras detener su tendencia a la baja, la oferta experimentó un leve aumento del 0,6% en los últimos 30 días. Sin embargo, desde octubre de 2022 hasta marzo de 2024, se registra una reducción acumulada de 37,78% en las publicaciones, equivalente a 42,489 unidades menos. Además, en los últimos 90 días, la oferta ha disminuido un 4,86%”, dijo Braña.

Actualmente, se encuentran disponibles más de 30.000 departamentos en diversos barrios porteños por menos de USD 85.000, tras la estabilización de los valores.

Gisela López Moreno, de Century 21 GISI LM, destacó que el descenso de los valores en el mercado de viviendas usadas abrió nuevas oportunidades tanto para aquellos que antes no podían acceder a una vivienda propia como para quienes buscan invertir. “En este contexto, los barrios más recomendables para aprovechar esta disminución de valores son Villa Crespo, Almagro, San Cristóbal, Recoleta, Balvanera y Montserrat, donde se pueden encontrar importantes oportunidades inmobiliarias”.

El mercado está dinámico. Cambiaron las expectativas y se está instalando la idea de que los precios van a subir más y esto destrabó la demanda.

“También los PH son altamente buscados para operaciones de flipping (compra de viviendas para reformar y luego vender o habitar), ya que su reciclado permite agregar valor con una inversión mínima, generando así grandes rendimientos. Para quienes están comprando su primera vivienda, es esencial tener claro el presupuesto disponible, incluyendo impuestos y gastos notariales”, agregó López Moreno.

Es importante recordar que durante años para el comprador era negocio seguir esperando, porque los precios caían. Eso cambió en 2023 porque el descenso se detuvo y con costos de la construcción que se están disparando, cada vez es más evidente que es momento de comprar.

Fabián Achával, de Fabián Achával Propiedades y quien realiza Radar Inmobiliario, destacó que “los inmuebles más demandados para compra y los que concretan las operaciones varían, destacándose en la actualidad los departamentos con precios entre USD 50.000 y 90.000, que hace cuatro años costaban el doble. Estos inmuebles son atractivos tanto para quienes buscan un retorno por renta como para aquellos interesados en la capitalización”.

El incremento de los precios de las viviendas en CABA en la actualidad se debe principalmente al aumento en el costo de la construcción. Este fenómeno impacta en todos los segmentos, no solamente en los nuevos emprendimientos.

En este escenario, hay temores por el posible agotamiento de la oferta de viviendas pequeñas en el mercado. “Aunque todavía no se alcanzó ese punto, el repunte en la demanda sugiere que las primeras unidades en escasear serán precisamente esos espacios menores o aquellos con precios más accesibles (hasta USD 70.000/80.000), dado que presentan una rentabilidad más atractiva en relación a la inversión realizada”, concluyó Achával.