Alquilar una vivienda en Buenos Aires es cada vez más complicado, tanto por los precios que mes a mes suben con fuerza por la inflación que golpea los bolsillos, como por una escasez de unidades jamás vista. Un informe privado detectó que los monoambientes son los que más subieron a lo largo del último año: 100% y que el valor promedio se posicionó en $60.000 para quien debe hacer un contrato nuevo o renovarlo por estos días.
Mientras, los departamentos de 2 y 3 ambientes aumentaron un 84,2% interanual. Así lo informó el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) que realizó el análisis.
Muchos de estos desacoples se generaron a partir de la entrada en vigencia de la nueva Ley de Alquileres, en julio de 2020, sobre la cual hay mucha polémica. Desde el mercado inmobiliario insisten en que deben modificarse dos puntos clave: que los contratos vuelvan a ser a dos años (y no a tres como dispuso la ley) y que los ajustes vuelvan a ser semestrales (y no anuales) con libre acuerdo de precios entre partes.
Si bien alquilar puede implicar problemas a la hora de obtener garantías o pagar las comisiones, el costo del alquiler es la primera -y en muchos casos la mayor- barrera de ingreso. En Buenos Aires los altos precios impiden a gran parte de la población alquilar siquiera un monoambiente medio, empujándolos hacia zonas con infraestructura y servicios de menor calidad.
“El contexto de aceleración inflacionaria suma incertidumbre a la hora de tener que fijar valores que van a regir durante 12 meses. Esto, que es un problema macroeconómico más allá de las condiciones contractuales, se viene traduciendo en altos valores de entrada que, si bien con los ritmos de inflación actuales se licúan rápidamente, constituyen una barrera significativa para ingresar en un nuevo alquiler. Además, contribuye a incrementar la dispersión en los precios”, así lo informó el relevamiento.
La mediana de los monoambientes ofertados en CABA es de $60.000 y el Salario Mínimo Vital y Móvil, que en noviembre es de $57.900, cubre el 96,5% de un alquiler. Esta relación, que había mejorado a finales de 2021 y estaba alrededor del 104%, bajó casi 10 puntos porcentuales en el último año.
La mediana de las ofertas de departamentos de dos ambientes es de $70.000 y de $105.000 para los de tres ambientes. En cada categoría, los precios varían en función de otras características propias (tales como antigüedad, si posee cochera, entre otros aspectos) y de su entorno (infraestructura, disponibilidad de transporte, cercanía a centros comerciales entre otras).
El informe precisó que los valores no incluyen expensas, las cuales alcanzan en promedio el 15,3% del costo del precio de oferta de un alquiler. Esta proporción se encuentra en valores históricamente bajos ya que estuvo en torno al 20% y 25% durante 2019.
En cuanto a los aumentos mensuales, el CESO confirmó que el ascenso con respecto a octubre 2022 fueron de 1,7% en los monoambientes, 1,4% para los de 2 ambientes y 10,5% en los de 3 ambientes.
Por otro lado, el último dato de inflación correspondiente al mes de octubre, muestra un incremento interanual de 88% en los precios según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que relevó el INDEC.
El Índice para Contratos de Locación (ICL) que regula la actualización de los alquileres dentro de un contrato vigente muestra un incremento interanual de 73,1% al primer día hábil de noviembre. En ese mismo período, el dólar oficial subió 55,23 por ciento.
Cómo salir de esta situación
Sobre porqué los monoambientes son los que más aumentaron en un año, Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, dijo a Infobae que “no creo que tenga que ver porque tengan una mayor demanda, porque la búsqueda también es alta en los departamentos de dos ambientes. Quizás una razón sea que venían con precios bajos y el mercado validó un aumento del 100% de los valores”.
Los monoambientes como mucho llegan a tener 50 metros cuadrados y son los tipos de departamentos buscados por jóvenes, universitarios o profesionales que los habitan y trabajan allí, en su mayoría.
Diego Migliorisi, especialista del mercado inmobiliario, destacó a Infobae que “los precios de los alquileres son más elevados cuando se tratan de departamentos que tienen expensas caras. Si las expensas no son tan costosas, entonces sube el valor del alquiler. Generalmente se paga más por una locación en los edificios antiguos o de pocas unidades donde el costo de mantenimiento se reparte entre menos personas o familias”.
Si bien en el Congreso nacional no se trató la reforma de la ley este año muchos especialistas creen que se realizaría recién con el próximo gobierno que asuma a fin de 2023 por lo cual hay pesimismo sobre el futuro.
“Al margen de modificar la Ley actual en post de empujar la escasa oferta de propiedades para alquilar que hay actualmente sería interesante que el propietario tenga beneficios impositivos o de alguna índole por alquilar su inmueble. Son muchos los propietarios que están llevando sus departamentos al alquiler temporario porque les resulta más rentable y más seguro como negocio”, amplió Altgelt.
Es fundamental generar confianza y previsibilidad reclaman también desde el mercado inmobiliario.
“Como también incentivar al comprador a invertir en inmuebles para alquilar y que exista una desgravación impositiva para las empresas que destinen la inversión a la compra de inmuebles para la renta. Es muy importante trazar un horizonte donde el inversor tenga una opción atractiva y sólida”, amplió Migliorisi.
Sobre algunos precios en algunos distintos porteños, un departamento de 3 ambientes en Recoleta oscila hoy entre $110.000 y $130.000 por mes y uno de 2 ambientes entre $60.000 y $90.000 mensuales.
En Almagro, Boedo o Caballito, los monoambientes oscilan entre $50.000 y $65.000 por mes. Y en Floresta, un dos ambientes varía entre $60.000 y $70.000 mensuales. En Liniers, los precios descienden un 20% al igual que en La Boca.
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