¿El fin de los espacios corporativos?: el mercado de oficinas, en el laberinto del home office y el impacto del coronavirus

Aunque el Gobierno nacional concrete sus planes de comprar mayor cantidad de dosis de vacunas para organizar un plan eficaz contra la propagación del virus, una preocupación avanza en el ámbito de los inmuebles corporativos. El home office, según concluyen los especialistas consultados por Infobae, seguirá hasta tanto no se logre derrotar al COVID-19. Ese contexto sigue generando aumento de la vacancia y la merma en los valores de alquileres, porque las empresas achicaron espacios o directamente liberaron m2 por no poder afrontar los costos fijos.

Algunos más pesimistas indican que puede ser el fin de las oficinas y que de no domarse el efecto de los contagios, por bastante tiempo habrá edificios desocupados en los principales focos porteños o con pocos trabajadores interactuando de manera presencial.

“Considerar que es el final de las oficinas es un concepto erróneo. Si bien el home office tiene muchos beneficios, a esta altura ninguna empresa duda sobre la necesidad que sus colaboradores ocupen espacios de calidad, que fomenten lo social, la cultura, la productividad y el bienestar. Creemos que por este lado van las nuevas funciones de las oficinas. Sin dudas que estas transformaciones seguirán luego de la aplicación de la vacuna ya que van más allá de la pandemia en sí. Serán más beneficiados aquellos edificios que puedan ofrecer a sus ocupantes, propuestas de servicios de valor agregado”, indicó a Infobae, Marcos Villanueva, director de Waves, compañía especializada en gerenciamiento, operación de edificios y oficinas.

Desde el período 2017-18 el sector venía golpeado por la coyuntura económica, con empresas multinacionales que también han dejado inmuebles y otras que abandonaron los de características Clase A para mudarse a un Clase B, con menores prestaciones, sin resignar confort y ubicación. El COVID-19 agravó problemas y desnudó falencias que todavía no estaban tan a la vista.

La menor presencia física de los empleados hizo que muchas empresas se focalicen en reducir costos fijos y mantenimiento, generando un aumento de la vacancia de oficinas al 13% de la oferta total, y presionó a la baja de los valores de las locaciones, entre 10 y 25% en el último semestre de 2020. De hecho, muchas lograron quitas importantes en los precios locativos en la negociación con los dueños de los inmuebles.

Pablo Papadópulos, gerente de la División Oficinas de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, precisó que, “si bien la pandemia agudizó la situación, podemos decir que el panorama venía en decadencia y con impacta negativo por la falta de nuevas leyes laborales, el intervencionismo del Estado en las empresas y una ley de alquiler comercial totalmente debilitada a favor del locatario. Con facultad de rescindir un contrato en un plazo ínfimo de 6 meses, cuando en cualquier país el cumplimiento está considerado como un contrato entre privados. Hay que sumar la inflación incontrolable, un mundo globalizado buscando seguridad laboral y eficiencia de sus empresas, con ganancias distorsionadas, entre otros aspectos”.

“Podemos ver como en Europa las empresas, tímidamente, comenzaron a ocupar las plantas con los protocolos correspondientes. No todos los rubros son aptos para home office. Tendremos una reubicación paulatina”, añadió Papadópulos.

Qué están haciendo las compañías

El aumento de la vacancia también se da por el avance de la cancelación de acuerdos por alquileres en edificios en block, y por la combinación de nuevos edificios ingresados ante un escenario de escasa o nula demanda nueva.

Juan Manuel Farola, de Colliers International, cree que “se implementaron distintas estrategias, según la realidad de cada empresa. En general, se verificaron alternativas tales como sostener el total de los espacios arrendados articulado con home office y presencialidad parcial por grupos, 100% trabajo remoto y una menor superficie por la merma en el uso y la eficiencia de costos que ello generaba”.

La mayoría de las empresas están trabajando en modo remoto, muy pocas son las que toman decisiones. De hecho, el abandono de espacios Clase A potenció la utilización de los Clase B en el centro porteño, el Distrito Tecnológico, Palermo, entre otros puntos.

“El abanico de alternativas responde a la situación puntual de cada compañía. Nos encontramos con situaciones disímiles acorde al impacto que ha tenido la pandemia sobre cada actividad y la distribución geográfica de las dotaciones, aunque la tendencia es que no se volverá a una presencialidad 100% y eso obviamente hará que las superficies que se requieran sean menores e inclusive se piense en relocalizarse hacia las periferias de Buenos Aires, en especial dentro del primer cordón del norte del Gran Buenos Aires”, contó Eduardo Petrolati, director comercial de gestión inmobiliaria del Grupo Adrián Mercado.

Las compañías se enfrentan al desafío de reformular su esquema de trabajo ante la operatoria presencial tradicional. Esto se ve influenciado, tanto por el uso online por parte de los actores del mercado, el espacio físico que imponen las políticas de aislamiento preventivo y los hábitos adquiridos en los equipos laborales, reuniones virtuales complementadas y por encuentros presenciales con frecuencia espaciada, entre otras.

Construcción y precios

“Ante una menor demanda, y considerando la posibilidad de tener el inmueble vacío, muchos propietarios optaron por llegar a un acuerdo con los inquilinos de baja en los precios de alquileres, y eso, junto a los eventuales costos de mudanza y relocación, generó una tendencia firme hacia la baja de precios de oferta y las renovaciones de contratos. Respecto a las obras, durante 2020 se evidenció una caída sustancial en el costo de construcción del m2, eso ha dinamizado el avance de obras y el acopio de materiales. Queda por verse cuál será la situación al momento de que los metros terminados se vuelquen a un escenario con vacancia históricamente baja y cuál será su impacto en los valores a solicitarse”, amplió Petrolati.

Levantar un edificio de oficinas demora unos 36 meses. Si bien la construcción atraviesa una etapa de valores atractivos, varios de los materiales que se utilizan son importados, como ascensores, vidrios, aires acondicionados, pisos técnicos y luces, por ejemplo. “Por lo tanto, en ese lapso de tiempo, con una inflación incontrolable, es casi imposible proyectar la obra de un inmueble corporativo”, dijo Papadópulos.

Sin embargo, Farola, puntualizó, que los edificios previstos para entregarse entre 2020/21 finalizaron su construcción, “o están en etapa de conclusión”. Entre ellos se destaca Della Paollera 200, ubicado en el barrio de Catalinas.

Según un informe de Newmark Argentina, con un stock de 2.513 millones de m2 en Clase A, y 1.592 millones de m2 rentables, el mercado de oficinas de Buenos Aires es el más grande de la Argentina. El cuarto trimestre de 2020 registró un aumento en la vacancia, cerrando en 13,50% sobre el inventario disponible y absorción neta negativa de 40,444 m2. El valor de renta promedio bajó y oscila los 25 dólares por metro cuadrado.

Con la llegada del COVID-19, “el mundo laboral nos dejó un nuevo ecosistema de los lugares de trabajo en donde lo físico y lo virtual conviven y se retroalimentan. Los espacios cambiaron y deben ser pensados de manera flexible. Para ello el sector corporativo debe reconfigurar sus áreas, adecuar tecnologías, y contar con propuestas de gerenciamiento acorde a las nuevas necesidades de los usuarios”, concluyó Villanueva.

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