El Senado sancionó esta semana la nueva ley de alquileres, que prevé beneficios para nueve millones de inquilinos de todo el país, en una nueva sesión virtual que se llevó a cabo el último jueves.
La nueva ley de alquileres había recibido media sanción de la Cámara de Diputados en noviembre del año pasado y prevé flexibilizar las exigencias para inquilinos de todo el país al permitirles presentar dos opciones de garantía y extender los plazos del contrato de dos a tres años.
En tanto, la norma modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación que benefician a los inquilinos, como el aumento de los años de duración de los convenios y la obligación de proponer dos garantías a elegir por el propietario.
Lo primero que hay que tener en cuenta es el nuevo cálculo del precio del alquiler de un inmueble. Hasta ahora, los valores de los alquileres se definían cuando se firmaba el contrato, un precio total que se dividía por los 24 meses de duración del alquiler y que en general se pactaba con incrementos semestrales.
A partir de la nueva ley, los alquileres se ajustarán una vez por año con una fórmula compuesta en un 50% por la evolución de los salarios (el índice Ripte) y 50% por la evolución de la inflación que mide el Indec (IPC).
Los datos del último relevamiento de la plataforma de propiedades Zonaprop revelan que alquilar un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires cuesta, en promedio, $19.410 por mes, con una suba de 9,1% en lo que va del año. Durante 2019 el aumento de los alquileres fue del 33% en promedio contra una inflación de 53,8% en el mismo período.
Lo segundo a tener en cuenta es la entrada en vigencia de la nueva ley. En ese sentido, como todavía no fue publicada en el Boletín Oficial no se sabe con certeza cuándo comenzará a regir.
“La disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia”, señala el Artículo 23 de la nueva Ley de Alquileres.
En tercer lugar, cabe considerar que entre los cambios que tendrán los inquilinos se incluye que el mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.
El cuarto punto a tener en cuenta es que el plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.
En quinto lugar se debe tener en cuenta que se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).
El sexto punto a destacar es que aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario mientras que las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.
En séptimo lugar es menester tener en cuenta que en cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos).
Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.
El octavo ítem a considerar es que la intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.
El noveno ítem tiene que ver con la disposición del desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.
Por último, se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.
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