Inversiones inmobiliarias en Montevideo: cuáles son los precios y los mejores barrios para apostar por la construcción

El sector del real estate de la capital uruguaya espera crecer gracias a que la administración del presidente electo Luis Lacalle Pou ya anunció que reformará la legislación para impulsar la construcción de viviendas

La costa montevideana se consolidó con las construcciones premium, con crecimiento constante y valores de USD 3.000 el m2, que llegan hasta USD 4.000 en las unidades con vista al río
La costa montevideana se consolidó con las construcciones premium, con crecimiento constante y valores de USD 3.000 el m2, que llegan hasta USD 4.000 en las unidades con vista al río

Uruguay se convirtió en los últimos años en un imán para los inversores de América Latina que apuestan por los ladrillos. Incluso para los argentinos que disponen de fondos, que no encuentran en nuestro país ni la seguridad jurídica ni la estabilidad, y mucho menos la rentabilidad que ofrecen los inmuebles de la otra orilla del Río de la Plata.

Golpeados por las cargas impositivas, las nuevas leyes regulatorias, y la situación macro, los argentinos no solo consultan por propiedades del otro lado del río, sino que hasta piensan en mudar su radicación fiscal. "En los últimos 20 años siempre hemos visto al menos un argentino que ha comprado en cada edificio de los que se construyeron con destino para renta en Montevideo”, señaló Gonzalo Martínez Vargas, CEO de Moebius Real Estate.

El futuro gobierno del presidente electo, Luis Lacalle Pou dio a conocer un texto conocido como Ley de Urgente Consideración (LUC), con un conjunto de medidas que serían aprobadas por el Parlamento. “No es común que los gobiernos que entran anuncien con antelación a la asunción lo que van a hacer en los primeros 100 días de su gestión, pero la novedad abrió un prolífico debate en todos los sectores de la sociedad. El texto contiene algunos capítulos orientados al sector inmobiliario, pero como es un anteproyecto a consideración podría ser modificado durante el trámite parlamentario”, dijo Wilder Ananikian Bakerdjian, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) y primer presidente de la Confederación Inmobiliaria Latinoamericana (CILA).

Los proyectos de vivienda promovida, para segmentos sociales medios y medios-bajos, dieron impulso a la construcción en Montevideo
Los proyectos de vivienda promovida, para segmentos sociales medios y medios-bajos, dieron impulso a la construcción en Montevideo

Uno de los artículos de la ley, vuelve atrás en la normativa de la Vivienda de Interés Social (VIS), quitando algunas regulaciones que la hicieron inaplicable en la práctica. “La VIS fue uno de los últimos enviones constructivos del país y dado que las posteriores regulaciones la colocaron en el freezer, es de prever que al retirarse las restricciones, retorne la primavera a la construcción y lo inmobiliario”, amplió.

En su parecer coincide Aníbal Durán, gerente ejecutivo de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU). Sobre el panorama inmobiliario actual de Montevideo dijo que “se encuentra en un período bisagra, ante la proximidad de la asunción de una nueva gestión. Por suerte, con el gobierno entrante ya hemos tenido buen diálogo y se sacarán trabas que agilizarán tanto la vivienda promovida (sectores sociales medios y medios bajos), como la promoción tradicional”.

En materia de rentabilidad, Montevideo ofrece valores del m2 levemente por debajo de los de Buenos Aires. Según datos del último relevamiento de la Universidad Torcuato Di Tella y la compañía Navent, el valor en Montevideo es de USD 3.021 contra los USD 3.054 de la capital argentina. Sin embargo, la capital uruguaya triplica en retorno a la argentina. En Montevideo se mantuvieron en un promedio del 5% anual en dólares, mientras que del otro lado, se encuentran en el 1,8%, en su peor su piso histórico. A ello, se le suma la libre contratación de alquileres, que en Uruguay se encuentran desregulados. Los contratos se pueden pactar en dólares y ajustarse sin limitación de plazos con garantías que cubren rentas y expensas.

Según la intendencia de Montevideo, desde 2011 hasta hoy se llevan edificados unas 20.000 unidades bajo la ley de vivienda de interés social, con superficies promedio de 55 m2 y valores de USD 100.000
Según la intendencia de Montevideo, desde 2011 hasta hoy se llevan edificados unas 20.000 unidades bajo la ley de vivienda de interés social, con superficies promedio de 55 m2 y valores de USD 100.000

Otro factor favorable es que la Ley 18.795 sancionada en 2011 creó las zonas de vivienda promovida que estimulan la inversión privada mediante la exención del pago de IVA, del patrimonio, del Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF) y del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE), por el plazo de 10 años. "Esto posibilitó que hoy estemos ofreciendo departamentos a estrenar de dos ambientes con cochera y amenities, en barrios como el Centro, La Blanqueada y Tres Cruces, por USD 125.000, y con una renta mensual de USD 600, o sea un 6% anual”, detalló Martínez Vargas.

El incentivo a la radicación fiscal de extranjeros es otro beneficio para estar dentro de un régimen más previsible, simple y ordenado, con la eximición del pago de los impuestos a las Ganancias y Bienes Personales durante los años de residencia. Incluso si compran metros en zonas de vivienda promovida, tampoco pagarían gravámenes. El requisito es que los residentes extranjeros permanezcan en territorio uruguayo al menos 183 días al año.

Expansión y desventajas

Los empresarios consultados indicaron que el crecimiento más notorio se ve en los barrios donde existe la posibilidad de construir bajo la ley de vivienda promovida.

“La franja costera (Carrasco, Pocitos, Carretas, Balvin), que antes era la zona que atraía el 80% de las inversiones de la ciudad, al existir esta ley empezó a derramar el avance hacia otras zonas. Esto se debe a que esta ley permite la construcción de edificios en barrios que tienen toda la infraestructura, en donde hay una infinidad de tierras e interés por parte del comprador o inquilino, pero no existía la renovación de stock desde hace 30 años. Lo que genera la ley es una revitalización de barrios que estuvieron dormidos por mucho tiempo”, explicó Fabián Kopel, CEO de Kopel Sánchez Arquitectos, empresa que lleva adelante varios proyectos en la capital oriental.

En la actualidad, se posicionaron el barrio del Cordón, uno de los más demandados, y el barrio de la Blanqueada, cercano a la terminal de buses. Ambos son puntos céntricos muy buscados porque la gente está a pasos de sus trabajos y las universidades. “Montevideo está resurgiendo en esas zonas, se están reconvirtiendo lugares con mayor propuesta comercial, espacios gourmet y de diversión”, agregó.

El valor del m2 en Montevideo es de USD 3.021 contra USD 3.054 de Buenos Aires. Sin embargo, la capital uruguaya (5%) triplica en retorno a la argentina 1,8%
El valor del m2 en Montevideo es de USD 3.021 contra USD 3.054 de Buenos Aires. Sin embargo, la capital uruguaya (5%) triplica en retorno a la argentina 1,8%

Por otro lado, se estima que también crecerán Punta Carretas, Parque Batlle y Tres Cruces. La costa se consolidó con las construcciones premium, con crecimiento constante y los valores son de USD 3.000 el m2 promedio, y de hasta USD 4.000 en las unidades con vista al río.

Una desventaja es que los barrios alejados del centro carecen de interés para los desarrolladores e inversores. “Son zonas que pueden no tener saneamiento, poca iluminación, inseguridad, locomoción publica escasa, zona de casas y no de edificios de propiedad horizontal. No se obtienen buenas rentas (menos del 4%), ya que la demanda y los valores de alquiler son bajos”, expresó Martínez Vargas.

En números

Los valores de las viviendas de propiedad horizontal construidas al amparo de la legislación de la VIS, rondan entre USD 1800 y 2300 por m2. Con las ventajas de no abonar el pago del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la primera transacción, ni el IRPF por 10 años. “En el segmento medio, en las zonas costeras los valores rondan entre los USD 2.800 y 3.500 el m2. Frente al río, superan ese valor”, explicó Ananikian Bakerdjian.

En locaciones como Pocitos una unidad de un dormitorio puede estar entre USD 400 y 450. Los que invierten con el objetivo de obtener una renta logran un excedente entre el 4 y 6 % en dólares.

Según Kopel, las locaciones en la costa están discriminadas de la siguiente manera: “Por unidades de un dormitorio se piden USD 575, los de dos, 675, y por los de tres dormitorios, 900. El alquiler de un garaje, está en el orden de los 100. En tanto que en la zona de la VIS, los precios, para 1 dormitorio andan en USD 450, y por una propiedad de 2 dormitorios, se piden USD 575”, detalló.

Montevideo se expande, y varios datos que lo confirman fueron informados por la intendencia de esta ciudad rioplatense: desde 2011 hasta hoy, se llevan edificados unas 20.000 unidades bajo la ley de VIS, con superficies promedio de 55 m2 y valores de USD 100.000.

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