La demanda no reacciona y temen que el parate inmobiliario se prolongue en 2020

Devaluaciones, inflación, cepo cambiario y falta de financiamiento determinaron un muy mal 2019. Pero a pesar de que los precios en dólares se redujeron en la Ciudad y en la Provincia de Buenos Aires, hay muy pocas operaciones. Los vendedores encuentran contraofertas “agresivas”

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Con 33.411 escrituras en la Ciudad y 83.626 en la provincia de Buenos Aires, 2019 fue para la actividad inmobiliaria uno de los peores años desde que se conocen registros en ambos distritos. La recesión, los fuertes saltos en el valor del dólar, la alta inflación, que fue limando el atractivo que desde su lanzamiento en 2017 habían tenido los créditos UVA y, en la parte final del año, el retorno del cepo cambiario, se conjugaron para generar un verdadero parate inmobiliario.

La perspectiva inmediata es que la caída continuará. Enero y febrero son meses estacionalmente bajos para la actividad y quienes siguen el sector temen que 2020 pueda ser aún peor si no se revierte la tendencia declinante, acentuada en el último trimestre del año pasado, cuando tras su derrota en las elecciones primarias el gobierno de Mauricio Macri impuso la versión inicial del “cepo” cambiario, que endureció el día después de su derrota en las elecciones presidenciales. El gobierno de Alberto Fernández mantuvo el cepo y le sumó un impuesto del 30% a la compra de dólares, la moneda en que se cotizan y transan la absoluta mayoría de las operaciones inmobiliarias.

Las escrituras en diciembre de 2019 fueron las bajas de los últimos once años, según muestran los datos del Colegio de Escribanos porteños
Las escrituras en diciembre de 2019 fueron las bajas de los últimos once años, según muestran los datos del Colegio de Escribanos porteños

“El mercado sigue parado, las cifras de compra-venta de los próximos meses seguirá la tendencia de los últimos tres meses de 2019”, señaló Germán Gómez Picasso, uno de los socios de la consultora Reporte Inmobiliario. La perspectiva para todo el año, aunque algo prematura, no es buena. “Hay que tener en cuenta que durante más de la mitad de 2019 no hubo cepo, ahora hay que agregar eso”, dijo Gómez Picasso.

En 2019 la caída en la cantidad de escrituras respecto de 2018 fue de 41,2% en la Ciudad y de 30% en la provincia de Buenos Aires. En términos mensuales, en diciembre se escrituraron en la Ciudad 3.265 propiedades por $ 20.442 milllones, una baja de 29,9% respecto a la cantidad de escrituras registradas en diciembre de 2018, aunque una mejora de 35,5% respecto de las cifras del mes anterior. El valor promedio de las transacciones fue de 98.956 dólares, un 4,5% inferior al valor promedio de las operaciones registradas el último mes de 2018.

Hipotecas

Las escrituras con hipoteca fueron apenas 258, el 7,9% del total. Se trató del décimonoveno mes consecutivo de caída de la actividad inmobiliaria y el guarismo más bajo desde que se llevan registros, informó el Colegio de Escribanos de la Ciudad. La actividad cayó así levemente por debajo del piso previo, de 2014, cuando la suma de cepo cambiario, recesión económica y devaluación del dólar, durante la gestión económica de Axel Kicillof hicieron que el número de operaciones cayera por debajo de 34.000, algo que no sucedía desde 1998, cuando el Colegio inició el registro estadístico. La caída fue aún más acentuada en el caso de las operaciones con crédito hipotecario: fueron apenas 3.414, una caída de 61,75% respecto de la cifra de 2018.

En el distrito porteño, el año record en cantidad de escrituras, según las estadísticas compiladas por Reporte Inmobiliario, sigue siendo 1998, con 76.676 operaciones, seguido por 2007 (73.577).

En la provincia, el número de escrituras fue el más bajo de los últimos 14 años y se trató del segundo año consecutivo de caída, después de las 128.345 escrituras que se habían registrado en 2017, en el mejor momento de los créditos UVA. Con respecto a ese año, la caída fue de 35%. A su vez, la cantidad de operaciones de diciembre, informó el Colegio de Escribano bonaerense, fue 13,5% inferior a diciembre 2018.

En los últimos 20 años, la mayor cantidad de escrituras en la provincia fue 2007, con 140.901 operaciones. Los guarismos se mantuvieron siempre por encima de las 100.000 operaciones anuales (incluso en 2009, un año recesivo y cayeron por debajo de ese hito recién en 2014, se recuperaron levemente en los años subsiguientes y volvieron a despegar en 2017, pero su vuelo fue corto, porque cayeron en 2018 (119.633 operaciones) y colapsaron en 2019, a las 83.626 mencionadas al principio.

La mayor cantidad de escrituras en la provincia se registró en 2007, con 140.901 operaciones. Los guarismos se mantuvieron por encima de las 100 operaciones anuales incluso en 2009, un año recesivo, y cayeron por debajo de esa cifra recién en 2014, se recuperaron levemente en los años siguientes y volvieron a despegar en 2017, pero su vuelo fue corto

Un racimo de UVAs

El proceso de reducción de las tasas de interés que inició el Banco Central es clave para una actividad que depende en gran medida del financiamiento, en particular del crédito hipotecario. Hasta ahora, la principal novedad fue la disposición de que quienes ya tienen créditos hipotecarios aprobados puedan, para cerrar las operaciones. comprar hasta u$s 100.000 dólares sin pagar el impuesto del 30%. El BCRA también decidió el congelamiento temporal del valor de las cuotas de los créditos UVA. Es de notar, sin embargo, que el grado de morosidad de esa línea hipotecaria es muy bajo, apenas 781 casos sobre más de 100.000 créditos.

La idea del Banco Central es terminar a fin de mes con los subsidios y que bancos y deudores compartan el costo del ajuste: los primeros prorrogarían el cobro de la deuda generada con el congelamiento y los tomadores de crédito deberían pagar la diferencia, aunque sea en cuotas.

Otro de los ingredientes del parate inmobiliario es la falta de respuesta de la demanda a la reducción de los precios de las propiedades. Según Reporte Inmobiliario, en los últimos doce meses el precio promedio en dólares de las propiedades en CABA se redujo 4,4% mientras que en el Gran Buenos Aires (GBA) la baja fue, en promedio, de 13%, pero esa reducción no encontró una respuesta positiva en la demanda, como refleja la cantidad de operaciones registradas. Un informe de la consultora precisa que la caída de las cotizaciones fue más aguda en la zona sur del GBA, con una reducción del 18,6%, seguida por la zona Oeste, con 15%, mientras en la zona Norte los valores se sostuvieron un poco mejor y cayeron solo 7,8%.


El precio promedio de las propiedades en CABA se redujo 4,4% y en el Gran Buenos Aires un 13% en promedio, con caídas más agudas en la zona sur
El precio promedio de las propiedades en CABA se redujo 4,4% y en el Gran Buenos Aires un 13% en promedio, con caídas más agudas en la zona sur

Pero aún así, las operaciones se mantienen frenadas. “Los potenciales demandantes o inversores dicen que a esos precios no compran, pero tampoco está claro a qué precios lo harían”, comentó Gómez Picasso. “Hay contraofertas agresivas y las pocas operaciones que se hacen son a valores más bajos de lo que están pidiendo, dependiendo de la necesidad del vendedor”.


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