La venta de propiedades atraviesa uno de sus peores años en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires: si no hay cambios de tendencia, las operaciones cerrarán el año con su nivel más bajo de los últimas dos décadas. Aunque este desplome histórico en las ventas no coincidió con una caída significativa en los valores de los inmuebles —incluso a pesar de las sucesivas la devaluaciones—, a partir de marzo de 2019, se inició un período de estancamiento o leve descenso en los precios que se seguirá consolidando en los últimos meses del año.
Según el análisis de los datos de la plataforma online Zonaprop, en agosto el precio promedio de un departamento en la ciudad registró una caída de 0,4% con respecto al mes anterior. Fue el sexto mes consecutivo de retroceso, con una caída acumulada de 1,3% desde marzo de este año.
En la actualidad, de acuerdo con la plataforma, el 75% de los barrios experimenta una disminución en sus cotizaciones. Sin embargo, se trata solo del precios de publicación de las propiedades —el valor que pretende el propietario— y no el valor final del cierre de la operación, donde el comprador puede haber negociado una baja.
“La tendencia de los precios sigue siendo a la baja. Pero si por mes se hacen 2.500 ventas sobre una oferta de 128.000 propiedades publicadas, hay que hablar de valores de cierre y no de lista. Si los compradores negocian una baja, eso impacta solo sobre los precios de los 2.500 que se venden”, explicó Santiago Magnin, de la inmobiliaria del mismo nombre. Según los datos de los sistemas de gestión inmobiliaria, que no son completos porque los precios finales no siempre quedan registrados, actualmente las propiedades se negocian con una baja de entre 5% y 10%, en promedio. Pero mucho mayores en los casos donde los valores están muy desfasados con respecto al mercado.
“Vamos a cerrar el peor año de la historia, de lo que tenemos registrado. Pero por estacionalidad, el último trimestre debería ser mejor que los anteriores. Siempre, en años normales, octubre, noviembre y diciembre son los meses de más venta. Hoy lo que vendemos es lo que su publica más barato que los valores de lista de la zona", agregó el corredor inmobiliario.
De acuerdo a la información de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, entre agosto de 2019 y el mismo mes del año pasado, los valores de las propiedades tuvieron una baja de 2,5% en promedio, en el rango de los departamentos usados de calidad media estándar (sin amenities). “En la medida que no mejore la actividad económica general será difícil imaginar una recuperación del mercado”, indicó José Rozados, titular de la consultora.
Mientras que para la plataforma Mercado Libre Inmuebles, durante el trimestre de julio, agosto y septiembre el valor del metro cuadrado para los departamentos en la ciudad de Buenos Aires atravesó su tercer período consecutivo de caída de precios, con una baja leve de un 2% anual.
Panorama barrial heterogéneo
En agosto, de acuerdo a los datos de Zonaprop, los barrios donde se registró una mayor baja interanual —siempre en los precios publicados— fueron Parque Chas 4%, La Boca 6% y Núñez 6 por ciento. Por el contrario, subieron en Liniers y Paternal 5% y San Nicolás 4%, junto con la zona suroeste de la ciudad, son los barrios que más se resisten a la baja de precios.
En promedio, un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados en CABA está valuado hoy en unos USD 132.000, mientras que uno de tres ambientes y 70 metros cuadrados alcanza a USD 185.000. El barrio más caro es Puerto Madero, con USD 5.757 por metro cuadrado, seguido por Palermo (USD 3.502) y Las Cañitas (USD 3.497).
Ariel Champanier, de la inmobiliaria Remax Premium, detalló que las ventas se están cerrando con valores un 15% por debajo -en dólares- en comparación con el comienzo del año. “Hay que ver qué pasa después de octubre, pero creo 2020 va a ser un año similar e incluso puede ser un poquito mejor porque hay mucha demanda contraída. Hay mucha gente que va a tomar la decisión de comprar o vender en función de las elecciones”, adelantó.
Desde Altgelt Negocios Inmobiliarios, en tanto, señalaron que sugieren a los propietarios que quieren vender que realicen una rebaja de 10% en el precio pretendido. “El que no tiene la necesidad puede patear el problema para más adelante o poner la propiedad en alquiler. El que tiene que vender, sabe que no le queda otra opción que bajar los precios”, afirmó Francisco Altgelt.
Para el próximo año, con casi nulo acceso al crédito hipotecario, el sector inmobiliario seguirá complicado. Desde las inmobiliarias temen que algunas medidas —como subas del tipo de cambio o la profundización de las restricciones para la compra de dólares— puedan incluso empeorar el escenario actual. “Hoy hay mucho encadenamiento entre el que vende y el que compra. Y creo que el año que viene va a ser igual. Van a comprar los que tengan los dólares y van a vender solo los que lo necesitan”, agregó Altgelt.
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