Se estima que la reciente devaluación va a generar un aumento del costo de construcción en torno al 10 o 15%, por efecto de los insumos importados que tiene el sector, a la espera de ajustes mayores de cara a las paritarias. Los inversores y compradores de unidades en pozo deberán enfrentar estos incrementos, dado que los proyectos inmobiliarios se comercializan mayoritariamente en pesos ajustados por CAC, salvo el pago inicial que suele aplicarse a la compra del terreno y que es en dólares billete.
Sin embargo, la unificación cambiaria trajo otro efecto para el inversor, que hace su análisis de rentabilidad en moneda dura, y hasta noviembre tenía en mente el blue que estaba por encima de 15. Ahora no solo deberá absorber los aumentos en pesos (actuales y futuros), sino que también deberá hacer su cuenta con un tipo de cambio mucho más bajo, lo cual ha llevado al costo en dólares a un valor más alto aún, atentando contra el margen de ganancia.
Como se ve, esta particular devaluación, lejos de abaratar la propiedad como sucedió en el pasado a la salida de la Convertibilidad, esta vez la ha encarecido, al menos hasta ahora, por encima de un 25% en dólares. Habrá que ver, de todos modos, cómo sigue fluctuando el tipo de cambio en los próximos meses. De hecho, para los desarrolladores, lo sucedido fue una re-valuación en relación al blue de noviembre, de modo que para seguir operando y contando con inversores, van a intentar trasladar este incremento a los precios.
El año 2015 tuvo muy bajo nivel de actividad en el sector de los emprendimientos privados y también en la compra-venta de usados. Con un mejor ánimo en la gente y una economía que el gobierno de Macri irá recomponiendo, de a poco el mercado podrá retonificarse y absorber el nuevo escenario. Ello será más fácil en la medida en que resurja el crédito hipotecario tan anunciado en la campaña. Lo que ya resulta evidente es que no habrá reactivación producto de un brutal abaratamiento de activos que hubiera generado una gran devaluación.
Se habla también de un nuevo blanqueo que podría ayudar generando una mayor demanda de propiedades. En el segmento más alto (en el cual los precios en dólares son elevados), será más fácil dado que existe un margen de ganancia potencial bien palpable. Incluso se prevé la llegada de nuevos inversores de afuera. Mientras que en los proyectos orientados a la clase media, la reactivación, a mi juicio, va a tardar un poco más.
Informe: Arquitecto Damián Tabakman