El alquiler, siempre activo

Aunque el real estate esté atravesando un buen o mal momento, hay un mercado que no se detiene y que se mantiene activo: el de los alquileres. La inflación, la variación de precios y las condiciones cambian según los propietarios, los barrios y el tipo de unidad.

Como bien destaca Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios: "El mercado de alquileres está activo desde hace varios años. No está tan relacionado con la escasez de operaciones de compraventa sino con la dificultad de la gente para comprar un departamento, ya sea por falta de crédito hipotecario o por la complejidad de generar un ahorro".

Sobre el tema de la inflación, el bróker sostiene que "está implícita en las actualizaciones de precios. El inquilino sabe que para avanzar con un alquiler negociará un escalonamiento del precio del alquiler. Creo que la mayor dificultad está en las expensas. Es un costo fijo que asume el inquilino y que no sabe cuánto pagará mensualmente. Las expensas pueden empezar siendo un 25% del valor del alquiler, pero pueden terminar siendo un 40%".

Al momento de hablar de los precios de las unidades, Altgelt explica que estos suelen acompañar la inflación. El problema está en que el ingreso de los inquilinos no tiene una actualización similar a la de los alquileres.

"Tuvimos un caso reciente de un departamento que en enero de este año se alquiló en 5.800 pesos. El inquilino rescindió el contrato en agosto, e inmediatamente apareció un nuevo inquilino que pagó 6900 pesos, un 20% más en siete meses".

Sobre las condiciones, Altgelt subraya que son las de siempre. "El gran interrogante está en el monto del depósito. La ley no es clara en ese punto. Teóricamente no se puede actualizar el monto del alquiler al finalizar el contrato. El inquilino considera mucho dos meses y el propietario le parece poco un mes (por el hecho de que no se puede actualizar). Siempre hay que encontrar el punto medio".

En cuanto a los precios, "por Recoleta los departamentos de 1 ambiente están entre 3.800 y 4.500 pesos más gastos. De 2 ambientes, desde 4.500 hasta 5.500 pesos. De 3 ambientes, desde 5.500 pesos hasta 7.000. De 4 ambientes, desde 7.000 a 10.000 pesos. Las grandes casas tienen un cliente particular y exclusivo. La demanda es menor pero dispuesta a pagar un alquiler caro. Siempre los barrios con mayor comodidad y cercanía a los lugares de uso diario son los más requeridos. La tipología más demandada en alquileres son los 2 y 3 ambientes", finaliza Altgelt.

De acuerdo a Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, "hay mucha oferta en alquileres, mucho más que años atrás. Lo que ocurre es que ante la merma de la venta muchos propietarios deciden poner sus unidades en alquiler. La inflación claro que afecta, comprar una vivienda para obtener una renta primero se trata de una inversión en nuestro país, segundo -como ocurre en el 60% de los casos de las unidades a estrenar- ese tipo de inversiones generan miles de puestos de trabajo en la construcción y otros sectores, ya sea directos o indirectos y, tercero, quien invierte lo hace para tener un ingreso razonable y una adecuación conforme a los parámetros inflacionarios".

Sobre los precios, Migliorisi explica que se mantienen estables. "Lo fundamental para rentar un inmueble es demostrar capacidad de pago y referencias comerciales correctas. El propietario a veces depende de esa renta, por eso este es un punto muy importante al momento de analizar una propuesta".

Alejo Ricciardi, gerente de ventas de Landa Inmobiliaria, que comercializa los productos de Ayres en exclusiva, apunta que "es cierto, de alguna manera, que en la actualidad hay más oferta y demanda de alquileres. Pero esto se ve más marcado en los departamentos y no

tanto en las casas. El mercado de casas tiende a ser más lento y por lo tanto hay una disminución tanto en las ventas como en los alquileres".

"La inflación y la pérdida de valor del peso afecta de forma directa el mercado de alquileres. Los propietarios actualizan los valores de sus alquileres semestral o anualmente. Las actualizaciones van entre un 12,5% y 15% semestral o entre un 30% y 35% anual. Los precios varían al ritmo de la inflación. En el caso de los departamentos, al haber más demanda, tienden a aumentar un poco más. Con la primavera, por un tema estacional, la demanda tiende a subir, y los precios también. En el verano comienzan los alquileres temporarios por los meses de diciembre, enero y febrero", destaca Ricciardi.

En el caso de Ayres Vila, "los precios de los departamentos de 2 ambientes arrancan en el orden de los $6.000, los de 3 ambientes, a partir de $8.000 y, los de 4 ambientes, alrededor de $10.500. En el caso de las casas en Ayres de Pilar, los precios rondan entre los $25.000. y los $40.000 mensuales, dependiendo del tamaño y ubicación. Los barrios más alejados de la autopista, con un acceso desfavorable, los que no tienen amenities y servicios, se ven obligados a tener precios más competitivos para poder concretar alquileres", finaliza el directivo de Landa Inmobiliaria.

En el caso de los alquileres corporativos, Juan Pablo Gutiérrez, especialista en oficinas, resume que "en el mercado de oficinas corporativas el aumento de la vacancia ha generado más espacios en oferta y ese aumento repercute directamente en los precios. Es importante aclarar que, en este sector, las operaciones de compraventa siempre han sido, porcentualmente hablando, mucho menores que las operaciones de alquiler. Por lo tanto, una variación en la cantidad de las mismas no inciden sensiblemente en un crecimiento de la demanda de alquileres".

El especialista subraya que las tasas actuales de inflación inciden negativamente en las rentabilidades del sector. Esto se debe a que en el mercado corporativo los contratos de locación, en su gran mayoría, se firman en dólares, a cotización del Banco Nación. En consecuencia, al subir los costos de desarrollo de nuevos edificios y al tener un tipo de cambio estable, las tasas de retorno evolucionan negativamente, ya que el mercado no está convalidando aumentos sustantivos en los valores de alquiler. Esto también se produce por las tasas actuales de vacancia, que son las más altas desde hace una década.

Para Gutiérrez, "si consideramos un período anual, podemos decir que desde agosto del año pasado hasta hoy los precios han tenido un comportamiento a la baja, salvo excepciones que han defendido precio por incidencias de calidad y ubicación que, por tales motivos, han sido demandadas. En general, para el sector corporativo, se siguen firmando contratos en dólares pagaderos en pesos a tipo de cambio vendedor del Banco Nación a un plazo de cinco años. En cuanto a la tipología más demandada en alquileres, en el sector corporativo las superficies que van de un rango de los 700 a los 2000 m² han sido las más buscadas".