Comprar departamentos para alquilar en Lima: ¿qué distritos ofrecen mayor rentabilidad?

Comprar un departamento con fines de alquiler se ha convertido en una alternativa para quienes buscan obtener ingresos a partir de una propiedad. En este tipo de decisión, además del precio de adquisición, resulta clave conocer cuánto puede generar el inmueble y cuánto tiempo tomaría recuperar el capital invertido.

Según el último Índice de Venta y Alquiler de Urbania, la rentabilidad bruta anual promedio de una vivienda destinada al alquiler en Lima llega a 5,53%. Con este nivel de retorno, se requieren alrededor de 18,1 años de alquiler para recuperar el valor de compra, periodo que es 4,3% menor que el registrado un año antes.

Alquileres mantienen una tendencia al alza

El comportamiento de los alquileres también favorece a quienes analizan este mercado como una opción de inversión. En julio, el precio promedio de un departamento de 100 m² llegó a S/ 3.439 mensuales, acumulando un incremento de 6,6% durante 2026.

Este avance supera la inflación acumulada en el mismo periodo, que fue de 3,7%. La evolución muestra que los ingresos potenciales por alquiler han aumentado en lo que va del año, aunque el rendimiento final depende de las características y ubicación de cada propiedad.

Surquillo y Cercado lideran el ranking

El informe de Urbania, elaborado a partir de los avisos publicados en su portal, coloca a Surquillo y Cercado de Lima en el primer lugar entre los distritos evaluados, ambos con una rentabilidad bruta anual de 6,3%. A continuación aparecen Lince y San Miguel, con 5,9% cada uno.

El listado continúa con Magdalena del Mar, que registra 5,8%, y La Molina, con 5,7%. Por encima del promedio de Lima también figuran San Borja y Jesús María, ambos con una rentabilidad de 5,6%.

“La rentabilidad inmobiliaria permite comparar lo que una propiedad puede generar anualmente mediante el alquiler frente al precio pagado por ella. Por ello, un distrito con un menor precio de compra no necesariamente será el más rentable: el resultado dependerá también del valor que pueda obtenerse por el alquiler y de la demanda existente en la zona”, explica Cecilia Penas, gerente comercial de Urbania.

Las zonas pueden ofrecer retornos más altos

La rentabilidad puede variar incluso dentro de un mismo distrito, por lo que analizar únicamente la ubicación general puede no ser suficiente. En el caso de Lince Comercial, por ejemplo, el retorno bruto anual llega a 7,3%, el porcentaje más alto entre las zonas señaladas por Urbania.

Después se encuentran Surquillo Centro, con 7,1%, y San Miguel Noroeste, con 6,8%. Estas cifras evidencian que la rentabilidad puede presentar diferencias importantes dependiendo del sector específico donde se encuentre el inmueble.

“Esto refuerza la importancia de no evaluar una propiedad únicamente por el distrito en el que se encuentra. Y es que factores como la conectividad, cercanía a centros laborales y educativos, acceso a servicios y características específicas del entorno pueden influir en la demanda de alquiler y, finalmente, en el retorno que genere el inmueble”, destaca Penas.

¿Qué considerar antes de comprar un departamento?

Para quienes buscan adquirir una propiedad con fines de inversión, el precio de venta representa solo uno de los elementos que deben analizarse. También resulta relevante revisar el alquiler promedio, la demanda potencial de la zona y las condiciones bajo las cuales se financiará la compra.

“Comparar diferentes alternativas resulta especialmente relevante en un mercado donde la rentabilidad puede cambiar incluso entre zonas de un mismo distrito”, menciona Penas. Por ello, la evaluación debe considerar de manera conjunta el desembolso inicial y los ingresos que podría generar posteriormente el inmueble.

Expo Urbania reunirá más de 20.000 propiedades

En este contexto, del 4 al 6 de septiembre se desarrollará Expo Urbania en Convexia Expo Center. El evento contará con más de 20.000 propiedades pertenecientes a más de 80 inmobiliarias, además de la participación de los principales bancos del país.

“La concentración de distintas alternativas en un mismo lugar permitirá a los interesados contrastar ubicaciones, precios y opciones de financiamiento antes de tomar una decisión de compra”, indica Luciano Barredo, gerente de marketing de Urbania.