Comprar un departamento “en pozo” -antes de que la obra esté terminada- ha sido históricamente una operatoria conocida en el mercado inmobiliario. El esquema es simple: un anticipo, cuotas durante la construcción y la expectativa de acceder a un inmueble terminado, que eventualmente pueda valer más que al inicio.
Ese modelo, sin embargo, nunca estuvo libre de riesgos. Retrasos, cambios de proyecto, problemas económicos del desarrollador o directamente obras inconclusas forman parte de una experiencia que el mercado y la Justicia conocen bien. En los últimos años, miles de personas y familias vieron comprometidos -o perdidos- los ahorros de toda una vida en proyectos inmobiliarios que no se concretaron.
Lo verdaderamente novedoso no es la operatoria inmobiliaria en sí, sino la forma en que hoy se la presenta y difunde masivamente en redes sociales, bajo una narrativa que ya no se limita a la compra de un inmueble, sino que incorpora conceptos propios del mundo financiero: inversión, colocación de dinero, retornos, recompras y administración de fondos.
Ese talento comunicacional no es el problema. El riesgo aparece cuando el discurso, amplificado por redes sociales y validado por la masividad, genera en el público una percepción de simplicidad y previsibilidad que no se corresponde con la estructura jurídica real de la operatoria ofrecida.
Lo novedoso no es la operatoria inmobiliaria en sí, sino la forma en que hoy se la presenta y difunde masivamente en redes sociales, bajo una narrativa que ya no se limita a la compra de un inmueble
En ese escenario, la figura del “referente” adquiere un peso determinante: la confianza se deposita más en la persona que comunica que en el encuadre legal concreto del negocio, sus garantías efectivas y los riesgos verdaderamente asumidos.
En ese contexto, resulta ilustrativo observar el caso de un joven referente del ámbito inmobiliario con indudable capacidad comunicacional y conocimiento del negocio en su faz comercial y constructiva.
En numerosos contenidos difundidos en plataformas como TikTok e Instagram se utilizan expresiones como “juntar plata” o “levantar fondos”, a lo que se suma la mención de supuestas rentabilidades del orden del 10% anual, esquemas de recompra y afirmaciones de ganancias cercanas al cuarenta por ciento en una obra.
La referencia no es personal ni acusatoria. Es jurídica. Porque ese tipo de afirmaciones no describen una clásica inversión inmobiliaria en pozo, sino una operatoria que se presenta como captación de fondos con promesa de rendimiento, recompra y resultado económico asegurado. Precisamente allí es donde el discurso se desplaza hacia un terreno propio de la intermediación financiera.
Cuando se desdibujan los límites legales
Resulta evidente que el conocimiento del rubro inmobiliario no necesariamente se traslada al plano jurídico. En los discursos que circulan masivamente se advierten omisiones relevantes -o una insuficiente consideración- de las normas que regulan la captación de fondos del público y la protección del ahorro ajeno.
Esa brecha entre el saber inmobiliario y las exigencias jurídicas no es un detalle técnico menor. Es, precisamente, el punto donde el riesgo se vuelve estructural. Porque cuando el mensaje deja de girar en torno a la compraventa de una unidad inmobiliaria determinada y pasa a organizarse en torno a la toma de fondos del público, la promesa de rentabilidad, los mecanismos de recompra y la administración ajena del dinero, se produce un corrimiento que no es solo discursivo, sino jurídico.
La brecha entre el saber inmobiliario y las exigencias jurídicas no es un detalle técnico menor
En ese contexto, este tipo de discursos obliga a advertir si no podría llegarse, eventualmente, a incurrir en conductas penalmente relevantes, como la intermediación financiera no autorizada prevista en el artículo 310 del Código Penal. La tipicidad no se vincula únicamente con el destino final del dinero, sino con la forma en que se lo capta, administra y promete un rendimiento.
La intermediación financiera no autorizada es un delito de actividad. El legislador buscó intervenir antes de que el daño se consuma, antes de que los ahorros se pierdan y antes de que la respuesta judicial llegue, como tantas veces ocurre, cuando ya es tarde.
La utilización de redes sociales como canal de captación agrava el riesgo por su alcance masivo y su capacidad de generar confianza acrítica.
El riesgo no es inevitable: la omisión del seguro de caución
A este cuadro se suma un aspecto particularmente sensible desde el punto de vista jurídico: la omisión del seguro de caución en las obras “en pozo”. No se trata de una cuestión accesoria ni de una decisión comercial neutra. El seguro de caución es una herramienta prevista por nuestro ordenamiento para garantizar la restitución de los fondos aportados por los adquirentes en caso de frustración del proyecto.
Su finalidad es clara: evitar que el riesgo económico recaiga sobre quien no dirige, no administra ni controla el desarrollo del negocio. El desarrollador es quien asume el riesgo empresario. Es quien gestiona los fondos, toma decisiones, conduce la obra y obtiene el eventual beneficio. No resulta jurídicamente aceptable que ese riesgo se traslade íntegramente al inversor, que carece de cualquier control real sobre el emprendimiento.
Desde esta perspectiva, la omisión del seguro de caución constituye un indicador jurídicamente relevante. Cuando quien lidera un proyecto inmobiliario decide no instrumentar las garantías expresamente previstas por la ley, la interpretación razonable es que existe, cuanto menos, una voluntad de no comprometer su propio patrimonio frente a eventuales incumplimientos futuros.
Cuando quien lidera un proyecto inmobiliario decide no instrumentar las garantías expresamente previstas por la ley, cuanto menos, una voluntad de no comprometer su propio patrimonio
La explicación suele ser sencilla: el seguro de caución exige respaldos patrimoniales y garantías reales. Precisamente por eso existe. Omitirlo -o silenciar su existencia- y presentar la pérdida total del dinero como un riesgo natural e inevitable del negocio no solo es incorrecto: es peligroso.
No corresponde aquí determinar si esa omisión responde al desconocimiento o a una decisión deliberada. En cualquier caso, el argumento del desconocimiento no resulta jurídicamente atendible. El derecho se presume conocido por todos, y con mayor razón por quien se presenta como especialista y convoca ahorro ajeno para desarrollar emprendimientos de envergadura.
La masividad del discurso agrava el problema. Cuando desde plataformas de alcance masivo se aseguran rentabilidades, se prometen recompras o se presentan resultados económicos como previsibles en un mercado intrínsecamente incierto -y más aún en un país como la Argentina-, se induce a error a un público amplio que no tiene herramientas para evaluar el verdadero riesgo de la operatoria.
Advertir sobre estos límites no criminaliza la actividad inmobiliaria ni apunta a una persona en particular. Por el contrario, busca prevenir que discursos de alto alcance naturalicen prácticas que el ordenamiento jurídico no avala y que, históricamente, terminaron con ahorros perdidos y respuestas judiciales tardías.
Recordar a tiempo que el riesgo empresario no puede trasladarse íntegramente al inversor no es exagerar: es prevenir.
Planteado este escenario, cabe formular una pregunta que no es acusatoria, sino estrictamente jurídica. Si determinadas manifestaciones públicas incluyen recomendaciones de inversión, promesas de rendimiento, esquemas de recompra o inducción a la colocación de fondos, ¿no resulta necesario analizar si tales prácticas se ajustan -o no- a las normas vigentes que regulan la actividad financiera y el asesoramiento al público?
En particular, corresponde preguntarse si no existe un eventual apartamiento de las disposiciones de la Comisión Nacional de Valores en materia de idoneidad y habilitación para realizar recomendaciones de inversión, así como también si dichas conductas encuadran dentro del marco regulatorio del Banco Central de la República Argentina.
Este interrogante no implica afirmar incumplimiento alguno, sino advertir que, cuando el discurso se desplaza del plano meramente informativo hacia la recomendación o captación de ahorro ajeno, el análisis jurídico deja de ser opcional y se vuelve necesario, incluso antes de ingresar en una eventual evaluación de tipo penal como la aquí descripta.
El autor es Abogado, Doctor en Ciencias Jurídicas y Sociales, Posgrado en Derecho Procesal Penal Profundizado