Celebrar un contrato de alquiler puede parecer algo simple una vez acordado el precio, pero hay varios aspectos que pueden incidir en cómo se desarrolla la relación comercial entre las partes. Para prevenir conflictos, es bueno tener en cuenta estos puntos clave.
Chequeos previos
Los papeles pueden estar en orden pero el negocio aún así fallar si la propiedad no se encuentra en condiciones, si no es apta para el destino buscado. Ya sea por ruidos, humedad o vecinos conflictivos. O incluso por temas legales que puedan afectar una estancia pacífica. Entonces, conviene preguntar y pedir ciertos datos antes de mudarse, chequear con vecinos y encargados si el lugar es lo que se busca.
Además, si el inmueble lo alquila una sucesión, chequear que firmen todos los herederos. Y también pedir el reglamento de copropiedad (ver por ej. si se pueden llevar o no mascotas) o del barrio cerrado. Pedir un informe de dominio.
Del lado del dueño, analizar la solvencia y procurar una buena garantía. Si bien la ley es flexible en este punto, no puede quebrar la regla económica básica, a menor riesgo, menor precio. De todos modos hay cosas imprevisibles:
Ahora sí, el contrato
Aclarar cuántas personas pueden habitar la casa, más allá de alguna visita ocasional, los medios de pago, el registro del contrato ante la AFIP (obligatorio aunque pocos lo cumplen) y algunos puntos más.
En tal sentido, hay contratos estándar pero no todos son iguales. Por empezar, se puede redactar una carta oferta con aceptación tácita, y en tal caso no se devengará el impuesto de sellos. Esto se estila en contratos comerciales, donde los montos son altos y no hay exención como en vivienda.
En esta modalidad, el locador envía una oferta de alquiler, y el locador la acepta con algún acto, como ser una transferencia bancaria por el primer mes.
Para retomar el tema de las cláusulas, van algunos consejos prácticos:
-Incluir domicilios electrónicos (e-mails)
-Discriminar bien quién paga cada gasto, y costos derivados. Por ejemplo, el ABL tiene un componente de impuesto inmobiliario que debe ser pagado por el dueño. Veremos el tema del mantenimiento más abajo.
-Sacar fotos y videos para documentar el estado del inmueble, se pueden anexar al contrato.
-Si es un alquiler comercial, en el que suele incluirse un ajuste de precio importante, la cláusula que da al locatario la facultad de rescindir, incluso con una penalidad (salida) es fundamental.
-Negociar y asentar los honorarios y quién los paga, incluyendo si participa inmobiliaria o broker. O la declaración de que no participa, porque la ley establece la solidaridad en el pago de honorarios, aunque haya intervenido por una sola parte. Por ley de CABA, no se le puede cobrar comisión al locatario. Pedir facturas y recibos de los pagos.
-En cuanto al plazo mínimo, para vivienda es de tres años. Si es un alquiler temporario es menor pero hay que justificar los motivos.
-Tener un seguro de responsabilidad civil, no son costosos, y pactar quién lo paga.
-Pactar los supuestos de mora, multas e intereses.
-Se podría pactar la jurisdicción de un tribunal arbitral si existe en esa localidad. En tal caso un desalojo podría ser más rápido.
Finalmente, es conveniente certificar las firmas, al menos del locatario. En la ciudad de Buenos Aires, esta certificación se puede hacer online, consultar a la escribanía. Veamos dos puntos más del contrato que quiero tratar expresamente.
El precio y la garantía
Si bien la ley menciona que el depósito en garantía se deja en pesos, por un valor máximo, y que al devolverse se actualiza, si ambas partes están de acuerdo se puede dejar en dólares. Eso da la ventaja de que se devuelve en la misma moneda.
La ley menciona que el locatario debe proponer al locador al menos dos de las siguientes garantías:
a) Título de propiedad inmueble;
b) Aval bancario;
c) Seguro de caución;
d) Garantía de fianza o fiador solidario; o
e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo o certificado de ingresos
Se prohíbe la firma de pagarés o de documentos anexos. En la práctica, la ley alienta diversas garantías, pero la decisión de contratar o no es del locador y es muy difícil hacerla valer.
El precio en una locación de vivienda es ajustable cada año por el promedio de la variación de precios y el índice RIPTE (salarios). Debe consignarse expresamente esto en el contrato.
En alquileres comerciales suele incluirse un porcentaje de la facturación o tasación de inmobiliarias para ir ajustando, pues los plazos suelen ser más largos.
Reparaciones, expensas, mantenimiento y devolución del inmueble
Un punto fundamental para prevenir conflictos es especificar en el contrato cuáles son los gastos de mantenimiento que cada parte va a soportar.
En general, se redacta que los gastos derivados del mantenimiento diario debieran ser soportados por el locatario, por ejemplo, una destapación en plomería, o el cambio de filtros de un aire acondicionado. Especificar quién se hará cargo de su reparación si se rompe, un punteo con ejemplos sirve para el contrato, previo enunciar la regla general.
Relacionado con ello, si el locatario es quien toma a su cargo los gastos de mantenimiento, el contrato debiera decir que el personal que ingresa al inmueble debe tener los seguros y permisos que pide la normativa aplicable.
Especificar quien se ocupa de contratar a quien va a efectuar las reparaciones, aunque en principio el locador es quien debe entregar y mantener el inmueble en condiciones habitables o aptas para destino. Sobre todo, aclarar si el departamento o casa se devuelve o no pintado, y el tipo de pintura.
En alquileres de vivienda, solo puede cobrarse al locatario los servicios normales y permanentes, pero no los gastos o expensas de carácter extraordinario. Por ejemplo, el cambio de un ascensor del edificio lo debería pagar el dueño.
Es importante asentar y chequear que se modifique la titularidad de los servicios públicos, porque de otro modo el locatario puede seguir vinculado con un inmueble que ya no habita. Más que los recibos de pago puede servir una constancia de libre deuda de la empresa.
La entrega de la propiedad debiera ser con un acta, se pueden anexar fotos o videos, en la cual se asienta que el dueño la recibe de conformidad, tras una breve inspección del lugar.
*El autor es director del sitio Derecho En Zapatillas
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