Mercato immobiliare in tilt: i valori delle vendite sono scesi del 25% dal 2019

Diverse società immobiliari hanno creato alla fine dell'anno il Registro delle operazioni immobiliari (ROI), un'iniziativa emersa per risolvere una delle carenze storiche del segmento: la mancanza di prezzi di chiusura per gli accordi.

Dall'ultima analisi attraverso questo strumento, è stato possibile determinare che c'era una reale sincerità dei prezzi degli immobili rispetto ai valori pre-pandemici. Il calo è stato in media del 25% tra il 2019 e oggi, per tutti i quartieri.

«Al momento non abbiamo prezzi di chiusura per il 2018 ma osiamo dire che il calo rispetto a quell'anno è stato ancora maggiore. Questo punto è importante dato che buona parte dell'offerta esistente sembra avere come riferimento quei valori che oggi non sono convalidati sul mercato «, ha detto a Infobae Fabián Achával, proprietario dell'omonima società immobiliare.

Un altro fatto importante è che gli investitori sono praticamente scomparsi come acquirenti. Attualmente, il 92% delle operazioni è svolto da utenti finali.

Achával, ha sottolineato che «questa dinamica ha a che fare con la perdita di redditività degli affitti negli ultimi anni e il disincentivo prodotto dalla legge sugli affitti a cui si è recentemente aggiunta la rivalutazione degli immobili e il possibile progetto di una tassa sulle proprietà vuote».

Come funziona la piattaforma: vantaggi e svantaggi

Il ROI è una piattaforma che consente di avere prezzi di chiusura in tempo reale per le transazioni con agenzie immobiliari con esperienza nel mercato.

«Il vantaggio di avere queste informazioni è molto chiaro quando si tratta di valutare seriamente le proprietà. Attualmente, il divario esistente tra i valori di pubblicazione e i prezzi di chiusura è molto ampio e quindi la mancanza di queste informazioni comporta una perdita di tempo e denaro per il venditore «, ha aggiunto Achával.

Gli esperti sostengono che è importante non generare false aspettative da parte dei clienti sul valore della loro proprietà e il ROI aiuta a evitarli.

Iuri Izrastzoff di Izrastzoff Real Estate, ha dichiarato a Infobae che d'altra parte è uno strumento centrale per chiudere le trattative dato che il potenziale acquirente fa spesso offerte molto aggressive. «Avere sondaggi ci permette di alzare la loro offerta iniziale con maggiore fiducia dal momento che possiamo mostrare loro valori di mercato reali», ha detto.

Palermo e Las Cañitas sono le rotte porteño che hanno mantenuto i loro valori. In quest'ultimo caso si tratta di un'area di pochi isolati, con poche operazioni ma che ha mantenuto il valore del metro quadrato in più. Palermo, essendo il quartiere più grande, ha molta più variabilità nei risultati, ma in media mantiene i suoi valori più di aree come Belgrano o Recoleta.

Secondo Zonaprop, a Palermo, il valore medio dei m2 negli appartamenti usati è di 3.195 USD e nuovo di zecca a 3.428 dollari. A Belgrano, è di 2.986 USD nell'usato e di 3.486 USD per il nuovo di zecca.

Soledad Balayan, di Maure Inmobiliaria, ha sottolineato a Infobae che la domanda che mobilita i risparmi nelle operazioni «privilegia gli edifici per essere di grande luminosità, con balconi con una vista particolare e appartamenti riciclati con comfort moderni. Questi tipi di unità mantengono maggiormente i loro valori di chiusura. Abbiamo anche notato che la maggior parte delle vendite proviene da unità nella parte anteriore».

Gli esperti consultati hanno convenuto che il mercato sa leggere le misure che hanno effetti a breve e lungo termine, compresa l'attesa dell'approvazione del Fondo monetario internazionale (FMI) dell'accordo con il governo per rifinanziare il debito.

«Questa sarebbe una misura vantaggiosa a breve termine, ma senza un piano economico a lungo termine coerente, l'investitore non apporterà cambiamenti sostanziali nelle loro decisioni», ha affermato Balayan.

Il mercato aveva in gran parte scontato un accordo con il FMI e quindi non si prevedevano cambiamenti di rilievo.

Achával ha dichiarato che «questa è ancora una buona notizia dato che abbiamo un chiaro programma finanziario per rimborsare il debito per i prossimi 3 anni. Questo, insieme ai 5 miliardi di dollari che il FMI stanzierebbe per rafforzare le riserve nette della Banca centrale, ci mette in una posizione migliore per superare la carenza di valuta estera che abbiamo vissuto negli ultimi anni».

Il settore continua a chiedere che sia essenziale che venga generato uno schema di mutui ipotecari per poter acquistare la propria casa, ma che senza una valuta forte e un salario reale consolidato sarà difficile strutturare uno schema di credito.

Un'altra questione centrale è quella di ottenere una maggiore trasparenza dei parametri di riferimento sul mercato. Sia gli acquirenti che i venditori non conoscono il prezzo al quale avvengono le negoziazioni.

«Crediamo che fino a quando non ci sarà un cambiamento nel segno politico, non vedremo un cambiamento di tendenza, anche se le aspettative possono aiutare a rilanciare il mercato, come è successo nel 2015, quando il numero di scritti fatti è cresciuto a causa del certo cambio di orientamento che è stato percepito quando i candidati Daniel Scioli, Mauricio Macri è cresciuto e Sergio Massa è stato visto come più moderato», ha sottolineato Izrastzoff.

Sul mercato, l'offerta di immobili è a livelli record. L'agenda per migliorare la situazione è molto varia, dai fattori macroeconomici a una maggiore certezza del diritto per i proprietari.

«Oggi ci troviamo di fronte a un cocktail esplosivo di bassa redditività degli affitti che è ai minimi storici (aggravati dall'aumento delle tasse) e incertezza giuridica sui contratti (durata, aggiornamento)», ha concluso Achával.

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