Las ventas de viviendas usadas en Estados Unidos alcanzaron un total de 4,09 millones de operaciones en proyección anual durante febrero, lo que supone un incremento del 1,7% respecto al mes anterior, según informó la Federación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).
Este resultado superó las previsiones de los analistas, que esperaban una caída hasta los 3,86 millones de unidades, de acuerdo con el consenso recogido por el portal financiero estadounidense MarketWatch.
El repunte en la actividad inmobiliaria en febrero se atribuye principalmente al descenso en las tasas hipotecarias de referencia, que han retrocedido del 8% registrado a finales de 2023 hasta situarse cerca o por debajo del 6%. Esta disminución ha facilitado el acceso al crédito y ha incentivado la demanda de vivienda, de acuerdo con el análisis de la NAR.
Durante febrero, el mercado inmobiliario de segunda mano en Estados Unidos registró un comportamiento por encima de las expectativas, impulsado por la mejora en las condiciones de financiamiento.
Según el economista jefe de la Federación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Lawrence Yun, el abaratamiento de los préstamos ha sido determinante: “Las viviendas son cada vez más asequibles y los consumidores están receptivos”, explicó Yun, quien también advirtió que las ventas anuales aún se mantienen aproximadamente 1 millón de unidades por debajo de los niveles previos a la pandemia de COVID-19.
La brecha entre el repunte de las ventas y la fortaleza del mercado laboral es notable: actualmente existen 6 millones de empleos adicionales en la economía estadounidense respecto a 2019, pero el ritmo de operaciones inmobiliarias no ha logrado recuperar el volumen que exhibía antes de la crisis sanitaria.
Esta diferencia evidencia que, aunque el contexto económico general ha mejorado, el sector inmobiliario continúa enfrentando retos estructurales.
El costo de los créditos hipotecarios, si bien ha disminuido en los últimos meses, permanece elevado en términos históricos. Las hipotecas a 30 años, el producto financiero más utilizado para la compra de vivienda en Estados Unidos, mantienen tasas cercanas al doble de las registradas a fines de 2021.
Este factor sigue condicionando la capacidad de acceso a la vivienda para miles de familias, según subrayan analistas de la Federación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Factores que impulsaron la recuperación de las ventas
La evolución de las tasas hipotecarias ha sido el principal motor detrás del reciente aumento en las ventas de viviendas usadas. De acuerdo con la NAR, el descenso del costo del financiamiento permitió que más compradores potenciales reingresaran al mercado tras meses de parálisis provocada por el encarecimiento del crédito a lo largo de 2023.
Las cifras oficiales reflejan que, tras alcanzar máximos de 8% en el cuarto trimestre del año pasado, las tasas se han estabilizado en torno al 6%, generando un entorno más favorable para la adquisición de inmuebles.
Además, los expertos destacan que la mayor estabilidad en los precios de la vivienda ha contribuido a reducir la incertidumbre entre los compradores.
Según el portal de análisis inmobiliario estadounidense Zillow, el valor medio de las viviendas usadas se mantuvo relativamente estable en los primeros meses de 2024, luego de experimentar una volatilidad significativa durante el año anterior.
Pese a la mejora en las condiciones de mercado, los analistas advierten que la oferta de viviendas sigue siendo limitada, lo que restringe el potencial de crecimiento de las ventas en el corto plazo.
La NAR señala que el inventario de viviendas disponibles para la venta permanece en niveles históricamente bajos, lo que mantiene cierta presión al alza sobre los precios y dificulta el acceso para quienes buscan adquirir una propiedad.
Desafíos para una recuperación completa
El mercado inmobiliario estadounidense aún enfrenta obstáculos para retornar a los niveles de actividad previos a la pandemia. Aunque la creación de empleo ha sido robusta y la economía muestra señales de fortaleza, el acceso a la vivienda continúa condicionado por factores estructurales, como la escasez de inventario y el endurecimiento de los criterios de crédito por parte de las entidades financieras.
Según datos del Departamento de Comercio de Estados Unidos, la construcción de nuevas viviendas se mantiene por debajo de la demanda potencial, lo que agrava la falta de oferta en el segmento de usados.
Además, el encarecimiento de los materiales de construcción y el aumento de los costos laborales han limitado la capacidad de ampliar la oferta en el corto plazo.
Por su parte, los bancos han endurecido los requisitos para la concesión de hipotecas en respuesta a la volatilidad de los mercados financieros y la incertidumbre en torno a la evolución de los tipos de interés fijados por la Reserva Federal. Esta situación ha excluido a parte de los potenciales compradores, especialmente a quienes buscan adquirir su primera vivienda.
Perspectivas del sector inmobiliario en 2024
El sector inmobiliario en Estados Unidos se mantiene atento a la evolución de la política monetaria y a posibles ajustes en las tasas de interés por parte de la Reserva Federal. De acuerdo con el último informe del banco central, la inflación ha mostrado señales de desaceleración, lo que podría abrir la puerta a una flexibilización de las condiciones de financiamiento en la segunda mitad de 2024.
Los analistas prevén que, si las tasas hipotecarias continúan descendiendo y la oferta de viviendas se incrementa, el mercado podría registrar una recuperación más robusta en los próximos meses. No obstante, la incertidumbre global y las tensiones en los mercados financieros siguen representando riesgos para el sector.