Un inquilino que busca convertirse en propietario en Madrid, Málaga o Barcelona necesita destinar el equivalente a 10 años de renta íntegra para comprar una vivienda, según los datos del Banco de España recogidos en el informe de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) sobre el balance de las reformas del Plan de Recuperación. La cifra contrasta con los cuatro años que requiere el hogar medio español y revela una brecha significativa entre propietarios e inquilinos a la hora de acceder a una vivienda en propiedad.
El indicador, correspondiente a 2024, mide cuántos años de renta neta anual costaría una vivienda, sin contar la entrada, los impuestos ni los intereses de la hipoteca. El informe desagrega la ratio según el tipo de hogar que vive de alquiler. Para el conjunto de quienes alquilan, comprar una vivienda cuesta 6,8 años de renta. Entre los jóvenes y las personas nacidas fuera de España que alquilan, la cifra sube a 7,5 años. El punto más alto de la escala corresponde a quienes alquilan en las tres ciudades citadas, donde la operación equivale a 10 años de ingresos íntegros.
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La distancia entre el promedio general de cuatro años y los 10 años que enfrentan los inquilinos de Madrid, Málaga y Barcelona ilustra, según el documento, una dificultad de acceso que no se reparte de forma homogénea entre los hogares españoles. Fedea subraya que el promedio de cuatro años incluye a los propietarios, que en conjunto disponen de mayores ingresos, por lo que el dato relevante para entender el acceso real a la vivienda es el de quienes todavía no son dueños de un inmueble y necesitan dar ese paso.
El deterioro se enmarca en un desajuste más amplio entre oferta y demanda
Fedea sitúa estos datos dentro de un diagnóstico más general sobre el mercado inmobiliario español. Los precios de compraventa subieron un 12,1 % interanual en el segundo trimestre de 2026, frente al 4,7% registrado en el conjunto de la Unión Europea. Entre las economías de referencia que utiliza el informe, solo Portugal registra un incremento mayor, del 16, %, mientras que en Alemania los precios apenas se movieron, con una subida del 0,6%, y en Francia retrocedieron un 0,8%.
Detrás de ese encarecimiento, el documento identifica un desajuste de oferta: el Banco de España estima un déficit acumulado de unas 750.000 viviendas entre 2021 y 2025, de las que más de la mitad, el 52,5%, se concentra en seis provincias. Fedea conecta este faltante con la dificultad que enfrentan los inquilinos para comprar, ya que la escasez de vivienda disponible presiona los precios al alza en las zonas donde la demanda es más alta.
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La distancia entre precios y rentas se arrastra desde 1980
El informe añade una perspectiva histórica para explicar el origen de la brecha actual. Desde 1980, el precio real de la vivienda en España se ha multiplicado por 3,5, el doble que en la zona del euro, donde el incremento fue de 1,8 veces. La renta disponible real de los hogares, en cambio, se ha multiplicado por 1,8 en España, un ritmo apenas superior al de la zona del euro, donde avanzó 1,6 veces.
Tras la caída de precios posterior a 2007, el valor real de la vivienda ha regresado a niveles de 2005 y su crecimiento se ha acelerado desde 2024, de acuerdo con los datos del Banco de España citados en el informe. Esa combinación, precios que crecen con fuerza y rentas que lo hacen a un ritmo mucho más moderado, explica, según Fedea, por qué la ratio entre el valor de una vivienda y los ingresos de un hogar se ha ampliado de forma sostenida durante las últimas cuatro décadas.
La emancipación tardía acompaña el deterioro del acceso
El informe vincula estos datos con la edad de emancipación en España, que en 2025 llegó a los 30,2 años, frente a los 26,3 años de media en la Unión Europea. En 2019, antes de la pandemia, la distancia era menor: 29,5 años en España frente a 26,1 en el bloque comunitario, lo que indica que la brecha ha seguido ampliándose. España se sitúa al nivel de Italia, también con 30,2 años, por encima de Portugal, con 28,9 años, y lejos de Alemania, con 24,1 años, y Francia, con 23,8 años.
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Fedea atribuye esta distancia, cercana a cuatro años frente a la media europea, a una combinación de factores que incluye vivienda, empleo, ingresos y pautas familiares. El documento concluye que el balance de acceso a la vivienda en España es el más desfavorable entre los ámbitos analizados en el informe, y que el encarecimiento de la compra, junto al esfuerzo creciente que deben asumir los inquilinos, muestra que el objetivo de facilitar el acceso a una vivienda sigue sin cumplirse.
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