En la búsqueda de una vivienda digna, cada vez es más frecuente encontrarse con anuncios de pisos extremadamente pequeños, algunos de apenas 10 metros cuadrados, que se venden como estudios o viviendas completas. Este tipo de ofertas, recogidas por el portal inmobiliario Idealista, están generando dudas entre los compradores sobre si estos inmuebles son legales y sobre si existe una superficie mínima obligatoria para que una vivienda se pueda vender en España.
La normativa en nuestro país no prohíbe de forma automática la compraventa de inmuebles de pequeña superficie. La legalidad de una vivienda no depende exclusivamente de los metros cuadrados, sino de que el inmueble cuente con la correspondiente cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o autorización administrativa que acredite su uso residencial.
En la práctica, esto implica que una vivienda de menos de 10 metros cuadrados puede venderse legalmente si dispone de estas licencias, mientras que un inmueble de mayor tamaño puede no ser considerado habitable si no cumple los requisitos exigidos por la ley.
Una clara diferencia entre viviendas antiguas y nuevas construcciones
La clave jurídica se encuentra en la diferencia entre viviendas ya existentes y nuevas edificaciones. Las viviendas antiguas que fueron construidas conforme a la normativa vigente en su momento y que obtuvieron las licencias correspondientes mantienen su estatus legal, aunque no cumplan los requisitos actuales de superficie mínima.
En cambio, las nuevas promociones inmobiliarias o los inmuebles que surgen de un cambio de uso, como la conversión de locales comerciales en viviendas, deben ajustarse a la normativa urbanística y de habitabilidad vigente en cada municipio y comunidad autónoma.
Esto implica que no es posible construir hoy viviendas nuevas por debajo de los mínimos exigidos, pero sí pueden seguir existiendo y comercializándose viviendas antiguas de menor tamaño si están regularizadas.
Los requisitos básicos de habitabilidad en España
A nivel estatal, las condiciones mínimas de habitabilidad están reguladas por el Código Técnico de la Edificación y por la normativa general de habitabilidad. De acuerdo con estos criterios, una vivienda debe contar, como mínimo, con una superficie útil de 36 metros cuadrados que incluya salón-comedor, cocina y baño, disponer de al menos una fachada exterior que garantice iluminación y ventilación natural, y cumplir unos requisitos básicos de altura libre, distribución interior y salubridad.
La normativa también exige que las estancias habitables dispongan de ventilación e iluminación natural directa, que los baños no sean zonas de paso, que se cumplan los estándares de eficiencia energética y que la vivienda cuente con los suministros esenciales, como agua fría y caliente, electricidad, evacuación de aguas, telecomunicaciones, sistema de extracción de humos y equipamiento básico.
Los mínimos legales según la comunidad autónoma
La regulación de la superficie mínima de una vivienda no es homogénea en todo el territorio. Cada comunidad autónoma establece sus propios requisitos de habitabilidad, que fijan los metros cuadrados útiles mínimos necesarios para que un inmueble pueda ser considerado legalmente una vivienda.
En términos generales, los mínimos oscilan entre los 20 y los 40 metros cuadrados. Comunidades como Madrid y Murcia exigen un mínimo de 40 metros cuadrados útiles para nuevas viviendas, mientras que Cataluña fija el umbral en 36 metros cuadrados y el País Vasco en 35. En otras regiones, como Andalucía, Canarias, Extremadura o Galicia, los mínimos parten de los 24, 25 o 26 metros cuadrados, respectivamente.
El registro no convierte un inmueble en vivienda legal
Más allá de los mínimos legales fijados por cada comunidad autónoma, existe otro elemento clave para determinar si un inmueble puede considerarse realmente una vivienda: su situación administrativa. La inscripción de un inmueble en el Catastro no implica que sea legalmente una vivienda habitable. El Catastro cumple una función administrativa y fiscal, pero no certifica el cumplimiento de la normativa urbanística ni de los requisitos de habitabilidad.
En la práctica, un inmueble puede figurar como vivienda en el Catastro y, aun así, no cumplir los requisitos legales exigidos para ser considerado como tal desde el punto de vista urbanístico, lo que puede limitar su uso residencial efectivo y su regularización administrativa.
Además, aunque es posible comprar y vender inmuebles que no cuenten con licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, esta operación implica un riesgo legal para el comprador. La ausencia de estas licencias puede impedir el uso residencial efectivo del inmueble, dificultar la contratación de suministros básicos y limitar su regularización futura ante la administración.
En este contexto, el factor determinante no es la superficie del inmueble, sino su adecuación a la normativa vigente y la existencia de las autorizaciones administrativas necesarias que acreditan su uso legal como vivienda.