Una hipoteca es un acuerdo contractual entre un banco y una persona que adquiere una vivienda, en el que la entidad financiera concede un préstamo para financiar la compra del inmueble. Este préstamo se devuelve mediante pagos mensuales durante un período determinado y se compone de dos elementos esenciales: el contrato de préstamo y la garantía hipotecaria.
El contrato de préstamo especifica las obligaciones del deudor, las condiciones del préstamo, el plazo de devolución, las cuotas y el sistema de amortización. Por otro lado, la garantía hipotecaria otorga al prestamista el derecho de tomar posesión del inmueble en caso de impago.
En el contrato de préstamo, en ocasiones, los bancos imponen cláusulas que no han sido negociadas de manera mutua, sino que son establecidas unilateralmente por la entidad, que aprovecha su posición de poder frente a los clientes. Se trata de condiciones estándar o predeterminadas por el banco, aplicables a numerosos productos financieros, y que generan un notable desequilibrio entre los derechos y las responsabilidades de ambas partes.
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Como por ejemplo, obligar a firmar y pagar un seguro de vida con el banco para poder conseguir el préstamo o las famosas cláusulas suelo -que convierte el interés variable en fijo cuando el índice acordado cae por debajo del umbral mínimo previamente establecido, y que muchos bancos obligaron a firmar a los compradores-.
Sin embargo, en 2019, el Gobierno aprobó la actual ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que declara ilegales y nulas esas cláusulas que el Tribunal Supremo declare como abusivas. Esta ley hipotecaria también permite reclamar los seguros de vida asociados a una hipoteca que se contrataron con las aseguradoras designadas por el banco, aunque para poder hacerlo es necesario cumplir con ciertos requisitos.
Qué pasa si la cláusula es abusiva
Como explica el famoso abogado de TikTok, Lawtips (@Lawtips en la red social china), “sobre todo entre los años 2006 y 2019 se firmaron una grandísima cantidad de hipotecas exigiendo una vinculación a un contrato de seguro de vida”. Según el experto, los requisitos que pueden determinar la abusividad de una cláusula de contratación de seguro de vida son:
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- Obligar a contratar el seguro
- Que el banco imponga una aseguradora
- Que el banco imponga el pago en prima única (pagar todo el importe del seguro de golpe)
Además, como explican desde la consultora OVB, también puede ser que el cliente no tuviese toda la información sobre las condiciones del seguro porque la entidad se la hubiera ocultado.
En estos casos, según explica el magistrado de TikTok, la cláusula es nula y la entidad bancaria deberá devolver todo o parte del dinero del seguro, más los intereses.
Desde cuando se puede reclamar por una cláusula abusiva
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha sentenciado que el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios cuando la cláusula del contrato es abusiva debe empezar a contar desde el momento en que haya una sentencia firme que declare nula esa cláusula.
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El Tribunal aclara que la legislación europea se opone a fijar como inicio del plazo de prescripción el momento del pago de los gastos porque eso supondría que, en el momento en que los consumidores reclamaron, ya habría prescrito.