El auge del alquiler de temporada frente al de larga estancia dispara los precios a máximos históricos

Los alquilados y los que pretenden serlo están viviendo en 2023 su ‘annus horribilis’ debido a la subida en vertical de los precios de las rentas provocada por un aumento de la demanda y una oferta cada vez más limitada. Y es que “el alquiler nunca ha tenido una oferta disponible tan reducida como ahora”, señalan los expertos de Fotocasa. El stock disponible de viviendas en renta se encuentra bajo mínimos, lo que supone un gran obstáculo para casi el 40% de inquilinos, que han visto como en lo que va de año el coste de las rentas ha subido un 9,2%, hasta situar el precio del metro cuadrado en máximos históricos de 11,9 euros, superando. incluso, el registrado durante la burbuja de 2007.

“El precio del arrendamiento en España sigue aumentando con fuerza y atrás queda el espejismo de tendencia de ralentización que mostró desde el segundo trimestre del año. De hecho, las comunidades más tensionadas continúan mostrando incrementos muy significativos, de dos dígitos, y alcanzando de nuevo precios máximos históricos”, explica María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa.

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Incide en que la problemática de desequilibrio entre oferta y demanda empuja el precio al alza sin dejar que se modere: “Ante un mercado cada vez menos dinámico, más compacto y de muy difícil acceso, las desigualdades y vulnerabilidades de los ciudadanos con rentas más bajas quedan al descubierto, al ser expulsados del mercado, por no poder hacer frente a estos precios”.

Otro de los catalizadores que han motivado el encarecimiento de las rentas ha sido el despegue del alquiler de temporada, en el que se refugian cada vez más arrendadores al no estar regulado por la nueva Ley de Vivienda. Esta normativa establece un control en las rentas, limitando las subidas al 2% en 2023, al 3% en 2024 y a un índice aún por publicar en 2025.

Alquileres de temporada: el 10% del total

A cierre del tercer trimestre del año, los alquileres de temporada suponían el 10% del total de la oferta en España, experimentando un crecimiento del 40% en el último año tras la aprobación de la Ley de Vivienda, según datos de Idealista, mientras que las viviendas en alquiler permanente, las regidas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se han reducido un 12% en el año.

Los alquileres de temporada son aquellos que no se destinan a satisfacer una necesidad permanente de vivienda, sino que sirven al alojamiento durante un periodo de tiempo muy concreto por lo general, inferior al año. Se rigen por la voluntad de las partes, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil.

Estos alquileres quedan fuera del ámbito de aplicación de la reciente Ley de Vivienda, por lo que no se ven afectados por las limitaciones en las actualizaciones de la renta o las prórrogas extraordinarias del contrato. Esto ha provocado que su aumento haya sido mayor en los grandes mercados y, sobre todo, en aquellos en los que los gestores públicos han anunciado su interés por aplicar un control de precios.

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“La explosión de los alquileres de temporada está directamente relacionada con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Con el inicio de las medidas punitivas y coercitivas contra los propietarios, muchos de ellos decidieron sacar sus propiedades del mercado”, apunta Francisco Iñareta, portavoz de idealista.

Asegura que una vez aprobada la Ley, “lejos de retornar al mercado de alquileres permanentes, un número cada vez mayor opta por pasarse a los arrendamientos de temporada que, si bien tienen claras limitaciones, ofrecen al propietario un entorno menos rígido y perfectamente legal”.

El alquiler temporal se ha disparado en ciudades como San Sebastián, en que ya abarca un 32% del total, o Barcelona, con un 28%, mientras que en Madrid está todavía en el 11% y en el 15% en Málaga.

Por el contrario, en las zonas menos tensionadas, esta modalidad temporal es prácticamente inexistente, ya que en 16 capitales el peso en el mercado ronda el 1%. Se trata de las ciudades de Albacete, Ciudad Real, Ourense, Logroño, Lleida, Guadalajara, Cáceres, Salamanca, Melilla, Zamora, Valladolid, Badajoz, Teruel, Palencia, Murcia y Segovia.

Crecimiento de hasta el 367%

Entre los grandes mercados, donde más creció la oferta de alquiler de temporada en el tercer trimestre de 2023 fue en Málaga, que cuenta con un 126% más que hace un trimestre, seguida por Sevilla (93%), San Sebastián (55%), Valencia (49%), Alicante (46%), Barcelona (45%) y Bilbao (41%). En Madrid, la oferta de alquileres temporales ha crecido un 28% en los últimos tres meses.

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Los mayores y más espectaculares incrementos se han dado en pequeños mercados donde este fenómeno era hasta ahora prácticamente inexistente. Entre ellos destacan los de Huesca (367%), Huelva (292%) o A Coruña (290%). Por el contrario, en solo dos capitales los alquileres temporales se han reducido durante estos tres meses: Zamora (-60%) y Palencia (-12%).

A juicio de Iñareta, “esta tendencia vuelve a poner de manifiesto lo pernicioso de legislar sin contar con el mínimo consenso de los actores implicados y sin tener en cuenta que los propietarios, lejos de ser el problema son una parte muy relevante de la solución”.

Argumenta que, como ya se vaticinó, el efecto final de la aprobación de la Ley de Vivienda “es perverso y justo lo contrario al deseado: menos producto en el mercado, precios más altos, mucha más presión y dificultad en el acceso a la vivienda”.

También Ferran Font, director de estudios de pisos.com, considera que “el intervencionismo ha provocado la huida de la oferta porque los propietarios no están dispuestos a ser los garantes de un derecho que corresponde a las administraciones públicas”.

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Señala que además de la fuga de producto particular, la regulación “desincentiva” la entrada de inversores. “Ambos motores del alquiler, tanto el pequeño propietario como el gran tenedor, recurren a segmentos de arrendamiento como el turístico, los pisos compartidos o el flex living, donde sus cálculos de rentabilidad no estén sometidos a medidas que solo buscan votos, no soluciones”.

Los alquileres de larga estancia, a la baja

En paralelo al crecimiento del alquiler temporal, el de larga estancia sigue cayendo desde la aprobación de la Ley de Vivienda. En seis capitales, la reducción de la oferta disponible fue superior al 10% en el tercer trimestre del año.

La mayor caída se produjo en Palma, donde la oferta se redujo un 19%, seguida por Las Palmas de Gran Canaria (-18%), Córdoba (-14%) y Oviedo (-14%).

El actual escenario del mercado del alquiler se prolongará en 2024 con más subidas del precio del alquiler que los analistas cifran en torno al 5% interanual.