Freno al ‘boom’ de las hipotecas fijas: su alto precio y la irrupción de las mixtas reduce su contratación

Tras siete años consecutivos batiendo récords, las hipotecas a tipo de interés fijo pierden atractivo para los inversores. Su encarecimiento, la estabilización de los tipos de interés prevista para el próximo año y la irrupción con fuerza en el mercado de las hipotecas mixtas harán que cierren 2023 con su primera caída desde 2015, vaticinan los analistas.

Este descenso queda patente si se compara el número de hipotecas fijas firmadas en julio del año pasado, que supusieron el 75% del total, frente a las suscritas el mismo mes de este año, que alcanzaron el 57,8%, según fuentes del Instituto Nacional de Estadística. Las hipotecas a tipo de interés fijo suscritas entre enero y julio de este año fueron 146.206.

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Una de las causas que ha frenado la contratación de préstamos hipotecarios a tipo fijo es que han subido entre un 54% y un 62% en el último año debido a que los bancos quieren impulsar la contratación de hipotecas a tipo variable frente a las fijas porque les resultan más rentables.

A pesar de que se han encarecido, aún siguen siendo “más interesantes” que las variables, señalan los expertos. Entre las mejores hipotecas a tipo fijo, Pedro Ruiz, experto en finanzas personales del comparador Kelisto, destacan la Hipoteca Tipo Fijo de BBVA, con un interés del 3% TIN; la Hipoteca Fija de Openbank, con un 3,07%, y la hipoteca fija de Cajamar, con un 3,25%. Por detrás de estas tres Ruiz destaca la Hipoteca Inteligente a tipo fijo de EVO Banco y la Hipoteca Fija de Coinc, ambas al 3,35% TIN.

Estos intereses son muy competitivos pero menos que los que se conseguían hace un año: “Desde el pasado mes de diciembre de 2022, ninguna oferta, tenga el plazo de devolución que tenga, te cobrará un interés inferior al 2%, algo que sí era posible hasta noviembre del pasado año”, señala Ruiz.

Préstamos sin sorpresas

Las hipotecas fijas son las más adecuadas para los compradores de vivienda que no quieren afrontar subidas en sus cuotas impulsadas por el incremento del euríbor, que sí padecen los hipotecados a tipo variable.

“El interés que el banco te aplicará en una hipoteca a tipo fijo siempre será el mismo, por tanto, tu cuota nunca cambiará hasta que termines de devolver tu deuda. Eso sí, el interés que te ofrecerán las entidades varía en función del plazo de devolución que elijas: cuanto más tiempo necesites para devolverla, más se encarecerá tu hipoteca a tipo fijo. Por el contrario, en una hipoteca variable, el interés, y, por lo tanto, la cuota que pagas, va cambiando periódicamente al ritmo que marque el euríbor”, indica Ruiz.

El deseo de esquivar la subida del euríbor ha hecho que en los últimos meses se haya producido un trasvase de hipotecados a tipo variable hacia tipo fijo. Así, entre junio de 2022 y el mismo mes de este año 15.240 hipotecados optaron por este cambio, que les supuso un ahorro de 172 euros de media al mes, según Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMycash.

Hipotecas mixtas, las preferidas

A pesar de estos traspasos, la firma de hipotecas fijas se queda muy lejos de los niveles registrados en los primeros nueve meses del año pasado debido a que cada vez más compradores de vivienda optan por las hipotecas de tipo mixto que ofrecen mejores condiciones que las fijas.

Las mixtas combinan un interés fijo aplicado los primeros años con uno variable que se paga en el tramo final del préstamo. Así, “durante los primeros años, normalmente entre cinco y 20, siempre pagarás la misma cuota y, después, tu interés se calculará sumando el euríbor más un diferencial”, señala Estefanía González, portavoz de finanzas personales de Kelisto.

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A su juicio, el atractivo de las hipotecas mixtas radica en que dan la seguridad de que durante unos años las cuotas no van a subir. A esta certidumbre se suma un precio muy competitivo. En el mercado se pueden encontrar hipotecas mixtas con un tipo de interés fijo de salida durante los primeros 5 años del 2,40% —frente al 3% de los mejores préstamos a tipo fijo— y euríbor +0,6%, este es el caso de la de Cajamar.

Otras de las mejores opciones, según el comparador Kelisto, son la Hipoteca Mixta de Ibercaja, con un tipo fijo a cinco años desde el 2,25% y euríbor+0,85%, y la Hipoteca Inteligente Mixta de EVO Banco, con un tipo fijo a cinco años desde el 2,45% fijo y euríbor+0,6%.

Estas condiciones han hecho que el interés de los hipotecados por los tipos mixtos se haya acelerado en el último año. Así, según fuentes de iAhorro, en junio de 2022 solo un 5,88% del total de sus usuarios firmaban hipotecas mixtas, porcentaje que subió hasta el 24,14% en noviembre de ese año. A partir de ahí no ha dejado de incrementarse y en junio de 2023 anotó su valor más alto, con el 67,82%.

Respecto qué tipo de hipoteca contratar en los próximos meses, los analistas señalan que la mejor opción es decantarse por las hipotecas a tipo fijo o mixto si el Banco Central Europeo sigue con su política de subida de tipos de interés, mientras que si opta por estabilizar los tipos, las hipotecas variables son una buena opción.

No obstante, Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro, señala que de cara a fin de año hay que tener en cuenta que las entidades suelen mantener o intentan mejorar las condiciones de sus hipotecas con el objetivo de cerrar el año con las mejores cifras posibles. En estos casos, el futuro hipotecado tendría que comparar todas las ofertas y elegir la que mejor se adapte a su perfil.