El traslado de la población hacia las grandes ciudades en busca de empleo ha hecho que en los últimos 22 años la viviendas vacías se hayan reducido un 40% en las grandes capitales y un 32% en las capitales de provincia, mientras que en el conjunto del país han aumentado un 24%, según recoge el informe Situación de la vivienda vacía en España, publicado por el Servicio de Estudios de Tinsa.
El último informe realizado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), recoge que en 2021 las viviendas vacías alcanzaban los 3,8 millones, pero su reparto es desigual por el país. Mientras Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga concentraban 266.173 viviendas deshabitadas en 2021, un 40% menos que en el censo de 2001, en el conjunto de las 52 capitales españolas las viviendas sin uso ascendían a 608.640 unidades, un 32% menos que hace 20 años.
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En total, las viviendas vacías en España suponen un 14,4% del parque residencial. La mitad de ellas se concentra en 14 provincias que tienden a situarse en zonas de costa, mientras que la otra mitad se halla altamente dispersa.
A juicio de Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, “en la última década, la demanda residencial creciente en torno a polos de empleo y zonas turísticas no siempre ha sido acompañada por la oferta. Esto ha tensionado los precios residenciales y ha generado problemas de acceso a la vivienda para una parte creciente de la población, mientras que, en otras zonas, la población ha disminuido y, con ello, múltiples viviendas han quedado vacías”.
3,8 millones de viviendas sin uso
Las principales causas de la existencia de viviendas sin uso son la despoblación en el interior y noroeste peninsular, la obsolescencia de la oferta construida que compite con la actual y los extensos plazos en la tramitación jurídica para poner en el mercado de los inmuebles que avalaban créditos tras la crisis de 2008, apuntan desde Tinsa Research.
Según el informe, los datos históricos confirman que no existe un ajuste perfecto entre oferta y demanda en el mercado y que siempre va a existir cierto volumen de vivienda vacía.
En los últimos 30 años la proporción de vivienda vacía respecto al parque total se ha mantenido en torno al 14%, concretamente un 14,4% en 2021, con 3,8 millones de viviendas desocupadas, y un 14,7 % en 2001, con 3,09 millones. Eso sí, en la década de 2001-2011 se produjo una ligera reducción debido a la frenética actividad del mercado en los años de la burbuja inmobiliaria.
Orense y Lugo, lideran la desocupación
Por distribución geográfica, un millón de casas desocupadas se concentran en 46 municipios y los 2,8 millones de viviendas restantes se distribuyen de forma dispersa en más de 8.000 municipios del territorio nacional. La mitad se acumula en 14 provincias, que tienden a situarse en zonas de costa.
Las mayores cuotas se dan en provincias del interior y noroeste peninsular. Orense y Lugo lideran la desocupación con un 43,7 % y un 37,3 % de su parque residencial, respectivamente, seguidas de siete provincias de interior con entre un 25% y 30% pertenecientes a Castilla La Mancha, Castilla y León y Aragón. Las menores cuotas, entre el 6% y el 10%, se dan en Vizcaya, Madrid, Álava, Guipúzcoa, Barcelona y Valladolid.
Mercado de costa congrega la mitad de las casas vacías
El Estudio establece que existe una alta correlación positiva entre la vivienda vacía y la vivienda no principal, o lo que es lo mismo: a mayor porcentaje de vivienda no principal sobre el parque, más vivienda vacía se encuentra en la zona.
Las provincias costeras, donde se encuentran la actividad turística y la vivienda con uso vacacional, y excluyendo las capitales, reúnen la mitad de las viviendas vacías del territorio nacional.
“En estas zonas, la vivienda vacía se asocia con la obsolescencia del producto de segunda residencia, que es descartado por una demanda turística que prefiere las nuevas construcciones”, explica Andrea de la Hoz, consultora senior del Servicio de Estudios de Tinsa. Añade que en esas áreas “también se concentran más viviendas con problemas jurídicos asociados, heredadas del ‘boom’ inmobiliario”.
Las costas de Alicante, A Coruña y Santa Cruz de Tenerife y las zonas de interior de Alicante y Barcelona reúnen el mayor número de viviendas vacías. En cuota, se aprecia un peso elevado en las provincias de Lugo, Pontevedra, Asturias y en las zonas de interior de Almería, Castellón y ambos archipiélagos..
Escasez de vivienda en las grandes capitales
La existencia de vivienda vacía supone, según los expertos de Tinsa, un recurso inutilizado que adquiere especial relevancia en un contexto de dificultad de acceso a la vivienda por parte de la ciudadanía, sobre todo en las grandes ciudades que “debido a la ausencia de suelo edificable, los largos plazos de tramitación de licencias y la escasez de mano de obra cualificada, el sector de la construcción no ha generado viviendas nuevas al ritmo necesario en las grandes ciudades que son polos de empleo y en zonas turísticas en las que se ha producido una concentración rápida de la demanda”, señala Cristina Arias.
En su opinión, este desajuste entre demanda y oferta ha provocado tensiones en los precios con unas implicaciones sociales profundas a largo plazo relacionadas con formación de familias o movilidad laboral, entre otras.
Recientemente, la vivienda vacía se ha presentado como una posible solución a corto plazo que pudiera aliviar parcialmente el problema de oferta en las zonas tensionadas. Sin embargo, el informe de Tinsa Research, señala que su capacidad para solucionar el problema actual de acceso a la vivienda en esas zonas es limitada. “Habitualmente, estas viviendas están bloqueadas por algún motivo, ya sea por condiciones de inhabitabilidad, procesos jurídicos asociados o, simplemente, porque sus propietarios las mantienen fuera del mercado y la resolución de estos bloqueos requiere tiempo”, indica el estudio.
Propuestas
Para salvar estos problemas desde Tinsa Research proponen un aumento de la oferta residencial en las ubicaciones más tensionadas que se ajuste mejor a la demanda, apoyándose en la colaboración público-privada y manteniendo la seguridad jurídica y el derecho a la propiedad privada.
Además, sugieren un replanteamiento del modelo de ciudad actual. “Anticipar y redefinir los modelos de ordenación territorial en torno a las capitales con mayor concentración de población ayudaría a prevenir la actual escasez de vivienda asequible, así como los inconvenientes asociados a las megalópolis, entre ellos, los problemas medioambientales y la menor calidad de vida”, propone el informe.
Los expertos también demandan potenciar un modelo de crecimiento territorial distribuido en capitales secundarias, favoreciendo la inversión para la creación de polos de actividad y empleo. Argumentan que ello “ayudaría a no concentrar excesivamente la población en un reducido número de capitales principales”.