Según el relevamiento del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), los valores medianos de alquiler en la ciudad de Buenos Aires en febrero de 2025 no registraron variación mensual. Una situación inédita, sin antecedentes desde antes de la Ley de Alquileres, que recuerda lo ocurrido hace cinco años, al inicio de la pandemia, cuando los valores quedaron congelados.
El informe del CESO determinó que los valores, por primera vez, no subieron entre un mes y otro y que registran aumentos de menos del 43% interanual para departamentos de 1, 2 y 3 ambientes.
Para los monoambientes, la mediana se fijó en $400.000, con un incremento interanual del 42,9%; en el caso de las viviendas de dos ambientes, el precio ascendió a $500.000, con el mismo porcentaje interanual, mientras que los tres ambientes alcanzaron $700.000, con un aumento del 40% en relación al año anterior.
Las expensas representan en promedio un 22,2% del precio de oferta de los alquileres”, destacaron desde el CESO, algo que pesa en el presupuesto de los inquilinos.
¿Por qué se desaceleró el aumento de precios?
A pesar de los históricos incrementos registrados en 2023, desde el segmento subrayaron que el mercado logró cierta estabilidad tras la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de ese año, una normativa que anteriormente establecía actualizaciones contractuales anuales.
Según María Celina Calore, economista del CESO, esto se debe a una combinación de factores. “Durante el 2023, los precios de oferta se dispararon por encima de la inflación y del dólar, ya que los propietarios buscaban cubrirse de periodos prolongados sin aumentos. Tras la derogación de la ley, esta presión bajó porque ahora los propietarios pueden ajustar las condiciones con mayor frecuencia,” detalló.
Otros motivos, según el análisis del Centro, incluyen un aumento de la oferta de propiedades para alquiler, motivado por la desregulación, y la caída del poder adquisitivo de las familias, que limita la capacidad de convalidar precios altos. Calore añadió que los precios que terminan pactándose “suelen ser inferiores a los publicados, en gran medida por la crisis económica que atraviesa el país.”
También destacó que la apreciación cambiaria redujo la demanda de alquileres temporarios provenientes del turismo, lo que repercutió en el mercado de CABA.
Aumento de la oferta y su impacto en el mercado
Otro punto destacado analistas del mercado es el incremento de casi el 200% en la oferta total de alquileres en comparación con diciembre de 2023.
Este hecho, según Calore, ya alcanzó su pico y no se espera que continúe afectando los precios a lo largo de 2025.
Por su parte, Alejandra Vecchio, de Vecchio & Puebla, opinó sobre la dinámica del mercado inmobiliario actual: “Hay oferta y mucha competencia en el sector. De hecho, las propuestas que salen al mercado son más económicas que lo que dicta el promedio del Índice de Precios al Consumidor (IPC).”
Para los inquilinos, la pérdida del salario y el retraso frente a la inflación acumulada siguen dificultando el pago de alquileres y expensas.
Por barrios
Vecchio destacó además que barrios como Parque Patricios, Boedo, Almagro y Flores tienen departamentos disponibles a precios relativamente accesibles, y que la proximidad a medios de transporte como el subte contribuye a su atractivo.
Para los inquilinos, sugirió una estrategia enfocada en negociar condiciones. “Discutir precios y cláusulas de actualización es clave para lograr un acuerdo acorde al momento del mercado,” señaló.
Perspectivas a futuro
Para Sebastián Cantero, CEO de TBSA Toro Brokers, el mercado se encuentra en un proceso de acomodamiento. Sobre la proyección para 2025, reconoció que la disponibilidad de propiedades será un factor determinante en los precios.
Según Cantero, “si la venta de inmuebles y el acceso a créditos hipotecarios aumentan, podría producirse un ajuste en la oferta para alquiler y, con ello, en los valores de mercado”.
Por otro lado, Cantero también resaltó la importancia de los barrios más demandados, como Palermo, Caballito, Belgrano y Villa Urquiza, que atraen por su conexión con la ciudad y la variedad de servicios que ofrecen.
“Estos barrios combinan buena movilidad, seguridad y espacios verdes, ideales para estudiantes, profesionales y familias,” comentó.
Precios estables, pero presión en los costos generales
Aunque los precios de los alquileres parecen haberse estabilizado frente a la inflación interanual, otros costos asociados, como las expensas (casi un 170% interanual), subieron a un ritmo mayor, e impactan en el costo final de vivienda.
Entre las razones, Calore mencionó el aumento de tarifas de servicios públicos, como agua y electricidad, junto con incrementos en el ABL.
“Esto representa un desafío adicional para los inquilinos, pese a la creciente oferta y la oportunidad de negociar precios más competitivos”, concluyó.
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