El mercado de oficinas premium en CABA y Gran Buenos Aires (GBA) volvió a ganar protagonismo en 2024 y se recuperó del impacto sufrido en la pandemia. Submercados como Catalinas, Panamericana y otros corredores estratégicos se destacaron como áreas clave en este proceso, que revirtió las tendencias negativas de los últimos cinco años.
Según un informe de Cushman & Wakefield, la absorción neta en el segmento clase A alcanzó los 42.000 m2, frente a los 12.000 m2 de 2023, un incremento del 254%, y consolidó así la recuperación iniciada en 2022.
“El mercado reaccionó de forma positiva ante las necesidades de empresas que buscan optimizar costos y mejorar la calidad de sus oficinas premium”, explicó a Infobae Rafael Valera, director de Brokerage para Argentina y Uruguay, de Cushman & Wakefield.
Áreas como el Corredor Panamericana, Catalinas-Plaza Roma, Retiro-Plaza San Martín, Palermo, Libertador CABA y Zona Dot registraron balances positivos entre metros ocupados y liberados. El cambio de gobierno y las nuevas expectativas económicas también impulsaron un mayor interés de las empresas por volver a ocupar inmuebles.
“Estos submercados se destacaron por la calidad y ubicación de los proyectos, aunque sus niveles de vacancia todavía no recuperan los estándares previos a la pandemia”, señaló Ignacio Alvarez, coordinador de Investigación de Mercado de la empresa de servicios inmobiliarios.
Sin embargo, desde el segmento inmobiliario comercial destacaron que la vacancia se mantuvo constante en los últimos cuatro años, lo que evidencia que la demanda aún no alcanza para absorber los nuevos espacios ingresados al mercado
La relocalización corporativa impulsada por el flight to quality (migración hacia oficinas de más calidad y funcionales) fue determinante en este proceso.
“Las empresas priorizaron espacios modernos, flexibles y con servicios que mejoren la experiencia de empleados bajo esquemas híbridos. La transformación del mundo laboral desde 2020 llevó a reconsiderar tamaño, calidad y ubicación, buscando entornos que potencien el bienestar y la productividad”, amplió Álvarez.
Precios
A pesar de esta recuperación en absorción, durante 2024 los precios de alquiler de las oficinas premium mostraron una tendencia a la baja. Esto se vinculó directamente con la ocupación de los edificios más modernos y de mayor calidad en áreas con mejor infraestructura de servicios.
Desde el sector destacaron que la brecha histórica de precios entre submercados centrales (CBD) y periféricos (Non-CBD, Non-Central Business District en inglés y fuera del Distrito Central de Negocios en español) se redujo al 3,4%, una cifra mínima, que evidencia cómo zonas emergentes fortalecieron su presencia en el mercado.
El valor promedio de alquiler entre CABA y GBA Norte es de USD 23,74 por m2. Las oficinas más caras se encuentran en Palermo, Del Libertador (corredor norte de CABA) y Retiro-Plaza San Martín, con precios que oscilan entre USD 28 y USD 30 por m2.
En contraste, las zonas más económicas incluyen el Centro Sur de CABA, el Distrito Tecnológico y el Microcentro, donde los alquileres varían entre USD 14 y USD 20 por m2 mensuales. El corredor Panamericana en GBA registra un promedio de USD 20,12 por m2.
Vacancia
Los desafíos que atravesaron los submercados están en línea con datos proporcionados por CBRE. Según su reporte más reciente, el cuarto trimestre de 2024 cerró con una vacancia de 17,6%, resultado de la entrada de nuevas unidades corporativas que, hasta ese momento, quedaron desocupadas. Carlos Gowland, Senior Consultant de CBRE, remarcó: “El leve aumento en la vacancia junto con un alza moderada en los valores de renta pedido son señales mixtas de un mercado en transformación”.
En cuanto a las perspectivas para 2025, los analistas se muestran optimistas. Uno de los motores clave que impulsará la demanda de oficinas premium será el desempeño de sectores como los de tecnología y telecomunicaciones, servicios financieros y consultoría, según el informe de Cushman & Wakefield.
Por su parte, Mercedes Pagliettini, broker senior la compañía, enfatizó que los proyectos estratégicos que lideren el mercado deben enfocarse en características esenciales como la sustentabilidad, flexibilidad y tecnología avanzada.
En su análisis, destacó que “los edificios con certificaciones LEED, espacios modulares y soluciones de biofilia estarán mejor posicionados para captar el interés de empresas tanto locales como internacionales”.
Asimismo, se proyecta una estabilidad en los precios de alquiler sostenida por contratos más flexibles y superficies medias demandadas, que rondan entre 300 y 700 m2.
En alusión al inventario actual, CBRE reveló que la producción de 2024 fue de 40.500 m2, cerca del 52% menos que en 2023, lo que refleja el efecto acumulado de la incertidumbre económica sobre el desarrollo de nuevos proyectos. No obstante, nuevas construcciones como Mirabilia en Palermo y San Isidro Plaza en Panamericana añadieron espacio premium al mercado, aunque enfrentan vacancia inicial.
Karina Longo, Research Manager de CBRE, dijo: “Este contexto marca un reto para los próximos años. Para los desarrolladores será clave decidir el momento adecuado para retomar proyectos en pausa en sintonía con señales de reactivación de la demanda”.
Si se consolidan las bases macroeconómicas y se reduce la incertidumbre cambiaria, se espera que el mercado de oficinas premium continúe en expansión y precios competitivos.
“Las grandes corporaciones también impulsan una tendencia hacia la consolidación de operaciones, requieren superficies mayores a los 1.000 m2. Este tipo de movimiento suele estar relacionado con la centralización de equipos en un solo edificio, lo que mejora la coordinación y reduce costos operativos”, concluyó Pagliettini.
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