La búsqueda de alquileres en todo el país se ha vuelto cada vez más desafiante, a la par que los precios experimentan un notable aumento. Un informe privado revela un incremento interanual del 233% en los alquileres de departamentos de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires.
El contexto de inflación acelerada añade incertidumbre a la tarea de establecer valores que tendrán vigencia durante un año para quienes deben ajustar contratos por el Índice de Contratos de Locación (ICL) y cada seis meses para quienes firmen acuerdos desde ahora con la Ley de Alquileres recientemente modificada, a través del coeficiente Casa Propia. Esto, aunque sea una cuestión de macroeconomía que va más allá de los acuerdos contractuales, se refleja en costos iniciales elevados. A pesar de que estos costos tienden a disminuir rápidamente debido a las tasas de inflación actuales, representan un obstáculo considerable para acceder a un nuevo contrato de alquiler.
La inflación acelerada agrega incertidumbre al proceso de establecer valores de alquiler que serán aplicables durante un año, especialmente para aquellos que deben ajustar contratos según el Índice de Contratos de Locación (ICL) o cada seis meses bajo la reciente reforma de Ley de Alquileres aprobada en junio de 2020. Las modificaciones recientes introducen actualizaciones semestrales a través del coeficiente Casa Propia. Aunque este desafío está relacionado con la macroeconomía y trasciende los acuerdos contractuales, se traduce en costos iniciales significativos. A pesar de que estos costos tienden a reducirse rápidamente debido a las actuales tasas de inflación, representan una barrera importante para quienes buscan acceder a una nueva vivienda en alquiler.
Además del fuerte aumento de los dos ambientes, el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) confirmó en su trabajo que los departamentos de 3 ambientes escalaron un 215,8% interanual y los monoambientes un 205,1% en CABA.
Aldana Montano, economista del CESO, señaló a Infobae que, a pesar de la reforma en la ley, no se espera una desaceleración inmediata en los incrementos de los precios de alquiler. “Las variaciones interanuales han sorprendido por su constante aumento, superando ampliamente a otras actividades económicas. El problema macroeconómico se agrava, especialmente en CABA, debido a la escasa oferta de viviendas, la competencia con los alquileres temporarios y las alternativas como Airbnb.”
Expertos sostienen que con la reforma de la ley, lo más conveniente para el propietario es que los ajustes son semestrales (por coeficiente Casa Propia) y no anuales (por ICL).
“Además, se espera que los propietarios puedan acceder a incentivos fiscales. Con la implementación de restricciones en los alquileres temporarios, es probable que más dueños opten por destinar sus viviendas al alquiler tradicional. Esto conduciría a un incremento gradual en la oferta, lo que, a la larga, podría mejorar la situación”, señaló Emilio Fauro, de Fauro Propiedades.
Los departamentos de 2 ambientes suben más
Los alquileres promedio para departamentos de dos ambientes rondan los $230.000 mensuales, mientras que los monoambientes oscilan en torno a $180.000 y los de tres ambientes llegan a los $300.000 al mes.
Los precios varían según diversas características como la antigüedad del inmueble, la presencia de cochera y otras dependencias, así como el entorno que rodea la propiedad, incluyendo infraestructura y accesibilidad al transporte y centros comerciales.
Es importante mencionar que los valores mencionados no incluyen los gastos de expensas, los cuales representan en promedio el 10,9% del costo del alquiler. En la CABA, ninguna expensa baja de los $25.000 mensuales.
Montano dijo que “la situación económica general ha dejado su huella en el mercado de alquileres, y a pesar de la flamante reforma de la ley, no se anticipa una disminución de los precios debido a estos cambios. La estabilización o reducción de los valores dependerá en gran medida de la corrección de la inflación y la resolución de las recientes devaluaciones. Hasta el momento, no se vislumbra una solución efectiva para abordar la inflación, que es el problema subyacente, y generar un impacto positivo en los precios de alquiler en CABA y en el resto del país”.
Ejemplos de alquileres para dos ambientes en diferentes barrios: $280.000 mensuales en Belgrano, $220.000 en Flores, $190.000 en Almagro, y $170.000 en Balvanera.
Fauro destacó que “los departamentos de dos ambientes experimentan aumentos más pronunciados debido a su alta demanda. Esta categoría representa la mayoría de las consultas de alquiler, y la escasez se acentuó debido a la conversión de algunos de estos inmuebles en alquileres temporarios en CABA. De 10 consultas que se reciben para alquilar departamentos, 6 o 7 son para inmuebles de dos ambientes”.
Para tres ambientes, los precios mensuales varían según el barrio, promediando $320.000 en Núñez, $300.000 en Caballito, $271.000 en Villa Crespo, y $312.500 en Flores.