El mercado inmobiliario corporativo tuvo su revancha después de 2 años muy largos marcados por la pandemia donde cientos de empresas liberaron miles de metros cuadrados que ocupaban hasta marzo de 2020. Una buena señal se confirmó sobre el trimestre final de 2022: se alquilaron cerca de 25.000 metros cuadrados de oficinas premium.
Aún cuando la mayoría de las empresas adoptó un modelo de trabajo híbrido para volver al trabajo presencial, un nuevo informe del segmento de oficinas realizado por la consultora Cushman & Wakefield mostró por por segundo trimestre consecutivo signos de buena recuperación ya que el indicador del tramo final de 2022 registró un incremento del 93% en la ocupación de metros cuadrados en comparación con el período anterior.
En el año, el análisis confirmó que se alquilaron 60.020 m2 de oficinas clase A y 16.269 m2 de oficinas clase B, totalizando 76.289 m2.
“Los datos muestran que el modelo híbrido de trabajo no afectó el mercado de oficinas tanto como pensábamos, sino más bien la oficina es el complemento perfecto para esta modalidad. Se espera que se continúen ocupando superficies para 2023″, precisó a Infobae Carolina Wundes, especialista del sector inmobiliario corporativo.
Las empresas continúan con la tendencia de fly to quality (salto de calidad) eligiendo mayor confort para sus colaboradores, tanto en las ubicaciones como en los amenities de los edificios.
“Estimamos que la tendencia iniciada en 2022 con la vuelta a la presencialidad se convierta en un movimiento importante y que permita expandir al mercado de forma sostenida. La decisión de volver con un nuevo esquema de trabajo está generando nuevas necesidades. Las empresas piden plantas con ventilación natural; espacios abiertos como terrazas o patios exclusivos, y superficies que permitan una distribución flexible de los puestos de trabajo. Un dato particular del momento es que las cocheras perdieron relevancia frente al espacio para bicicletas, duchas y vestuarios”, destacó Mariana Stange, otra experta del sector corporativo.
Barrios y tipos de oficinas más buscados
Las empresas están en la búsqueda de plantas con características de alta gama y hacen hincapié en la ubicación. Privilegian que el entorno en donde esté posicionada la oficina sea llamativo para los empleados y predomina la elección de metros en barrios con oferta mixta que combinen opciones tanto residenciales como comerciales.
Wundes, dijo: “Por este motivo, Palermo posee gran potencial, en especial para Pymes que buscan oficinas medianas. Actualmente el precio promedio pedido de la zona ronda los USD 16 por m2, ya que la mayoría de sus edificios pertenecen a categoría B, principalmente por el tamaño de sus plantas”.
También creció la ocupación de m2 en Saavedra y Núñez, en el corredor norte porteño. Y en la Panamericana, en el Gran Buenos Aires (GBA) norte donde se ocuparon 9.370 m2.
Además hubo bastante movimiento en algunas zonas céntricas de CABA como en Puerto Madero, Retiro-Plaza San Martín y Catalinas-Plaza Roma. Por el contrario, la zona con más metros desocupados fue la de Avenida 9 de Julio con 2.036 m2 (Macrocentro Sur, sobre todo).
En los últimos meses creció la búsqueda y ocupación de oficinas que tienen entre 300-600 m2.
Pero sobre el cierre del año se hicieron varios contratos por superficies que llegan hasta los 2.000 m2 después de más de 2 años.
“Esa es otra imagen que se vio y que leemos positivamente para el mercado. Hay empresas que vuelven a alquilar edificios en bloque donde puedan manejar su imagen corporativa. El modelo híbrido está generando que las empresas repiensen sus espacios. En general las búsquedas están motorizadas por dos perfiles: por compañías que necesitan de menor metraje (nuevo modelo de lay out, con puestos flexibles que se comparten entre colaboradores); y por las que que requieren de espacios mejor iluminados, ventilados, con áreas abiertas”, detalló Stange.
Precios, rubros y vacancia
Según un informe de Colliers Argentina, los precios de alquiler de los inmuebles analizados no sufrieron grandes variaciones durante el último trimestre del año. En este sentido, al observar el comportamiento por segmentación de categorías y zonas tampoco se verifican cambios significativos. El Asking Rent (precio pedido por alquiler) promedio del mercado se mantuvo estable, situándose en los USD 22,7 por m2.
Los inmuebles premium presentan un precio promedio de USD 24,2 por m2 y los de clase A de USD 19,5 por m2. En cuanto al valor en Macrocentro Sur se ubica como aquel con el valor más competitivo (USD 16,1), mientras que Catalinas, Norte CABA y Plaza Roma reflejan los más elevados con registros de USD 27,6, USD 25,6 y USD 24,5 por m2, respectivamente.
Desde el sector informaron que con respecto a la forma de hacer contratos, el 80% de los acuerdos que firmaron las empresas se hicieron en pesos con ajustes semestrales.
“Las empresas de tecnología son un importante motor de negocios. Junto con los laboratorios y petroleras, además de las startups”, dijo Stange.
Las zonas mas valoradas son la franja norte de la ciudad (desde Palermo hasta Núñez) con derrame en Vicente López. Esta preferencia seguiría siendo tendencia para lo que viene.
En estas zonas la alta demanda registrada acomodó valores que en algunos lugares ya son los de la pre pandemia. En Palermo se llega hasta USD 25 por m2 + IVA en espacios premium, al igual que en Belgrano y Núñez.
Sobre si los precios de alquileres en dólares después de caer más del 30% desde 2020 a la fecha, podrían recuperarse, Wundes, concluyó: “Si bien se ve una clara suba en la demanda, por el momento los valores perciben una marcada estabilidad y todavía no muestran un faltante de oferta de m2, lo cual hace que los precios de las oficinas se mantengan o puedan llegar a reducirse, dependiendo de la zona”.
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