Luego de tantas idas y vueltas en el Congreso entre abril y mayo, donde se hicieron decenas de exposiciones por los representantes de los inquilinos, propietarios e inmobiliarios en las Comisiones de Legislación General y de Presupuesto legislativo, muchos esperan que en un lapso corto de tiempo puedan tratarse en el recinto las posibles reformas sobre la Ley de Alquileres N° 27.551.
Hay malestar porque los tres proyectos que obtuvieron aprobación en las comisiones no avanzan. Entidades de propietarios que los nuclean también están preocupados porque entienden que los diputados siguen insensibles frente al reclamo de los ciudadanos que los votaron y necesitan alquilar los inmuebles.
Argumentan que no se ocupan de solucionar el daño que ocasionaron al aprobar la normativa que entró en vigencia el 1 de julio de 2021 y desde entonces perjudicaron por igual a propietarios que retiraron inmuebles para pasarlos en venta, inquilinos que no encuentran donde alquilar y deben pagar precios altos e inmobiliarios que no tienen propiedades para ofrecer y más del 60% están en dólares o forman parte de locaciones temporarias.
“Los proyectos duermen la siesta. Lo mínimo que tendrían que hacer los legisladores es tratar en el recinto los proyectos de ley para reformar la actual, pero no lo hacen”, contó a Infobae Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra).
Mientras tanto el mercado locativo de viviendas está desabastecido por el retiro masivo de la oferta. La causa de conflicto es el plazo mínimo de 3 años y la indexación anual por el índice del Banco Central que impide el escalonamiento semestral como se venía haciendo por usos y costumbres.
Abatti, puntualizó que “el propietario al estar impedido de fijar de común acuerdo con el locatario el ajuste del alquiler de acuerdo con la inflación prevista debe necesariamente partir de una base superior porque el alquiler queda fijo durante un año con una inflación desorbitada que para 2022 está prevista en un 80 por ciento”.
Los que firmaron un contrato en julio de 2021 hoy tiene un incremento acumulado del alquiler del 61%; antes de la ley había mucha oferta de viviendas y los alquileres y ajustes se fijaban libremente entre las partes.
Dureza de los dueños
Por otro lado, varios propietarios agrupados reclaman la derogación de la Ley N° 27.551 que por su sanción retiraron inmuebles de alquiler decreciendo la oferta a un mínimo histórico. Sólo en Buenos Aires se calculan que unos 35.000 inmuebles que antes se destinaban en locación ahora están en venta.
Germán Matienzo, miembro de la agrupación Propietarios Unidos de Argentina, dijo que “es vital volver a realizar acuerdos entre partes y aplicar el desalojo exprés para dar seguridad jurídica a su cumplimiento”.
Sobre cómo creen que debería ser una ley equilibrada para todas las partes involucradas en una operación de alquiler, argumentan que habría que volver a aplicar el Código Civil y Comercial de la Nación como funcionaba bien desde 2015 que ya legislaba sobre el tema. Además, si había un caso puntual los inquilinos tenían las herramientas para defender sus intereses.
La actual normativa según los propietarios está descalzada: da ajustes anuales con inflación alta, depósito de un mes para acuerdos de 3 años que no alcanzan para cubrir ni los servicios, “y si hay conflicto por desalojo tarda mínimo 5 años (3 de contrato más 2 de juicio). Habla de Gastos Habituales generando discordia y confusión en su definición, rescisión del contrato sin costo ni penalización con solo avisar 3 meses antes, registración burocrática ante organismos estatales, entre otros”, añadió Matienzo.
Mientras no se reforme la ley y se vuelva al plazo mínimo de 2 años los propietarios no volcarán inmuebles al mercado locativo de vivienda sostienen en el sector.
Abatti, dijo: “Como la rentabilidad actual no supera el 2% anual del valor del inmueble prefieren vender a precios bajos e invertir en Uruguay o Paraguay, donde la rentabilidad ronda el 5% anual en dólares y con menor carga tributaria y mayor seguridad jurídica. La autoridad económica del Gobierno y los legisladores parecen desconocer lo básico en derecho Tributario, esto es, la curva de Laffer que establece que a mayor presión tributaria, mayor evasión y consecuentemente, menor recaudación y lo único que saben hacer es aumentar los impuestos, desalentando la inversión”.
Enfoque
La mayoría de los propietarios quito del mercado sus inmuebles. Entre ellos jubilados que ganan la mínima que sumaban la renta a sus ingresos para subsistir, “prefieren vender y con lo obtenido evitar discusiones, trámites burocráticos y demás complicaciones, disfrutando el tiempo que les resta vivir”, destacó Matienzo.
Esgrimen que el Gobierno debe entender que el mercado de alquileres está destruido, las viviendas no aparecerán, deberán tomar medidas como No Revalúo, No mas Ley de alquileres, Sí a volver al Código Civil y Comercial de la Nación, donde de conformidad entre partes y de manera privada se ponen de acuerdo locador y locatario apoyados por una buena ley de desalojo donde un inquilino moroso pueda liberar la vivienda en 20 días
“Esto también beneficiaría a un inquilino en un contrato donde hoy pedimos muchas averiguaciones para nuestra tranquilidad, y así los buenos inquilinos no pagarían tantas cargas y hasta necesitaríamos menos garantías”, resumió a Infobae Pablo Til, de Propietarios Unidos de Argentina, que reúne a 4.000 miembros.
Desde esta cara del drama de los alquileres todos atraviesan aumentos constantes de celular, prepagas, nafta, comida, ropa, entre otros, pero la ley considera que los propietarios deben financiar durante 12 meses el mismo valor con inflación superior al 80%, “eso no cierra, por eso los ajustes deben ser acordados entre inquilinos y propietarios con variables propias y con periodicidad acordada”, concluyó Matienzo.
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