Impuestos: todo lo que hay que saber sobre cargos extras a la hora comprar o vender una propiedad

La carga impositiva en una operación inmobiliaria depende de la posición de las partes frente a cada impuesto, pero puede representar entre el 5 y 10% del valor de la propiedad. Al realizar una compra, el acuerdo está alcanzado tanto por impuestos provinciales (sellos) como por los nacionales, como es el caso de la Transferencia de Inmueble (ITI) o Ganancias, según el caso.

La formalización de escritura de compraventa por la que se transfiere el dominio de inmuebles situados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, está alcanzada por el Impuesto de Sellos, con una alícuota del 3,6 por ciento. “La base imponible será el monto de la operación, pero si éste fuere inferior al Valor Inmobiliario de Referencia (VIR), es decir la valuación fiscal del inmueble respectivo, deberá considerarse este último”, detalló a Infobae Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.

Por el lado, del vendedor debe abonar el ITI, si el inmueble se adquirió antes del 1/1/18, o el impuesto a las ganancias cedular que equivale al 15% de la ganancia obtenida entre la venta y la compra, si la adquisición es posterior a esa fecha.

El ITI tiene una alícuota del 1,5% que se calcula sobre el valor de transferencia del inmueble. Ante la venta, se podrá optar por abonar el impuesto, o si es única vivienda y/o terrenos con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia, solicitar el certificado de no retención (es lo que se conoce como el “Régimen de venta y reemplazo”). Para obtener el “certificado de no retención”, los titulares del inmueble a transferir deberán tramitarlo ante la AFIP.

Gómez aclaró que “están exentos los inmuebles destinado a vivienda que constituye única propiedad en cabeza de los adquirientes, cuyo valor fiscal o valor de operación sea inferior a 5 millones. De ser mayor queda gravado el excedente”.

Ejemplo de operación con cargas impositivas en CABA

En un inmueble que se vende en $15.000.000 millones en la Capital, hay que pagar $540.000 de sellos y $225.000 de ITI. En el caso del impuesto cedular, dependerá del precio de compra. Por ejemplo, si compró esa propiedad en $10.000.000 millones se tendrán que pagar $750.000 de impuesto a las ganancias.

“En general, por usos y costumbres, el propietario paga el ITI o impuesto cedular y el 50% del impuesto de sellos y el comprador el resto. No obstante, cada negociación inmobiliaria es particular y las partes pueden acordar términos diferentes”, describió Gómez.

También se abona la comisión inmobiliaria por ambas partes, tanto compradora como vendedora, que oscila entre el 3 y 5% según cada distrito en particular.

Saber aprovechar ventajas

Al momento de comprar y vender una propiedad existen pequeñas ventajas que pueden tener los interesados en estas operaciones sobre todo si es por vivienda familiar.

Si se adquiere luego del 01/01/2018; se usa el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) que deberá realizarse antes de la negociación, oferta o transferencia del bien o de los derechos sobre aquellos inmuebles a construir.

“Este formulario hay que solicitarlo cuando el valor es igual o superior a $1.500.000”, dijo a Infobae, Yanina Beade, contadora titular del estudio homónimo. Recomendó que para que no se produzcan incongruencias en las declaraciones personales, la escritura se debe realizar en la misma moneda del dinero que está ahorrado por el contribuyente y que fue destinado a la compra de esa propiedad. “Si la persona tenía dólares en su Declaración, la escritura debe ser con esa misma moneda, para que resulte más fácil la justificación ante el Fisco”.

El IVA no alcanza la venta de inmuebles, sólo grava la obra sobre inmueble propio o ajeno realizada por empresa constructora (a los fines de que este impuesto puede ser una persona humana). Por lo tanto, al vender el inmueble nuevo, sólo deberá gravarse con IVA la obra (no el terreno) a una tasa del 10,5% si es para vivienda familiar o al 21% para el resto.

Una de las cargas que se aplican en las transacciones en varias provincias, tiene que ver con Ingresos Brutos, por lo que depende del Código Fiscal de cada territorio y los importes que apliquen en sus Leyes Tarifarias.

Según Beade, la venta de un inmueble en CABA estará exenta siempre que:

1) sea con posterioridad a los 2 años desde la escrituración de la compra del inmueble;

2) la venta la realice una sucesión indivisa;

3) se trate un inmueble que está destinado a única vivienda (siempre que no supere los 5 millones de pesos;

4) se trate de un inmueble que está afectado a la actividad como bien de uso;

5) sean lotes pertenecientes a subdivisiones de no más de 5 unidades, y

6) se trate de una transferencia de un boleto de compra-venta en general.

Otros gravámenes

Además, hay que tener presente que la propiedad puede tener hipotecas bancarias o embargos; por los que allí habrá que considerar otros gastos. En la provincia de Buenos Aires, si se vende un terreno, se abona un impuesto al Terreno Baldío.

El formal es el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes. Beade, explicó que este último consiste en que cualquier beneficiario domiciliado en provincia de Buenos Aires, o aun sin que estén domiciliados en ella, reciban bienes situados allí; en concepto de herencia, legado o donación y será: en los actos entre vivos: aquellos que sean instrumentados desde el 1 de enero del año 2011 en adelante; en caso de transmisiones por causa de muerte, cuando el fallecimiento haya ocurrido con posterioridad al año 2010.

Cuando el gobierno de un país desea aumentar su recaudación, parece lógico aconsejar que suba los impuestos, ampliando el número de ciudadanos que tributan, o subiendo las alícuotas impositivas promedio.

Gómez argumentó que: “un aumento de impuestos, produce un descenso de la renta disponible y, por tanto, de la producción, por lo que se produce una disminución de la base imponible sobre la que se aplican. Una disminución en las alícuotas provocan aumentos de las rentas, del consumo, de la producción y, finalmente, una mayor recaudación”.

Fuentes del sector informaron que en varios países, por ejemplo Uruguay, Bolivia y Paraguay (en nuestra región), han entendido, en los últimos tiempos, la capacidad del sector inmobiliario para incrementar la actividad económica, combatir el desempleo y disminuir el déficit habitacional, reduciendo gravámenes ligados con la actividad, especialmente en los momentos más difíciles del ciclo económico.

La carga impositiva de las operaciones inmobiliarias es importante. Igual sucede en el caso de los emprendimientos. “Para que los desarrolladores se vuelquen a invertir hace falta rediseñar políticas impositivas y no ejercer sobre el sector una asfixiante presión tributaria. Gravámenes altos penalizan el ahorro, generando desconfianza en la capacidad de estimular la recuperación, golpean las familias, crean incertidumbre y precariedad laboral”, concluyó Gómez.

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