Las oficinas que vienen: espacios colaborativos para los trabajadores “nómades”, áreas similares a lobbies de hoteles y ventanas abiertas

En el segmento del real estate corporativo preocupa mucho lo que ocurrirá con las oficinas. A esta altura, en varios focos del centro porteño hay zonas donde la vacancia ya supera el 25%, y en las áreas norte, oeste y sur del Gran Buenos Aires, hay inmuebles que se han desocupado en su totalidad. Pero las empresas están utilizando el ingenio para poder interactuar y armar equipos para que cuando las condiciones lo permitan, trabajen en sus puestos o alternen días en sus hogares con la presencialidad en los edificios correspondientes.

“La tendencia nos marca que vamos hacia la utilización de espacios colaborativos, una especie de hibrido que combinará que el personal alterne días laborales en sus hogares y días en la oficina“, aseguró a Infobae la arquitecta Ana Moreno, socia fundadora de MP Workplaces, sobre los empleados “nómadas”, que alternan trabajo presencial con home office. “Sólo si el virus dejara de actuar, recién allí las empresas volverán a trabajar 100% en los espacios corporativos, pero cada una los adaptará según como los convenga”, destacó.

Los ambientes más preciados son los que ofrezcan la ventilación cruzada, algo que antes no se tenía muy en cuenta. Cómo también, fuentes del sector argumentaron, que actualmente quienes realizan búsquedas solicitan los pisos más bajos de los edificios para que el personal evite el uso de ascensores, disminuyendo aglomeramientos de personas y posibles contagios de COVID-19.

A los problemas de la economía doméstica, la pandemia complicó el funcionamiento normal de la economía, y se nota en los principales focos de oficinas que muchas compañías han dejado de alquilar o se achicaron en metros cuadrados.

Los valores de locaciones este año ya se redujeron más de un 10%, “y se pactan acuerdos entre propietarios de las oficinas e inquilinos en pesos con ajustes semestrales. Las búsquedas que se registran son por plantas de 300 a 600 m2, algo que años anteriores no ocurría”, afirmó Mariana Stange, de la inmobiliaria homónima especializada en el mercado corporativo.

El Microcentro es el foco comercial más castigado, en muchos lugares, los valores para alquilar han caído casi al 50% desde fines del año pasado a la actualidad.

Hay incertidumbre sobre el futuro. “La verdad se va a saber cuándo las empresas regresen a las oficinas, eso será cuando alcancemos una cobertura importante de vacunación. Sin dudas, podemos aventurar una transformación de una migración de edificios con falencias importantes, en especial los clase B“, sostuvo Pablo Papadópulos, gerente de la división corporativa de oficinas de L. J. Ramos.

“La mayoría de estos inmuebles no han tenido una trasformación e inversión por parte de los propietarios durante décadas, hoy sería muy difícil, no imposible, re adaptar estas oficinas a los tiempos post pandemia, invirtiendo en nuevos sistemas de aire acondicionado, control de accesos inteligentes, renovación de aire sobre dimensionados, apertura de ventanas, re cambio de ascensores de acuerdo a los nuevos requerimientos, amenities de soportes como lugar de esparcimiento al aire libre (utilización de terrazas o áreas en planta baja), entre otras opciones”, agregó el especialista.

Otras modificaciones

En la oficina que viene se cree que las salas de reuniones deberán contar con sillones y mayor amplitud espacial, lugares de capacitaciones, distintos tipos de equipamiento, talleres de innovación, o salas pequeñas para hablar por teléfono o con cabinas para hacer video llamadas (phone booth), por lo cual habrá que readaptar espacios.

“Actualmente y por la reconversión de espacios, tenemos varios clientes que nos piden el armado de la oficina llave en mano (listo para entrar) también llamados design & build (diseño y construcción en un solo contrato), labor que actualmente está cotizada en promedio en 350 dólares por m2”, detalló Moreno

Los nuevos conceptos en materia de estrategias y adecuación de áreas laborales incluyen mobiliario moderno y móvil, regulables, fáciles de sanitizar, tendencia que ya estaba vigente en los edificios inaugurado en los últimos 5 años.

Stange, aclaró, que “se está yendo hacia una oficina más abierta, con puestos integrados, de alguna forma será parecida a la de un lobby de un hotel, donde los empleados estarán sentados en grandes livings, en paralelo. Las plantas y estructuras serán lo más abierto posible, con diseños flexibles, que sean fáciles de rearmar y organizar”.

Se potenciarían nuevas zonas

Después de la pandemia, se calcula que ganarán protagonismo los edificios A + (de muy buenas prestaciones edilicias) y aquellos que estén desnaturalizados del centro porteño, como los ubicados en los corredores Libertador, Panamericana, y en especial en la zona aledaña a Nordelta. Hacia el sudoeste, Canning, ya consolidado como foco de desarrollo inmobiliario.

“La demanda orienta la búsqueda a edificios que ofrezcan espacios verdes, energías renovables, diferentes opciones para reunirse que lo ofrece un inmueble implantado en un gran lote y de baja altura”, detalló Papadópulos.

Otros expertos reafirman que muchas empresas habían migrado del Microcentro porteño, antes de la pandemia, por distintos motivos. En algunos casos, las propias compañías que se reubicaron se encargaron de brindar los traslados de su personal o acercarlos en algún punto que combinen subtes, trenes o avenidas vinculantes para que lleguen de manera más fácil a sus hogares.

“La pandemia aceleró la caída del Microcentro, una zona de turistas que iban a los teatros o comer en los restaurantes típicos. Creo que cuando el turismo pueda retornar, los inmuebles de esta zona se van a reconvertir en departamentos de alquiler temporario, o unidades apto profesional. El área de Catalinas se mantendrá como un eje netamente corporativo”, señaló Roberto Baylac, de BW Group.

Por otro lado, las Pymes en su mayoría, trabajan en espacios reducidos y en su andamiaje creció como nunca el home office, conformando un mercado muy pequeño que no mueve la demanda.

Papadópulos, amplió que, " las empresas grandes no están tomando ninguna decisión, por ahora buscan una quita en los pagos de los alquileres, por más que no estén ocupando espacios, esperando la vuelta a las oficinas para tomar decisiones en concreto. Si bien habrá una reducción en metros también iniciaran el reciclaje de oficinas, adaptando los espacios hacia un nuevo orden de trabajo”.

Cualquier inmueble no es apto para su transformación de oficinas a vivienda o apto profesional. Se buscan edificios que sean de un solo propietario, dado que sería muy complicado, no imposible, coordinar a todo un consorcio para un reglamento de copropiedad de uso de oficinas hacia otro de viviendas.

“Sería fundamental que este proceso de cambio lo inicie el Gobierno de la Ciudad, en conjunto con los posibles inversores privados. Y con el respaldo de quita de impuestos, para que evolucione. Los ejemplos de transformación a nivel mundial en este tipo de inmuebles obsoletos y ubicados en zonas complicadas, han crecido con el apoyo del municipio, como en la Ciudad de México, la gran zona del downtown azteca cambió a emprendimientos de vivienda y comercial, al igual que la transformación de la zona marginal de Manhattan en los 80, en Estados Unidos”, concluyó Papadópulos.

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