Mercado imobiliário em queda: os valores de vendas caíram 25% desde 2019

Várias empresas imobiliárias criaram no final do ano o Registro de Operações Imobiliárias (ROI), uma iniciativa que surgiu para resolver uma das deficiências históricas do segmento: a falta de preços de fechamento dos contratos.

A partir da última análise por meio dessa ferramenta, foi possível determinar que havia uma sinceridade real dos preços dos imóveis em relação aos valores pré-pandêmicos. A queda foi em média de 25% entre 2019 e o presente, para todos os bairros.

“Atualmente, não temos preços de fechamento para 2018, mas ousamos dizer que a queda em relação àquele ano foi ainda maior. Esse ponto é importante, uma vez que boa parte da oferta existente parece ter como referência os valores que não são validados no mercado hoje”, disse Fabián Achával, proprietário da imobiliária de mesmo nome, à Infobae.

Outro fato importante é que os investidores praticamente desapareceram como compradores. Atualmente, 92% das operações são realizadas pelos usuários finais.

Achával, destacou que “essa dinâmica tem a ver com a perda de rentabilidade do aluguel nos últimos anos e o desincentivo produzido pela Lei do Aluguel a que a reavaliação imobiliária e o possível projeto de um imposto sobre imóveis vazios recentemente adicionados”.

Como a plataforma funciona: vantagens e desvantagens

O ROI é uma plataforma que permite que você tenha preços de fechamento em tempo real para transações com agências imobiliárias com experiência no mercado.

“O benefício de ter essas informações é muito claro quando se trata de avaliar propriedades seriamente. Atualmente, a lacuna existente entre os valores de publicação e os preços de fechamento é muito grande e, portanto, não ter essas informações leva a uma perda de tempo e dinheiro para o vendedor”, acrescentou Achával.

Os especialistas argumentam que é importante não gerar falsas expectativas dos clientes sobre o valor de sua propriedade e o ROI ajuda a evitá-las.

Iuri Izrastzoff, da Izrastzoff Real Estate, disse à Infobae que, por outro lado, é uma ferramenta central para fechar negócios, uma vez que o potencial comprador geralmente faz ofertas muito agressivas. “Ter pesquisas nos permite elevar sua oferta inicial com maior confiança já que podemos mostrar-lhes valores reais de mercado”, disse.

Palermo e Las Cañitas são as rotas portenho que mantiveram seus valores. Neste último caso, é uma área de alguns blocos, com poucas operações, mas que manteve o valor do metro quadrado mais. Palermo, sendo o maior bairro, tem muito mais variabilidade nos resultados, mas, em média, mantém seus valores mais do que áreas como Belgrano ou Recoleta.

De acordo com a Zonaprop, em Palermo, o valor médio do m2 em apartamentos usados é de USD 3.195 e novo em 3.428 dólares. Em Belgrano, são USD 2.986 em usados e USD 3.486 para novos.

Soledad Balayan, da Maure Inmobiliaria, destacou à Infobae que a demanda que mobiliza economias nas operações “privilegia os edifícios a serem de grande brilho, com varandas com alguma vista particular e apartamentos reciclados com conforto moderno. Esses tipos de unidades mantêm seus valores de fechamento mais. Também notamos que a maioria das vendas é de unidades na frente.”

Especialistas consultados concordaram que o mercado sabe ler medidas que têm efeitos de curto e longo prazo, incluindo a espera pelo aval do Fundo Monetário Internacional (FMI) do acordo com o Governo para refinanciar a dívida.

“Esta seria uma medida benéfica de curto prazo, mas sem um plano econômico consistente de longo prazo, o investidor não fará nenhuma mudança substancial em suas decisões”, disse Balayan.

O mercado havia descontado amplamente um acordo com o FMI e, portanto, nenhuma mudança importante era esperada.

Achával disse que “esta ainda é uma boa notícia, uma vez que temos um programa financeiro claro para pagar a dívida pelos próximos 3 anos. Isso, juntamente com os 5 bilhões de dólares que o FMI alocaria para fortalecer as reservas líquidas do Banco Central, nos coloca em uma posição melhor para superar a escassez de divisas que temos experimentado nos últimos anos”.

O setor continua a exigir que seja vital que seja gerado um esquema de empréstimo hipotecário para poder comprar a própria casa, mas que sem uma moeda forte e salário real consolidado será difícil estruturar um esquema de crédito.

Outra questão central é conseguir uma maior transparência dos benchmarks no mercado. Tanto os compradores quanto os vendedores não sabem o preço pelo qual as negociações ocorrem.

“Acreditamos que até que haja uma mudança no signo político, não veremos uma mudança de tendência, embora as expectativas possam ajudar a impulsionar o mercado, como aconteceu em 2015, quando o número de escritos feitos cresceu devido à certa mudança de orientação que foi percebida quando os candidatos Daniel Scioli, Mauricio Macri cresceu. e Sergio Massa foi visto como mais moderado”, enfatizou Izrastzoff.

No mercado, a oferta de imóveis está em níveis recordes. A agenda para melhorar a situação é muito variada, desde fatores macroeconômicos até maior segurança jurídica para os proprietários.

“Hoje nos deparamos com um coquetel explosivo de baixa rentabilidade de aluguel que está em mínimos históricos (agravados por impostos mais altos) e insegurança jurídica em relação aos contratos (duração, atualização)”, concluiu Achával.

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