El contrato es uno de los documentos que más debe analizarse antes de cerrar un alquiler: es que este papel, que va en general por triplicado con las firmas de las partes, puede convertirse en el ?salvador? o en la ?fuente? de todos los conflictos.
Por las dificultades de acceso al crédito hipotecario que existen, la demanda de locación resulta desbordante y las condiciones de alquiler se tornan cada vez más exigentes. Esta razón obliga a prestar el doble de atención a qué se firma: porque no será fácil encontrar otro inmueble luego y las mudanzas además de agotadoras son caras.
El problema es que ?hay una mala praxis generalizada? en la redacción de los contratos, como advierte el Dr. Enrique Abatti, vicepresidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA).
?Los errores suelen producirse al referirse a los precios, la mayoría de las veces cuando se pacta que las partes se reunirán a retasar el inmueble una vez por año, lo que viola el art. 1507 del Código Civil, que establece que no puede variarse el alquiler durante el plazo mínimo legal. Por eso los contratos deben escalonarse, así el alquiler no queda indeterminado?, aseguró.
Lo que ocurre en la práctica es que ?más de 50% de los contratos tiene algún problema?, dijo y recalcó que ?esto genera conflictos que pueden terminar en un juicio?.
Qué no debe faltar
En diálogo con Abatti y con el Dr. Ival Rocca, vicetitular del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal, ambos autores de los 6 tomos que componen ?1500 Modelos de Contratos, Cláusulas e Instrumentos?, sintetizaron para Infobae.com los puntos que no deben faltar en todo acuerdo de alquiler:
1) Las partes deben acreditar identidad o personería cuando actúan como apoderados o como representantes legales de la sociedad. Además, conviene certificar las firmas por escribano público.
2) Se debe describir claramente el objeto del contrato. O sea, si se trata de locación, si es de una vivienda, si está dentro del régimen de Propiedad Horizontal o no, o si por ejemplo, se está dentro de un country.
3) Es necesario describir perfectamente de qué consta el inmueble: cuantas habitaciones tiene, el estado en que se encuentra, la dirección exacta. En los lugares donde no hay número, entre qué calle y qué calle y puede incluirse hasta un croquis de la ubicación.
4) Fundamental es aclarar el destino del inmueble; si es únicamente para vivienda y no puede ser utilizado con finalidad comercial o profesional, por ejemplo. También aclararse que debe cumplirse con el reglamento y debe dársele una copia al inquilino para que lo conozca.
5) Hay que prohibir las sub-locaciones y cesiones, porque el Código Civil, permite sub-locar o ceder salvo prohibición expresa del contrato.
6) Hay que pactar el precio del alquiler y la forma de pago. Generalmente se aconseja el pago escalonado, determinando el alquiler global por todo el plazo contractual, divido en cuotas mensuales, ascendentes. Como adelantó Infobae.com semanas atrás, muchos propietarios se están cubriendo agregando una cláusula en el contrato: la llamada de indexación en suspenso y que se incluye para evitar conflictos en caso de derogación de la prohibición legal de indexar, estableciendo en base a qué índice o dato se aumentará el alquiler.
7) Debe establecerse el plazo: el mínimo es de 2 años para vivienda, si se hace por menos, el inquilino, puede quedarse los dos años salvo que se trate de un alquiler para turismo, cuyo máximo son 6 meses. Es que si se pacta por más, el inquilino puede quedarse 2 años. Lo mismo, debe aclarase si se alquila para una determinada finalidad (art.1508 del Código Civil): por caso, si es por razones de estudio, sino, el inquilino puede quedarse dos años.
8) En cuanto a las multas: hay que fijar desde cuándo ?corren? los intereses por pago fuera de término. El locador, luego de 2 meses impagos, debe intimar por 10 días corridos. Si el inquilino no paga, puede iniciar juicio de desalojo. Abatti agregó que ?para los contratos que se hacen en la Provincia de Buenos Aires, como allí no existe el desalojo abreviado como en la Capital Federal, entonces, es aconsejable, pactar para el caso de litigio, la jurisdicción de los tribunales porteños. Así, el juicio se puede tramitar en 6 meses?.
9) Se debe aclarar qué ocurrirá si se rescinde anticipadamente el contrato: es un derecho del inquilino el hacerlo sin manifestar causa (art.8vo. de la Ley 23.091). Este derecho lo puede utilizar únicamente si se encuentra al día en el cumplimiento de todas las obligaciones asumidas en el contrato y las previstas por el Código Civil.
?A este derecho se asiste a partir del sexto mes del alquiler. Debe notificar su voluntad de resolver anticipadamente con un mínimo de 2 meses de antelación y en el caso de que lo haga antes del año deberá indemnizar con el equivalente a un mes y medio de alquiler vigente en el momento de la devolución del inmueble al propietario. Si lo hace después del año, con un solo mes?, dijo Abatti.
10) Sobre el último mes: es común que los inquilinos no paguen el último mes e imputen el depósito de garantía de locación que pagaron al principio a cancelar. Pero el propietario puede negarse.
11) En cuanto a las mejoras: es común que las mismas queden en beneficio de la propiedad a la finalización del contrato. Muchos propietarios hacen renunciar al locatario el derecho de retención del inmueble por ellas. Es común que el contrato incluya la renuncia del locatario también a pedir la reducción del alquiler en caso de inhabitabilidad parcial del inmueble. El Dr. Rocca aconsejó que ?las mejoras queden de propiedad del locador desde el momento de su construcción y no al final del contrato como comúnmente se hace?.
12) En relación con los incendios el contrato puede incluir que el locador no responde ante los mismos porque el artículo 1.572 del Código Civil establece que en caso de incendio, es el locador el que debe probar la culpa del inquilino.
13) Sobre las expensas: el inquilino debe pagar sólo las ordinarias, salvo pactado algo contrario ?lo que parece injusto?, dijo Abatti quien volvió a recomendar ?incluirlas dentro del precio del alquiler? junto con servicios como el ABL o Rentas, en la provincia.
14) Conviene siempre que haya un fiador, que sea propietario del inmueble y se obligue a no venderlo, no hipotecarlo o no inscribirlo como Bien de Familia.
15) Si hay algún mueble o instalación, conviene que eso se lo valúe para el caso de rotura, para evitar luego discusiones.
Por último, es importante aclarar que si algún tema de los precedentes quiere incluirse en un contrato ya cerrado o ya redactado, puede agregarse a mano, en cada ejemplar, a modo de ?cláusula supletoria?.
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