El valor del metro cuadrado a estrenar subió 10,2% en dólares en 2016

La elevada inflación de los últimos meses trajo consecuencias notorias en el desempeño del mercado inmobiliario.

Por una parte, el incremento de los costos en pesos en la construcción presionó al alza los valores de las unidades a estrenar, que en menor grado se contagió a las cotizaciones de las propiedades usadas.

Por otro lado, aún con una acuciante inflación que erosionó el poder de compra de los argentinos, los salarios medidos en dólares aumentaron claramente: mientras que el tipo de cambio aumentó 21%, los salarios negociados en paritarias subieron no menos del 25 por ciento.

Aún cuando a lo largo de 2016 la inflación se ubicó en torno al 40%, esa pérdida de poder adquisitivo para los bienes valuados en pesos no se reflejó en la misma proporción en aquellos medidos en dólares, como los inmuebles y los automóviles (con una incidencia superior al 70% de componentes importados) o los servicios turísticos en el exterior.

En ese sentido, un informe sectorial detectó que el valor promedio del metro cuadrado de una vivienda a estrenar se ubicó en los USD 2.715 en diciembre de 2016, un 10,2% por encima del mismo mes de 2015, mientras que la misma medida de una propiedad usada se ubicó en los USD 2.237 , tras subir un 5,2% anual.

LEA MÁS:

Se consolida la amplia brecha de precios entre viviendas usadas y a estrenar

El informe sobre la actividad del sector inmobiliario porteño, que elabora el Instituto de Economía de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), relevó una muestra de 13.000 departamentos para cada período, al tiempo que sólo se consideraron aquellos cuyo precio de oferta fue publicado en dólares y, además, en buen estado edilicio.

Según la UADE, el barrio porteño en el que más se encarecieron las propiedades nuevas fue Palermo, con un ajuste del 14,9% en dólares durante el año pasado, seguido por Recoleta (13,1%), Belgrano (11,9%) y Núñez (5,5%). Y los barrios en los que menos subieron los precios son Villa Crespo (5,3%) y Flores, 1,3 por ciento.

En el universo de propiedades usadas los precios promedio registraron ascensos del 7,6% en Palermo; 7,4% en Belgrano y Núñez; en Recoleta se registró un estancamiento de valores en este segmento.

El aumento del valor de la tierra, insumo que no tiene reposición en el acotado ejido porteño, fue un factor determinante en los aumentos de los precios finales del mercado. Un relevamiento de la consultora Reporte Inmobiliario detalló que la incidencia de la tierra en edificaciones se incrementó un 15,07% el año pasado, de USD 544 de incidencia por metro cuadrado a estrenar USD 626 en el promedio de la Ciudad.

"Mientras se sigan observando precios de la tierra en dólares en alza y costos de construcción en dólares en un techo histórico seguramente no será fácil cerrar operaciones de venta de tierra, más aun teniendo en cuenta que actualmente la demanda está más volcada hacia el producto usado, ya que en muchos de los casos esta tipología se oferta a valores que se ubican por debajo de los valores de reposición", diagnosticó Reporte Inmobiliario.

Cabe recordar que el INDEC informó que el índice del costo de la construcción en el Gran Buenos Aires acumuló una suba de 32,3% en 2016. Los rubros que más impactaron fueron movimiento de tierra, yesería, instalación sanitaria, ascensores, vidrios y pintura. Para la Dirección de Estadísticas del Gobierno porteño el aumento anual fue de 30,9%, según un promedio ponderado de materiales, mano de obra y gastos generales.

EXPECTATIVAS PARA 2017

Con la mirada puesta en 2017, hay que considerar un dato central, que es el aumento de los metros cuadrados permisados para construir, pues estos proyectos de obra marcarán el ritmo de la actividad en los próximos meses.

En ese aspecto, el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) indicó que en 2016 los permisos tramitados en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron en 2016 un 65,7% respecto de 2015, después de tres años muy negativos por la imposición del "cepo" cambiario durante la gestión de Cristina Kirchner.

La tendencia se verificó en 2017. El arquitecto Damián Tabakman, rector de EN Real Estate, apuntó que "el registro de planos del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo para el primer bimestre refleja un 65,5% y un 317% de aumento respecto del 2016 y 2015 respectivamente".

La UADE dijo que si bien el 2016 fue un "año bisagra" por el impacto del "proceso de cambio" encarado por el nuevo Gobierno y el reacomodamiento de las principales variables macroecónomicas, "no fue obstaculizada la mejora en las expectativas".

Esa perspectiva favorable responde a "un clima renovado" que se tradujo en un incremento de las operaciones de compra-venta y de los montos involucrados en las mismas: el mercado creció un 60% en dólares en 2016.

Los actos escriturales (post compra-venta) mostraron una expansión del 80% durante enero, en comparación al mismo mes de 2016, de acuerdo con la información que suministra el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

LEA MÁS:

Sin cepo el mercado inmobiliario consolidó su recuperación en 2016

En 2016 el número de escrituras labradas en el ámbito porteño se había incrementado 20,3% respecto de 2015. Al mismo tiempo, también se registró una mejora destacable en la evolución de las operaciones con créditos hipotecarios ya que registraron un alza del 150% y en términos de montos, del 163% para ese mismo período.

El regreso del crédito hipotecario refuerza las expectativas de una evolución positiva para el mercado. Por ejemplo, en enero último las operaciones realizadas con hipoteca en la ciudad de Buenos Aires representaron el 22% del total, cuando éstas se habían extinguido prácticamente durante la vigencia del control de capitales.

"Las perspectivas son favorables para el sector; la inyección de capitales por los fondos del blanqueo y una inflación más controlada propiciarían la expansión del crédito inmobiliario", puntualizó la UADE.

Para Reporte Inmobiliario "la vuelta del crédito hipotecario y las medidas que está tomando el Gobierno para impulsar las obras privadas deberían generar desarrolladores que se vuelquen a emprender nuevos productos ya pensados en un usuario final, aunque todos conocemos lo lento que es en reaccionar este particular mercado".