La reciente modificación de la Ley 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, introduce cambios en la denominación de su Título III y deroga varios artículos, reafirmando que toda persona tiene derecho a una vivienda digna, adecuada y segura. Esta actualización legal, publicada hoy en una edición extraordinaria del Boletín de Normas Legales del Diario Oficial El Peruano, marca la entrada en vigor de la Ley Nº 32379, Ley de Vivienda de Interés Social (VIS), aprobada por el Congreso de la República.
La nueva normativa establece el marco legal para la Vivienda de Interés Social (VIS) y su promoción por parte del Estado peruano, con el objetivo de garantizar el acceso a una vivienda adecuada, priorizando a los ciudadanos en situación de pobreza, pobreza extrema o vulnerabilidad social.
En ese sentid, se define a las VIS como el tipo de vivienda impulsada por el Estado para reducir tanto el déficit habitacional cualitativo como cuantitativo, e incluye la categoría de Vivienda de Interés Social de Tipo Prioritaria (VISTP), destinada especialmente a quienes se encuentran en condiciones de mayor vulnerabilidad.
Rol del Ministerio de Vivienda y Construcción
El texto legal detalla que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) es el organismo encargado de establecer las características y componentes técnicos de la VIS, tanto en el marco del Crédito Mivivienda como en el Programa Techo Propio y otros productos promovidos por el ministerio. Estos lineamientos consideran la brecha del déficit habitacional, las posibilidades de acceso al crédito de los hogares, la oferta disponible, y los fondos estatales asignados a los programas de VIS.
Los proyectos de habilitación urbana y de habilitación urbana con construcción simultánea para la VIS deben ejecutarse en predios ubicados en suelo urbano que cuenten con la categoría de suelo urbano consolidado, de transformación, en consolidación o urbanizable inmediato. Además, estos terrenos deben tener zonificación aprobada por la municipalidad provincial y estar previstos en los instrumentos de planificación urbana o en sus complementos. Para los proyectos de edificación de VIS, se exige al menos un proyecto de habilitación urbana aprobado, incluyendo la modalidad de habilitación urbana con construcción simultánea.
Criterios de priorización y obligaciones del Estado
En cuanto a los criterios de priorización, el MVCS debe considerar a la población que requiere vivienda para cerrar la brecha del déficit habitacional, generando alternativas adecuadas según las características de los beneficiarios. En ese sentido, la ley establece la obligación del Estado, en sus tres niveles de gobierno, de promover el desarrollo de programas y proyectos de VIS a través de diversos mecanismos, como instrumentos de planificación urbana, gestión del suelo, parámetros urbanísticos y edificatorios, políticas de subsidios habitacionales, adjudicación de suelo estatal, asistencia técnica, trabajo comunitario, mecanismos de financiamiento para construcción progresiva, otorgamiento de derechos reales de superficie y generación de suelo urbano.
La ley también contempla la implementación de mecanismos e instrumentos de financiamiento para vivienda, así como otras acciones orientadas a reducir el déficit habitacional. El desarrollo de estos programas y proyectos debe realizarse conforme a lo dispuesto en la Ley Nº 32379, la Ley 31313 y sus reglamentos, así como las normas específicas de los programas de vivienda.
Modalidades y condiciones para acceder a la VIS
En relación a las modalidades de la VIS, la norma reconoce varias opciones: adquisición de vivienda nueva (AVN), construcción de vivienda (CV), mejoramiento de vivienda (MV), vivienda de arrendamiento (VA), construcción de módulos de vivienda en áreas rurales (VR), constitución de derecho real de superficie, y otras modalidades promovidas por el MVCS.
Para acceder a la VIS, se establecen las siguientes condiciones generales:
- No ser propietario ni titular de derechos reales de superficie de una vivienda, terreno o aires independizados para vivienda.
- No haber sido beneficiario de otro apoyo habitacional estatal.
- Las unidades de vivienda destinadas a VIS deben respetar los valores máximos establecidos por la normativa vigente, los cuales se actualizan mediante decreto supremo.
- La VIS no puede ser objeto de transferencia de dominio durante un plazo de cinco años, contado desde la inscripción de la compraventa en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).
- Esta condición debe constar en el Registro de Predios y es supervisada por el Fondo MIVIVIENDA.
Impacto en el desarrollo urbano
En cuanto a la promoción de la VIS, los planes de desarrollo metropolitano y urbano deben identificar zonas aptas para programas de densificación, renovación o regeneración urbana que favorezcan la construcción de viviendas de interés social. Las municipalidades provinciales pueden establecer parámetros urbanísticos y edificatorios especiales para estos fines.
La ley también permite el desarrollo de proyectos de VIS en inmuebles de entorno o de valor monumental, siempre que no se afecte el valor arquitectónico de dichos bienes, conforme a los planes, reglamentos o normas técnicas vigentes aprobados por la municipalidad provincial o el MVCS.
Otros aspectos, la Disposición Complementaria Modificatoria Única de la ley modifica la denominación del Título III y del Capítulo I del Título III de la Sección IV, así como el artículo 81 de la Ley 31313, estableciendo expresamente: “Toda persona tiene derecho a una vivienda digna, adecuada y segura. El Estado reconoce y garantiza este derecho”. Además, se eliminan los artículos 82, 84, 86 y 87 de la Ley 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible.