De Madrid a Buenos Aires: el alquiler como filtro generacional

El 23 de septiembre Madrid se indignó con una imagen: Maricarmen Abascal, una jubilada de 87 años con un 50% de discapacidad, era sacada en camilla del piso de Retiro donde había vivido más de 70 años. Una empresa inversora había comprado el edificio y quiso cobrarle entre 1.650 y 2.650 euros de alquiler, con una jubilación de 1.350. El enojo se extendió por toda España.

La semana pasada la gente salió a la calle en una manifestación convocada por el Sindicato de Inquilinas. Gracias a la presión social, le ofrecieron a Maricarmen volver a su casa con un contrato de 8 años y un alquiler que no superara el 30% de sus ingresos.

Lamentablemente, Maricarmen falleció antes de firmar el acuerdo.

El caso de Maricarmen no fue una excepción, sino la realidad de la crisis habitacional que está viviendo Madrid. Con una oferta de viviendas cada vez más chica y precios de los alquileres por las nubes, el alquiler de habitaciones individuales se disparó un 85,4% desde 2022. Hoy el precio medio por una sola habitación en la capital oscila entre 400 y 600 euros al mes, absorbiendo de entrada más de un tercio del salario.

Esta asfixia financiera ha retrasado la edad media de emancipación de los españoles, es decir, la edad promedio en la que una persona se muda sola, por encima de los 30,2 años, cuatro años más tarde que la media de la Unión Europea (26,3 años). Es toda una generación esperando pasar los 30 para empezar su vida.

¿Pero Madrid es la única que está expulsando a sus jóvenes? No. Y no hace falta cruzar el océano para verlo. De acuerdo con la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, más del 75% de los jóvenes universitarios y trabajadores prefieren vivir en CABA debido a la concentración de la oferta educativa, cultural y laboral. Pero el 80% señala que los requisitos restrictivos de las inmobiliarias y los precios de los alquileres hacen que vivir en la Ciudad se vuelva casi imposible.

Quieren quedarse, pero la Ciudad no los deja.

El caso madrileño y el porteño difieren en sus causas: el gran problema en Europa es la poca oferta comparada con la alta demanda. La Ciudad de Buenos Aires tuvo un problema de oferta escondida, pero hoy tiene un problema de acceso. Cuando se derogó la Ley de Alquileres, que había llevado a muchas propiedades al mercado temporal, muchos propietarios volvieron a poner sus viviendas en el mercado de alquiler tradicional. La oferta se multiplicó por más de cinco y hoy está en su máximo histórico.

A esto se suma que la población de la Ciudad no cambió mucho en las últimas décadas. Es más, los nacimientos cayeron 46% desde 2010, desde 2021 hay más defunciones que nacimientos, y el crecimiento del último censo fue por migración. Entonces, si hay más viviendas disponibles y la misma cantidad de gente, ¿por qué la Ciudad sigue expulsando a los jóvenes? Dos razones: cambios en la composición de los hogares y de los bolsillos.

Entre los censos 2010 y 2022 los hogares crecieron 22%, porque vive menos gente en cada casa: el hogar promedio pasó de 2,46 a 2,20 personas. Es decir, crecieron los hogares unipersonales.

Hoy la foto es clara: hay más gente viviendo sola o padres solos que grandes casas de familia.

Además, gran parte de la oferta existente está concentrada en barrios que el bolsillo promedio no puede pagar. Entonces, el cambio de la demanda no tiene que ver con una mayor cantidad de población, sino con el cambio en la composición de los hogares y sus posibilidades económicas.

Pero hay algo que sí compartimos con Madrid: en las dos ciudades el costo del alquiler se lleva más de la mitad del ingreso. En Madrid oscila en torno al 50% y en la Ciudad sube a más del 60% del ingreso familiar. Los alquileres de hoy son similares, en términos reales, a los de 2025. El problema es que los salarios no siguieron la misma trayectoria y, dada esa brecha, el porcentaje del ingreso familiar destinado al alquiler no para de crecer.

Depositar más de la mitad de tus ingresos en una vivienda no solo limita tu nivel de vida, sino que también te imposibilita ahorrar para, en algún futuro, volverte propietario. El alquiler ad aeternum, con los costos e inestabilidad que conlleva, se está volviendo la norma para más del 35% de las familias porteñas. Ser inquilino no tiene nada de malo per se. Pero endeudarte todos los meses solo para poder vivir en la Ciudad es condenar tu futuro.

Pero el problema es aún más grande cuando te das cuenta que no alcanza con encontrar un alquiler a un precio medianamente razonable, sino que tenés que rendir un examen mucho antes de que te den las llaves. Por ejemplo, la informalidad laboral -que afecta a más del 57% de los jóvenes de entre 25 y 35 años de todo el país- deja sin recibo de sueldo a quienes quieren alquilar y por lo tanto, sin una de las pruebas fundamentales para demostrar que pueden pagar mes a mes.

La garantía propietaria, otro de los requisitos básicos para alquilar, obliga a quien no tiene ese patrimonio a pagar un seguro de caución. Ese seguro cuesta entre un 4% y un 7% del contrato, que en muchos casos equivale a más de un mes de ingresos, plata que sale de tu bolsillo y no volvés a ver nunca más.

Nadie discute que el propietario necesite resguardo. Lo que discuto es que, así planteado, vivimos en un sistema que mide más el patrimonio heredado que la capacidad real de pagar. Un jóven que paga en fecha hace años y gana lo suficiente queda afuera por no tener un tío con un departamento en la Ciudad.

Cuando la puerta de entrada está cerrada, los jóvenes no tienen otra opción que quedarse dentro de la casa de sus padres. No porque quieran, sino porque es la única salida que les queda. Según un informe de la UADE, en Argentina, la edad de independización pasó de 24,5 años en los años 90 a 28,1 hoy.

Casi 6 de cada 10 de los que se quedan quieren irse, y el 44% dice que no puede por el costo del alquiler. Y los que insisten con irse, se endeudan: entre los hogares inquilinos con deudas, el 37% pidió préstamos solo para pagar el alquiler. Endeudarse para pagar el techo no es independizarse.

Me preocupa que lo estemos naturalizando. Que un jóven de 28 años siga en su cuarto de la infancia no es un cambio de prioridades de la generación, es el resultado de decisiones políticas o de la ausencia de ellas. Nos alarmamos cuando vemos los números de la caída de la natalidad, pero ¿de verdad creemos que esto no tiene nada que ver? ¿Cómo le vas a pedir a un jóven que proyecte una familia cuando no sabe si el mes que viene va a poder seguir pagando el techo donde duerme?

Y ni hablar de los hogares con animales. Buscar un alquiler que acepte a tu perro o gato es cada vez más complicado: solo aplicando el filtro de “acepta mascotas” en cualquier buscador te reduce a la mitad las opciones. Ni la política ni el mercado inmobiliario se adaptaron todavía a los nuevos tipos de familias porteñas, que cada vez encuentran menos lugares para desarrollarse en la Ciudad.

Una jubilada de 87 años y un jóven de 28 parecen historias lejanas, pero comparten algo: una ciudad que les cierra la puerta a los dos extremos de la edad. Madrid reaccionó tarde, cuando la crisis tuvo cara. Nosotros todavía estamos a tiempo de actuar.

Por eso estoy trabajando en el Programa Alquiler Garantizado, un sistema de garantías públicas y gratuitas gestionadas a través del Banco Ciudad y el Instituto de Vivienda de la Ciudad, focalizado en segmentos prioritarios como jóvenes que cierren su primer contrato, familias con hijos chicos, personas con discapacidad y jubilados.

Esta medida se complementa con la creación del Sistema de Puntuación para Alquileres, un registro oficial y voluntario destinado a certificar el buen historial de cumplimiento locativo de las personas, convirtiendo la puntualidad en un activo portable que reduzca los costos de ingreso y promueva incentivos fiscales para los propietarios.

Un alquiler predecible, justo y accesible no beneficia solo al inquilino. Es lo que evita que la Ciudad expulse a quienes la trabajan y la hacen crecer, y lo que le permite sumar a los que van a construirla.

*Emmanuel Ferrario es Presidente del Bloque Confianza y Desarrollo en la Legislatura de la Ciudad, director ejecutivo de la organización A1000 y docente universitario