Existe una verdad que el mercado inmobiliario argentino evita admitir hace más de veinte años: los colegios inmobiliarios modernos no nacieron para profesionalizar la actividad, sino para burocratizarla, politizarla y restringir la competencia.
La discusión de fondo nunca fue solamente inmobiliaria. Tampoco académica. Mucho menos moral. La verdadera discusión siempre fue ideológica, económica y profundamente cultural: si la intermediación comercial en la industria de los bienes raíces debía continuar funcionando bajo principios de libertad, reputación, innovación y competencia, o si debía quedar subordinada a estructuras corporativas sostenidas por barreras artificiales, regulaciones restrictivas y el poder político de turno.
Pero quizás exista un elemento más profundo detrás de toda esta discusión: el hecho de que gran parte de las estructuras regulatorias que hoy dominan el mercado inmobiliario argentino fueron diseñadas para un mundo que ya dejó de existir. Un mundo anterior a las plataformas digitales. Anterior a la posibilidad de construir confianza y transparencia sin necesidad de estructuras corporativas cerradas decidiendo quién puede competir.
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La historia es reveladora. En 1998, el entonces presidente Carlos Menem vetó totalmente la Ley 25.028 mediante el Decreto 1279/98, por considerarla incompatible con el espíritu de desregulación económica y libre competencia que había caracterizado gran parte de la década del noventa. El veto advertía explícitamente sobre los peligros de institucionalizar restricciones territoriales, matrículas obligatorias, controles de precios y exigencias académicas innecesarias para una actividad esencialmente comercial.
Sin embargo, apenas un año después, en 1999, el Congreso insistió legislativamente y rescató aquella norma vetada, en uno de los episodios más insólitos de la historia parlamentaria argentina reciente. A partir de ahí comenzó el verdadero proceso de institucionalización corporativa del mercado de servicios de corretaje inmobiliario a nivel nacional. Y lo más interesante ocurre después. La enorme mayoría de los colegios inmobiliarios que dominan la actividad fueron creados, reformulados o fortalecidos durante el ciclo político y cultural del kirchnerismo y de la consolidación del modelo intervencionista. No es casualidad. Es coherencia histórica.
En la Provincia de Buenos Aires, por ejemplo, apenas diez días después de la asunción de Néstor Kirchner, se promulgó la Ley 13.068 de (2003) modificación a la original que endureció el espíritu coactivo, inaugurando el esquema de colegiación y regulación inmobiliaria, ya en consideración del corretaje como “ciencia social” por requerir título universitario desde las propias leyes nacionales. Luego siguieron las demás jurisdicciones entre 2003 y 2019.
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La cronología es brutal: mientras gran parte del mundo comenzaba a reorganizar industrias enteras alrededor de plataformas digitales, experiencia de usuario, automatización, datos y nuevos sistemas de validación descentralizada, Argentina profundizaba un modelo cada vez más burocrático, territorial y corporativo para regular una actividad esencialmente comercial.
Mientras el país incorporaba más burocracia, más organismos intermedios, más controles de precios y más desconfianza hacia el empresario y el emprendedor, el mercado inmobiliario fue encapsulado dentro de una estructura crecientemente cerrada y politizada.
La comparación expone el disparate con brutal claridad. La lógica regulatoria argentina llegó al absurdo de exigir que para intermediar una propiedad primero hay que pasar años dentro de una estructura académica formal, bloqueando desde lo normativo el libre acceso de los talentos naturales, que suelen ser los grandes diferenciales en el aporte de valor. Sería algo así como obligar a Lionel Messi a estudiar para director técnico durante cinco años para poder jugar en primera división y patear un tiro libre a nivel profesional.
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La intermediación inmobiliaria dejó entonces de concebirse como una actividad basada en confianza, reputación, innovación y generación de valor para las personas, para transformarse progresivamente en una estructura burocrática sostenida por permisos, restricciones, títulos obligatorios y validaciones compulsivas, justamente en el mismo momento histórico en que gran parte del mundo comenzaba a migrar hacia modelos abiertos, interoperables y cada vez más centrados en las personas.
Nadie exigiría una licenciatura universitaria, como ya sucede en Entre Ríos con la Ley 11.084 de 2023, para vender automóviles, administrar un restaurante o comercializar bienes registrables como aeronaves o embarcaciones náuticas. Sin embargo, en Argentina se naturalizó durante décadas la idea de que para conectar partes en una operación inmobiliaria debía existir una autorización burocrática previa respaldada por el monopolio legal de determinadas instituciones.
Y ahí aparece otro fenómeno más delicado: la politización de los colegios inmobiliarios. Porque la consecuencia más grave de la Ley 25.028 quizás no haya sido solamente la creación de barreras artificiales, ni los controles de precios vía aranceles mínimos que encarecen el acceso a la vivienda, ni las restricciones territoriales, ni las persecuciones administrativas contra quienes eligen innovar u operar fuera del sistema colegiado. La consecuencia más profunda fue haber entregado la regulación de una actividad comercial a estructuras crecientemente atravesadas por la lógica política argentina.
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Hoy resulta difícil encontrar colegios inmobiliarios que no funcionen, en mayor o menor medida, como plataformas de construcción de poder sectorial, espacios de posicionamiento político para aventuras personales, o estructuras burocráticas profundamente vinculadas al intervencionismo económico. Incluso muchos de sus propios comunicados recientes lo admiten implícitamente cuando reconocen abiertamente que la discusión sobre la desregulación “es ideológica”. Y probablemente tengan razón.
Porque el debate inmobiliario argentino dejó de ser técnico. El verdadero eje de la discusión es mucho más profundo: si una República que pretende promover la libertad económica, la libre empresa y el respeto por las decisiones individuales puede seguir sosteniendo estructuras que necesitan de la coerción estatal para impedir competir libremente.
La gran paradoja es que esta transformación podría representar también una oportunidad inédita para los propios colegios inmobiliarios. En un mercado verdaderamente abierto y competitivo, aquellas instituciones capaces de ofrecer prestigio genuino, capacitación moderna, certificaciones eficientes, reputación internacional y herramientas útiles para consumidores y operadores podrían finalmente convertirse en lo que nunca lograron ser bajo el paraguas de la coerción legal: entidades voluntariamente elegidas por su verdadero valor agregado.
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Pero para eso deberían aceptar algo extremadamente difícil para cualquier estructura acostumbrada al monopolio: competir. Competir por prestigio, talento, innovación, reputación, legitimidad. La Argentina está entrando lentamente en un nuevo cambio de época. Y como ocurre siempre en estos procesos, muchas estructuras construidas durante décadas alrededor del control, la regulación y el privilegio empiezan a enfrentarse a una pregunta incómoda: qué ocurre cuando la sociedad deja de creer que necesita tutela burocrática para intercambiar valor libremente.
Tal vez ahí aparezca finalmente la verdadera prueba de fuego. Saber si los colegios inmobiliarios pueden reconvertirse en instituciones modernas, abiertas y competitivas, o si simplemente fueron otra expresión transitoria de una Argentina corporativa, burocrática y profundamente desconfiada de la libertad. Porque las estructuras sostenidas artificialmente por la coerción pueden durar años. Incluso décadas. Pero tarde o temprano siempre terminan enfrentándose a la misma fuerza que derrumba todos los privilegios artificiales: la realidad. Y cuando una institución necesita que el Estado impida competir para seguir existiendo, probablemente ya esté muerta. Solo que todavía no se enteró.