Compró un departamento en pozo en Palermo Hollywood y le entregaron uno con menos metros: deberán pagarle la diferencia

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil ordenó que una desarrolladora inmobiliaria pague USD 15.043,26 por la diferencia de superficie de un departamento vendido en construcción, además de mantener una indemnización de $2.500.000 por daño moral. El tribunal concluyó que la unidad entregada tenía 44,55 metros cuadrados, frente a los 52 metros cuadrados informados en la publicidad.

La demandante había iniciado una acción por daños y perjuicios tras adquirir, en mayo de 2016, un departamento ubicado en un edificio en construcción en Palermo Hollywood, en la Ciudad de Buenos Aires. Según relató, tomó la decisión de compra luego de recibir información comercial sobre las características de la unidad, sus terminaciones, las prestaciones del edificio y la superficie total ofrecida.

La compradora —de 66 años actualmente— sostuvo que, al recibir el inmueble, advirtió que no coincidía con lo que se le había prometido. Entre sus planteos, indicó que el departamento tenía menos metros cuadrados que los anunciados, que se habían modificado instalaciones previstas inicialmente y que existían defectos en las terminaciones tanto de la unidad como de sectores comunes del edificio.

La presentación judicial incluyó también un reclamo por un robo que, según afirmó, ocurrió el 25 de marzo de 2017. La mujer dijo que, al ingresar a su departamento, encontró violentada la puerta de acceso y constató la sustracción de USD 70.000. Vinculó el hecho con supuestas fallas de seguridad, terminación y colocación de la puerta de entrada.

En primera instancia, el juzgado consideró que existía una relación de consumo entre las partes. Para resolver el caso, aplicó la Ley de Defensa del Consumidor, el artículo 42 de la Constitución Nacional y normas del Código Civil y Comercial que protegen a quienes adquieren bienes o servicios frente a información insuficiente o engañosa por parte de los proveedores.

La jueza de primera instancia entendió que no había elementos técnicos suficientes para dar por acreditadas todas las deficiencias edilicias denunciadas. Sin embargo, tuvo por probada una diferencia entre la superficie promocionada y la finalmente entregada. La sentencia señaló que esa diferencia rondaba el 14,3%, debido a que se ofrecieron 52 metros cuadrados y la unidad tenía 44,55.

El fallo inicial calificó como engañosa la publicidad sobre la superficie del departamento. La magistrada consideró que los metros cuadrados constituyen un dato relevante al momento de comprar una vivienda, sobre todo en unidades de dimensiones reducidas, porque inciden en la decisión económica y personal de quien firma el contrato.

Pese a esa conclusión, la sentencia de primera instancia rechazó el reclamo económico por los metros faltantes. El juzgado sostuvo que no se había probado un perjuicio patrimonial autónomo en los términos solicitados. También desestimó la indemnización por el supuesto robo, al no encontrar una relación suficiente entre el delito y las conductas atribuidas a las demandadas.

La resolución de grado, de todos modos, concedió $2.500.000 por daño moral. La suma se fundó en las consecuencias que tuvo para la compradora haber adquirido una vivienda cuya superficie resultó menor que la informada durante la comercialización. Además, el juzgado había aplicado una multa civil por daño punitivo, aunque esa decisión fue revisada por la Cámara.

Al analizar las apelaciones, la Sala E de la Cámara confirmó que la desarrolladora debía responder por la diferencia de superficie. Las juezas indicaron que las cláusulas del boleto de compraventa, que calificaban las medidas como provisorias y excluían compensaciones por cambios, no podían evaluarse de manera aislada frente a las reglas que protegen al consumidor.

La Cámara sostuvo que la publicidad integra las condiciones de contratación cuando influye en la decisión de compra. También remarcó que la empresa se encontraba en mejores condiciones de aportar planos, documentos técnicos y otros elementos para aclarar la diferencia entre lo anunciado y lo entregado, pero no produjo pruebas que permitieran desvirtuar esa brecha.

El tribunal consideró que una reducción de 7,45 metros cuadrados sobre los 52 ofrecidos no podía considerarse menor. La sentencia recordó que el Código Civil y Comercial admite ajustes de precio cuando, aun en ventas por un monto global, la diferencia de superficie supera el 5%. En este caso, la disminución acreditada fue casi tres veces superior a ese parámetro.

Para calcular la reparación, las juezas tomaron el precio total pactado para el departamento, de USD 105.000, y lo dividieron por los 52 metros cuadrados publicitados. De esa operación surgió un valor proporcional de USD 2.019,23 por metro cuadrado. Luego, multiplicaron esa cifra por los 7,45 metros cuadrados que faltaban y fijaron la compensación en 15.043,26 dólares.

La Cámara también dejó sin efecto la condena contra la inmobiliaria que intervino en la comercialización. Según el fallo, se acreditó que esa firma actuó como intermediaria, pero no que hubiera elaborado, aprobado o distribuido el folleto con la superficie cuestionada ni que hubiera asumido obligaciones propias de la vendedora. Por ese motivo, rechazó la demanda en su contra.

Sobre el robo denunciado, el tribunal confirmó el rechazo del reclamo. La resolución destacó que la propia demandante había declarado en la causa penal que dejó correctamente cerrada la puerta antes de salir de su vivienda. Para las juezas, no existía prueba suficiente que permitiera establecer que una deficiencia en la colocación de la puerta hubiera causado el ingreso de los autores del hecho.

La sentencia mantuvo la indemnización de $2.500.000 por daño moral, al considerar que recibir una vivienda con una superficie sensiblemente menor a la ofrecida excede una simple molestia. A la vez, revocó el daño punitivo porque no encontró una conducta deliberada, especulativa o de gravedad suficiente que justificara una multa adicional. Las costas de primera instancia y de la apelación quedaron a cargo de la desarrolladora, que deberá pagar intereses del 8% anual sobre la suma en dólares desde el 6 de mayo de 2021 hasta su cancelación.