Una pareja de compradores españoles entregó miles de euros como anticipo para la compra de una vivienda en construcción en la localidad marroquí de Saïdia, un dinero que nunca llegó a destino y que tampoco pudieron recuperar. La Audiencia Provincial de Madrid confirmó el rechazo de la demanda que presentaron contra Cajamar Caja Rural, entidad que recibió los fondos, al determinar que correspondía aplicar la ley marroquí y no la española al conflicto.
El fallo, dictado por la Sección 25ª del tribunal madrileño el 1 de octubre y al que ha tenido acceso Infobae, resolvió el recurso de apelación presentado por los demandantes, Epifanio y Margarita (nombres ficticios que aparecen en la sentencia), tras una primera derrota en instancia inferior. La Audiencia también condenó a los compradores al pago de las costas del recurso y declaró la pérdida del depósito constituido para apelar.
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El contrato remitía a tribunales marroquíes
El litigio se originó por un contrato de compraventa de una vivienda que debía construirse en la zona turística de Saïdia, en el norte de Marruecos. El acuerdo no contenía una cláusula que sometiera expresamente la relación contractual al derecho español, y preveía además que cualquier controversia se dirimiera ante los tribunales de Oujda, ciudad marroquí.
Los compradores sostuvieron que el promotor real del proyecto era una sociedad de origen español y reclamaron a Cajamar la devolución de los anticipos con fundamento en la Ley 57/1968, una norma española que regula las cantidades entregadas a cuenta en la construcción de viviendas y que impone determinadas obligaciones de garantía a las entidades receptoras de esos fondos.
El tribunal rechazó ese planteamiento. Según la sentencia, al tratarse de un inmueble ubicado en territorio marroquí, y sin que existiera un pacto expreso sobre la ley aplicable, debía regir la normativa del país donde se encontraba la vivienda. Esa conclusión dejó fuera de juego a la Ley 57/1968, pensada para operaciones inmobiliarias en España.
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“La pretensión de los recurrentes de que el banco respondiera en los mismos términos que exige la legislación española carece de sustento cuando el objeto del contrato se sitúa fuera de ese marco normativo”, señaló la resolución, de acuerdo con el documento al que tuvo acceso este medio.
La Audiencia revisó la normativa marroquí aportada al proceso, que contempla la exigencia de un aval y una cuenta especial a cargo del promotor para proteger los anticipos de los compradores. Sin embargo, el tribunal concluyó que esa legislación no establece que el banco receptor de los fondos deba responder directamente ante el comprador, salvo que hubiera asumido el rol de avalista, circunstancia que no quedó acreditada en el expediente.
La carga de probar el derecho extranjero
Uno de los puntos centrales del fallo radica en una cuestión procesal: quien invoca una ley extranjera ante un tribunal español debe demostrar su contenido y vigencia. Los compradores no aportaron elementos que contradijeran la interpretación que Cajamar hizo del derecho marroquí ni lograron acreditar que esa normativa les otorgara una acción directa contra la entidad financiera.
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La Audiencia citó además jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la imposibilidad de sustituir de manera automática el derecho extranjero por el español cuando la parte interesada no cumplió con esa carga probatoria.
El tribunal dejó planteada, sin resolverla, la posibilidad de que el contrato original fuera nulo según la normativa marroquí, por no haberse formalizado ante un profesional autorizado o mediante escritura pública. No obstante, aclaró que una eventual acción de nulidad debía dirigirse contra quienes firmaron la compraventa, no contra el banco demandado.
Un conflicto que se repite
La sentencia señala que el contrato analizado resultaba prácticamente idéntico al de otro recurso anterior resuelto por la misma Sección 25ª sobre la misma promoción inmobiliaria en Saïdia, con la única diferencia de los compradores, la vivienda y el precio pactado. El tribunal también hizo referencia a un litigio adicional de características similares, lo que sugiere que el conflicto por los anticipos no recuperados no se limita a un caso aislado.
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La resolución no admite recurso ordinario. Los compradores podrían intentar, si reúnen los requisitos legales exigidos, un recurso extraordinario por infracción procesal o de casación ante el Tribunal Supremo.
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