Los propietarios que no renueven el contrato pero quieran seguir alquilando la vivienda tendrán que indemnizar al inquilino con unos 15.500 euros

Los famosos decretos de vivienda aprobados por el Consejo de Ministros todavía tienen que ser convalidados en la Diputación Permanente. En esta ocasión, ya que la composición de los partidos es distinta a la del Congreso de los Diputados -y no hay dependencia de Junts-, es más sencillo que salgan adelante con el apoyo de PSOE, Sumar, PNV y el resto de fuerzas de izquierda. Pero solo uno, el primero, el que engloba el grueso de medidas. El segundo, el que solo incluye las prórrogas obligatorias del contrato de alquiler (Real Decreto-ley 28/2026), genera más reticencia en los partidos. Según un informe de Fedea, si se convalidara finalmente, la indemnización que tendría que pagar un propietario por no renovar un contrato de alquiler podría ser de 15.500 euros en un caso representativo de inquilinos que lleven entre 10 y 12 años.

El decreto convierte el alquiler de vivienda habitual en un contrato de prórrogas sucesivas obligatorias de cinco años (siete si el propietario es una persona jurídica). El arrendador solo puede recuperar la vivienda al término de cada período, con seis meses de preaviso, y debe pagar al inquilino una indemnización equivalente al mayor de estos dos importes: doce mensualidades de renta o una mensualidad por cada año de residencia, calculada sobre el valor superior del rango que fija el sistema estatal de referencia de precios.

El informe de Fedea, firmado por los economistas Fernando Pinto Hernández y Santiago Calvo, detalla cómo evoluciona ese coste según la antigüedad del inquilino en la vivienda. Para una residencia de 10 o 12 años, la indemnización se mantiene en los 15.500 euros citados, el mínimo legal de doce mensualidades. A partir de los 15 años de residencia, la cifra empieza a crecer: asciende a 19.406 euros, el equivalente a 17,3 meses de renta efectiva. Con 20 años de residencia, el importe llega a 25.875 euros, unos 23 meses de renta.

El informe compara esta indemnización con el coste de un despido improcedente en el ámbito laboral. En la primera renovación del contrato, el pago equivale a 73 días de renta por año de residencia, más del doble de los 33 días que marca la ley para el despido improcedente de un trabajador. Los autores describen el mecanismo como “un coste de despido con un suelo independiente de la antigüedad”, porque el mínimo de doce mensualidades se aplica desde el primer año, sin importar cuánto tiempo lleve el inquilino en la vivienda.

No todos los propietarios pagarán la cifra completa

La obligación de indemnizar no es absoluta. El decreto contempla varias excepciones que eximen al arrendador de ese pago. No corresponde indemnización si el propietario, siendo persona física, necesita la vivienda para sí mismo o para familiares directos; si el inquilino no ha habitado el inmueble durante más de seis de los últimos doce meses; si dispone de otra vivienda adecuada en el mismo municipio; o si ambas partes firman un nuevo contrato.

La excepción de mayor alcance, según el análisis de Fedea, es la que permite al propietario ofrecer un nuevo contrato de al menos cinco años (siete si es persona jurídica) con una renta que respete los límites del artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que en la práctica limita el incremento a la renta anterior actualizada. Si el inquilino rechaza esa oferta, el arrendador tampoco debe pagar la indemnización.

Para el propietario que simplemente quiere seguir alquilando la vivienda, esta salida convierte la indemnización en algo distinto a un coste de salida: funciona como un tope a la renta que puede cobrar en la renovación. Los 15.500 euros y las cifras superiores representan, según los autores del informe, el coste máximo que asumiría quien quiera vender la vivienda libre de ocupantes, destinarla a otro uso sin acreditar necesidad propia, o cambiar de inquilino para fijar una renta de mercado.

Quién asumiría el coste si se aplica la norma

El informe advierte de que el efecto de la medida no se repartiría de forma homogénea entre los propietarios. El 76% de los arrendadores personas físicas en España tiene una sola vivienda alquilada, mientras que quienes poseen once o más inmuebles apenas representan el 2,4% del parque arrendado por particulares. Para los contratos ya vigentes, la indemnización, las prórrogas obligatorias y el límite del 2% a las actualizaciones de renta operarían como una transferencia de una sola vez desde los propietarios actuales hacia los inquilinos actuales, según el documento.

El RDL 28/2026 tiene su entrada en vigor prevista para el 15 de noviembre, condicionada a que antes lo apruebe la Diputación Permanente del Congreso, el órgano que ejerce las funciones de control parlamentario mientras las Cortes permanecen disueltas tras la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre. Este decreto es, en realidad, la segunda versión de una norma que el Pleno del Congreso ya había rechazado el 2 de octubre, por 184 votos frente a 166, cuando se llamaba RDL 27/2026.

Según los anuncios de voto conocidos hasta ahora, el RDL 28/2026 contaría con menos apoyos que su norma hermana, el RDL 29/2026, que agrupa medidas fiscales y de oferta de vivienda. La sesión de la Diputación Permanente en la que se decidirá el futuro de ambos decretos estaría prevista para el 12 de noviembre, un día después de una huelga general convocada en torno a la vivienda.