La escasa oferta de viviendas en venta en la Comunidad de Madrid hace que los precios, aunque disparados, estén lejos de tocar techo. El metro cuadrado se pagó al cierre del primer trimestre del año a 3.298 euros, un 16,4% más que hace un año, y muy por encima de la media nacional, que alcanzó los 2.012 euros.
En este escenario, comprar una vivienda estándar de 90 metros cuadrados en Madrid cuesta cerca de 296.820 euros, frente a los 255.150 euros que costaba el año pasado, lo que supone una subida de 41.670 euros en solo un año, según datos del Informe de Vivienda, elaborado por Gesvalt Tasaciones.
Por lo que respecta a Madrid capital, los precios de la vivienda están aún más disparados. De media, el metro cuadrado se paga a 4.425 euros, convirtiéndose en la segunda capital del país más cara para comprar una casa, solo por detrás de San Sebastián, donde el metro cuadrado cuesta 4.906 euros de media, y por delante de Barcelona, donde se paga a 4.127 euros. Algo más ‘baratas’ son Palma de Mallorca, con 3.407 euros el metro cuadrado, y Málaga, con 3.064 euros.
Las mayores subidas de precios en Madrid, entre enero y marzo de este año, se produjeron en los distritos de la periferia y en los del sur. Destacan Villaverde, con una remontada del 23,7%; Puente de Vallecas (23,4%), Villa de Vallecas (22,3%) y Ciudad Lineal (22,1%). Estas escaladas superiores al 20% reflejan el traslado de la presión de la demanda hacia áreas tradicionalmente más asequibles.
Si el precio de la vivienda en Madrid ha repuntado con fuerza en el primer trimestre de 2026, el mercado del alquiler ha seguido la misma tendencia. Detrás de ambas subidas se encuentra un mismo factor: la escasez de oferta disponible. Las rentas se mantienen en niveles máximos, alcanzando los 22,59 euros por metro cuadrado a cierre de marzo tras un incremento interanual del 11,1%. Este encarecimiento sitúa a Madrid como la segunda provincia más cara de España para alquilar, solo por detrás de Baleares.
Los precios suben en todas las comunidades
Al igual que en Madrid, las otras 16 comunidades autónomas también han registrado subidas interanuales en el precio de la vivienda durante el primer trimestre del año, lo que confirma que el ciclo alcista se ha extendido de forma generalizada por todo el país.
Las mayores remontadas se concentraron en la Región de Murcia, con un 19%; seguida por la Comunidad de Madrid (16,4%), Asturias (15,9%), Cantabria (15,5%) y Andalucía (15%). En el extremo opuesto, La Rioja (6,1%), Extremadura (6,2%) y Galicia (7,1 %) fueron las que experimentaron avances más moderados.
Respecto al precio de las casas, la brecha entre regiones sigue siendo considerable. Baleares continúa encabezando el ranking autonómico, con un valor medio de 3.439 euros el metro cuadrado, seguida de la Comunidad de Madrid, donde se paga a 3.298 euros, y Euskadi, con 2.751 euros. A cierta distancia se sitúan Canarias, con 2.125 euros el metro cuadrado, y Cataluña, con 1.972 euros. Extremadura, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Galicia y La Rioja permanecen entre las comunidades con los valores más reducidos, con un precio medio inferior a los 1.300 euros.
Vivir en una capital cuesta caro
Si en las comunidades autónomas los precios suben, en las capitales de provincia se disparan. Así, San Sebastián vuelve a situarse como la ciudad con el valor unitario más elevado, alcanzando los 4.906 euros el metro cuadrado. Tras ella se colocan Madrid capital, con 4.425 euros, y Barcelona, con 4.127 euros, seguidas de Palma de Mallorca (3.407 euros) y Málaga (3.064 euros), lo que confirma el liderazgo de los principales mercados urbanos y costeros de alta demanda.
Por otra parte, las capitales con precios más contenidos son Lérida, Cáceres y Teruel, con valores que se sitúan en el entorno de los 1.150–1.200 euros el metro cuadrado.
A juicio de Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, la tendencia al alza de los precios de forma sostenida “evidencia un profundo desequilibrio entre oferta y demanda”. Reconoce que “la producción de vivienda nueva continúa siendo insuficiente, lo que desplaza gran parte de la presión hacia el mercado de segunda mano, que no se repone a la misma velocidad que los compradores interesados”.
El acceso a la vivienda se “deteriora”
Font argumenta que las operaciones de compraventa se siguen produciendo porque hay perfiles solventes: “Hay inversores, pero también ahorradores y personas que tienen apoyo económico familiar, pero en general, el acceso a la vivienda se está deteriorando de forma progresiva para determinadas rentas”.
A su juicio, “el mercado de vivienda de segunda mano en España se encuentra en una fase de expansión intensa pero desequilibrada, por lo que “se necesitan políticas que actúen sobre la oferta, especialmente en vivienda asequible, ya que, sin un aumento significativo del parque disponible, cualquier intento de contención de precios será limitado”.
El alquiler mantiene la presión al alza
A un ritmo similar al de la escalada de las compras lo hacen los alquileres. Por provincias, Segovia encabezó las subidas de las rentas entre enero y marzo de este año, con un 15,4%, por delante de Toledo (14,7%), Ciudad Real (14,6%), Guadalajara (12,7%) y Castellón (12,3%). Mientras que en Barcelona bajaron un 1,7%, debido, entre otras causas, a que muchos de sus municipios han sido declarados zonas de mercados tensionados, lo que ha posibilitado topar la subida del precio del alquiler. Le siguen Girona, donde las rentas bajaron un 0,7%.
En términos de precios, los alquileres más elevados siguen concentrándose en los principales mercados urbanos y turísticos. Barcelona lidera el listado con 23,30 euros el metro cuadrado, seguida de Madrid, con 22,59 euros, y Baleares, con 20,29 euros al mes. También se mantienen con precios elevados Guipúzcoa (18,59 €) y Málaga (17,11 €), mientras que Jaén, Teruel, Cáceres, Cuenca y Zamora presentan los niveles más reducidos por debajo de los 7 euros mensuales el metro cuadrado.
Estas cifras muestran, en opinión de María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, que “por primera vez en la historia reciente, los precios de la vivienda en compra y en alquiler alcanzan máximos de forma simultánea, superando incluso los registros de la burbuja de 2007. Esto significa que los españoles nunca se habían enfrentado a unos precios tan altos en ambos mercados al mismo tiempo”.
Matos explica que detrás de este fenómeno hay un desequilibrio “cada vez más profundo” entre oferta y demanda: “La demanda se mantiene en niveles muy elevados, impulsada por el crecimiento demográfico, el auge de los hogares unipersonales y unas condiciones de financiación más favorables que han reactivado la compra. Sin embargo, la oferta sigue siendo claramente insuficiente, tanto en venta como en alquiler. Por lo tanto, es probable que este escenario de máximos se repita a lo largo de 2026”.